只用現在的觀點當然難以理解
就像重劃區第一個案子也會被笑
野狗比人多
每次蓋捷運都會有白痴笑沒人搭
事實就是發展10-20年後滿滿人潮
高雄捷運也被笑了15年
到現在常常沒位置坐
投資看的是未來
就拿最保守的通膨2%當假設就行
假設每年租金和房價只有跟隨通膨2%成長
1.02^40=2.2xx
也就是說 就算只跟隨溫和通膨
40年後房價租金至少都是現在的2.2倍以上
租金可能成長緩慢
但房價不太可能只有這個漲幅
但我們就拿這個漲幅來看好了
用你舉例的1500萬的房子 租金2.5萬來看
40年後「至少」是3300萬 租金5.5萬
投資一直要看的都是未來
你的子孫到時可能會問你
當年房子那麼便宜怎麼不買多間一點？
※ 引述《tigotigo5566》之銘言
: https://www.youtube.com/watch?v=UPvgZCabBiY&t=278s
: 最近Youtube有跳出一個叫做張邁可的，有說到自以為買房租給別人讓租客幫自己繳租金，
: 結果其實投報率超差。他舉一個例子，
: 他一個朋友要買一間1500萬元的房，房仲說租金行情大概2萬5，買來租給房客可以讓房客
: 幫他繳房貸，30年後就有一間房了。房仲說1500萬元的房子，自
: 備兩成大概要先拿300萬出來當頭期款，貸款1200萬，分30年，利率年息2.06%，每
: 月要還貸款45000元。扣除租金25000元，等於每月只要還款20000元可以當成存錢，以
: 後房子就是自己的。
: 然後他就自己算了一下，1500萬的房子，要拿頭期款300萬，稅金和裝潢省一點抓50萬，
: 所以買1500萬的房子，貸款1200萬，自備款300萬加50萬的稅金裝潢，要拿350萬元出來。
: 另外貸款1200萬30年要還4097387元，總利息除以30年，再除以12個月，平均每個月繳給銀
: 行的利息要11381元。
: 租金收入的部分，租金1個月25000元，一年30萬。
: 但你真的每年都能收到30萬嗎？不太可能。除了房客到期不租後沒有馬上租出去的空窗以
: 外，
: 把每年閒置的時間平均抓一個月就好，也就是每年房子平均會空窗一個月沒有租金收入，
: 然後還要算一整年的房屋修繕費用例如漏水、冷氣壞掉、馬桶塞住，
: 然後還有房屋稅和地價稅要繳，這些抓一個月的租金好了，
: 所以一年理想租金收入扣除閒置的一個月沒租金收入，再扣一個月的稅金及修繕，
: 只剩下10個月的租金收入，
: 所以一年的總租金收入是25萬。
: 一年租金收入除以12個月，1個月的平均租金收入剩下20833元。
: 扣除繳給銀行的利息11381元，
: 只剩下9452元來還貸款本金。
: 一個月9452元的正向收入，一年就是113424元的收入，投資350萬，一年只能賺113424元，
: 投報率相當於3.24%。
: 你以為3.24%太少嗎？3.24%還是高估的，根據全球數據庫2023市中心租金收益率資料指出
，
: 台北市的投報率實際上只有1.1%，台中1.9%，高雄2%，新竹2.1%。
: 2023年全球市中心租金收益率最低的15個城市裡面，台灣就上榜了四個，
: 另外更慘的是，如果遇到惡意拖欠房租的房客，真的沒皮條。
: 未經同意打開門叫做無故侵入他人住宅，停水停電叫做強制罪，每天上門按門鈴還會被拿
: 著租
: 著租
: 約去檢舉房東逃稅。有些房東亂格格間有違建的直接給他檢舉到死。
: 看起來當房東還不如去買ETF。
: 這部片戳破了房仲讓房客幫忙繳房租的世紀大騙局了吧。
: 不知道大家有何看法？
: 嘻嘻
:

沒錯!

通膨是房價成長的結果 不是房價成長的原因你反過來看會覺得房價至少會保底成長 其實並不會

有一定資產的人 配置的房產穩穩跟著通膨慢慢上去就滿足了結果保守的操作反而賺爛 難怪被眼紅

其實可以考慮美債5%

市區會，山上還有海邊不會

你是不是剛看完裝修小五郎

有人反果為因耶，通澎才是因，房價才是果吧

正常健康的情況下通膨房價就漲，不要拿其他極端情況來說通膨不是原因

奇怪,不是剛因為通膨造成營造成本上升而暴漲一波?不是才剛發生沒兩年?

你講的通膨如果是指cpi 那他已經是物價上漲之後的結果了 豬肉並不是因為cpi上漲而上漲 是因為豬肉上漲造成cpi上升 如果你講的是別的東西那跟我要講的無關

樓上你無敵了，你這種說法跟代銷仔預售賣掉之前都不算賺有的一拼

我不懂這個類比

通膨是慢慢發生等你發現有時候都已經晚了。cpi 是政府公布的數據，那是不是不公布cpi就不通膨了？

房價並非跟隨著通膨上漲 房價就是通膨本身 我的意思是這個 如果把這個當作投資理由我覺得意義很小而且如果跟著通膨走 那你的購買力也沒改變我知道又要講槓桿 那你要做的是槓桿 不一定要買房產股市的成長也是跟著通膨走 但我想大部分人不會把通膨當成投資股市的理由當然你可以說cpi不計入房價所以我的前提是錯的

重點是房產的槓桿非常安全 沒有任何其他槓桿跟房產一樣的如果有我也想知道你不可能類比房地產槓桿跟股票槓桿吧玩正二就已經抖抖的了 玩三倍更是可怕

這倒是真的 相對安全的槓桿

真正吃到貨幣貶值的應該是空間價值 在周邊價值沒變化時(如商圈轉移) 空間價值就是跟著通膨走 代表有人會用通膨的租金跟你租那個空間 但房屋價值就會有折舊之類的折損租金大多數能超越折損 那就是利潤 如果租金小於折損 那就是泡沫(如中國前幾年)增值件就是賺前面說的週邊價值變化 出租件就是賺後面說的利潤 其實都是有其風險 只是台灣目前沒看到泡沫

房產就是讓你不會發大財，但是資產穩定

關於上面有人提股權槓桿那我順便提一下 主流的equitype fund槓桿中lbo策略大概是10倍槓桿 所以並不是股權投資開槓桿就一定很危險 但這離一般人太遠 參考看看

CL 你這個總經死當吧通膨的原因這麼多 房價帶動通膨 或是通膨帶動房價 都有可能怎麼可以斷然否定房價隨通膨上升?房價之於通膨之間 可能是因 可能是果 更可能互相拉動

我同意可能是互為因果工人薪資隨著貨幣價值減損而增加 帶動房地產上漲這樣算房價隨著通膨上漲沒錯但這是某一個特定的狀況 就像你說的 通膨的組成非常多元 房價並沒有一定要隨著通膨上漲的保證由貨幣減損推動的通膨必然會導致所有商品上漲 但供應面帶來的通膨就不一定了 雞蛋上漲導致通膨跟房地產關連很小譬如說前幾年氣候異常造成糧食價格大漲 跟房地產的價格是否有很直接強烈的因果關係？服飾價格 香煙價格？ 跟房地產的連動性我想不高吧

基本工資 是全台CPI 的起點 看看近年漲多少通膨預期 資源有限 投資預期 貨幣貶值16字給你複習一下我給的福音 哈哈" target="_blank" rel="noreferrer noopener nofollow">
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升息循環前做好的" target="_blank" rel="noreferrer noopener nofollow">

讚歎吧 敬仰吧預期帶動一切，全部的源頭都是股票金融市場炒作和房地產沒關係房地產只是在哪裡而已然後發揮他該有的功能股神仔炒作的怎不找他們算帳？資產定價變動的源頭是金融市場別搞不清楚狀況了，房地產永遠是果而已要變成因要和大陸那樣蓋的爆炸多才行還有日本當年印鈔大建設去讀細節歷史 那時代的舊新聞 別只看懶人包次貸是金融放貸出問題的因和房地產價格關係也沒那麼強烈

確實

CL你浪費時間在想這些，結果你對又如何，別人對又如何，根本沒意義

最後一句是最近小草最愛講的

CL總經大師喔

現在會瘋ETF，就是大眾怕錢貶值，以前不會選股票，現在讓專家選