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七期尬水湳 超級蛋黃地上權案大戰開打
記者陳筱惠／台中報導
中台灣2024年開始陸續釋出百億元以上精華地地上權設定案，除了即將開標的單元8土地
，近期房市熱度轉向七期超過5千坪、水湳1.1萬坪的地上權案，其中水湳地上權將採全街
廓開發，權利金底價高達93.83億元，成為台中地上權案單價之最。
看好商用不動產的開發前景，台中七期蛋黃區的「惠民段141地號土地」設定地上權招商
案捲土重來，據公告，該案基地5018坪，權利金底價35.87億元、設定70年。
另外水湳經貿園區「經貿段6、8地號」總面積約1萬1679坪、權利金底價高達93.83億元，
同樣設定70年。
卓越不動產估價師事務所所長楊祥銘表示：「2塊地上權案都以商用方式招標，並非地上
權住宅，而地上權案權利金的設定，以市場來觀察，七期土地大約落在市價30％、水湳經
貿則是市價40%左右，2塊都具備大面積、存續期長等優勢。」
不過，楊祥銘進一步解釋：「地上權案的權利金的設定，與地上權招商限制、時空背景等
息息相關，以七期精華地來說，會僅設定市價30%左右的權利金，係與當時設定時營建成
本大漲有關，而水湳部分則是招商條件中需綁定架空走廊、全街廓開發有關，雙邊不僅土
地市價破百萬元，連帶得標業者投資金額也都將從百億元起跳。」
台中資深土地開發業者則分析：「以地上權案來說，評估市值雖可用行情計算，但實際上
業者在估價會以5~6折計算，以目前七期土地站穩300萬元大關來說，粗估地上權基地市價
落在100億元，而水湳經貿園區土地行情約略落在280萬元，市價則是落在200億元左右。
」
至於七期尬水湳，哪邊勝率高？土地開發業者偏好已經成熟的七期重劃區，他解釋：「以
商用不動產來論述，不論是目前商辦租金行情、飯店業集中或是主力百貨，仍是以七期為
首，反觀水湳還需等待開發期，因此七期出線機率高。」
不過，楊祥銘認為：「水湳整體規劃相當明確，該地上權未來有望引進國際級旅館及複合
式百貨商場，台中百貨零售市場潛力大，2塊土地因開發金額龐大，在契約上除了可採取
企業聯盟方式投標外，權利金繳付也比過去彈性，都有望在招商中獲得不錯表現。」
據了解，過去經發局舉辦招商說明會時，就吸引新光三越、遠東百貨、第一大國際、統一
集團、太子建測設、國泰人壽到場，顯示開發商對於該地興致高昂。
心得：
一個是現煮時的蛋黃區
一個是未來可能的蛋黃區
不過商業開發來說七期完備
但中央公園辦了好幾次的活動
等於市政府認證吸引人潮沒問題
各位房版的高手看好哪個先標出呢?