壽險業買商用不動產的能力
被咱們金管會的捆仙索綁住囉
央行升息，壽險業買不動產被要求
的最低收益率也會拉上去喔，原本
就沒有多少標的可以買了，升息後
又更難了
而且最近資本都是要留著接下來幾年
增資對付新的保險監理要求的
所以大型商業不動產案子短期不要期待
壽險業喔
※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言：
: 浮出水面來討論一下經濟觀察和關於房地產
: 尤其是商業不動產相關
: 先節錄一下我2022年11/29日這篇文
: 「當炒房炒地的收入是經營實業的N倍會如何？」
: 這篇文內的一段討論到利率以及不動產，以下
: 「實業是帶領房地產成長的火車頭之一，不是你所謂的房地產是全部經濟的中心且唯一領
: 頭羊
: 談一下最近房地產，我跟戴德顏總想法一樣，利率走升對於非蛋黃區賣蛋黃價的假高價宅
: 會面臨強烈的下修，炒過頭的區域也都會明顯有拋售潮，如橡樹資本的霍華馬克斯所提
: 未來可能有長段時間，利率會維持在5%左右，信貸會相對過去十年較為緊縮，那現有債務
: 擴張過快的房地產持有者，只要面對流動性及龐大債務問題，都需要賣出資產求現，其實
: 國內如
: 台開、李方、三商美邦等等集團都是現在進行式。資金雄厚者如壽險業這時候可以在市場
: 找到便宜，尤其我認為商業不動產會是一個好標的，這一輪通膨是實質性通膨，也就是薪
: 水與消費會互相循環成長，不是只有資產價格上漲的虛胖」
: 看起來目前到2024年3月共計十六個月的週期
: 目前仍在利率維持高檔的階段，聯準會這十六個
: 月仍然維持，美國各項通膨指標有進入停止成長
: 的平緩高原期，雖然有些數據仍然是高於預期
: 但仍比2021-2022狂飆的好多了。
: 我喜歡霍華馬克思的原因在於，他對於市場週期
: 有非常獨到的見解，相關知識都在「掌握市場週
: 期」一書，我沒記錯有段比喻，降利率就像開水
: 龍頭一樣，一下嘩啦嘩啦會把水盆灌滿甚至溢
: 出，那升息的流程只是轉緊一點水龍頭，同時
: 降低溢出的量但水盆仍滿，等待降低水位的時間
: 適時調節，但降低水位的狀況每個年代時空背景
: 不同，不能輕易預測，所以只能觀察並放慢。
: 講回台灣的升息
: 我認為央行有認知到兩項基本事實
: 1. 台灣熱錢目前過熱，股市狂熱及游資太多
: 2. 內需消費強力成長，消費強勁
: 這兩項我認為基於2023年下半年到現在
: 有非常明顯的指標，例如
: 1. 指數ETF狂熱的募集
: 這很明顯是一個瘋狂熱潮了，往往瘋狂都沒好事
: 募集大量的指數型基金進入權值股推動大盤本益
: 比，讓一些平庸的企業明顯被高估。
: 體質良好的企業理當被推動（像我28塊四百多
: 張的京城銀），但有些企業就是爛啊，被整體拉
: 起來，往往都有龐大的風險。
: 2. 商業不動產超級強，量價齊升
: 我真的沒看過台北市旅館業這麼的興盛強大
: 真的，十年來都沒看過，台北市的飯店平均可供
: 房收益（Revpar, 公式 平均房價乘上平均住房率)
: 是我看過最高，相較2023年第一季保守有20趴
: 成長yoy ,老飯店隨便開都是新飯店價格，新飯
: 店價格更開上去天花板以上。
: 有誰來？ 韓國客/歐美客/港客/東南亞客
: 消費都不弱，飯店也都住得不差。
: 3. 國內終端消費強勁
: 真的，光看所有的餐飲股EPS, 每個2023年都
: 4-5起跳，而且暴衝的都是2023Q3Q4營收
: 大多飯店股也都是如此，台灣的終端消費
: 量能強勁，可見一班。
: 以上幾點觀察啦，我認為央行今日出手也就是看
: 到那兩點，稍微要升息一點來防止熱錢系統性泡
: 沫的風險，雖然我覺得泡沫機率相對小
: 霍華馬克思認為經濟週期上升階段有幾個徵兆
: https://i.imgur.com/AFRUE4l.jpg
: https://i.imgur.com/ef93OSd.jpg
: 可供參考，沒有預測和絕對的建議。