作者:
KKlin813 (木木崎几城)
2024-06-24 19:45:05很常聽到一個討論是到底要不要買房
以租代買、先存股等房價跌再買
甚至少年股神不屑房地產的五倍槓桿
到底哪一個才是自己想選擇的道路？
以下是我一個計算的案例
先說結論
1. 股神不用看
2. 自住的話一定要先買
3. 先買房的人贏在後面30年的可支配所得（現金流）大增，且更有餘裕把錢用在其他投資。
5年前假如你購買了一間價值700萬的房
2019年 700萬
自備款25% 175萬
銀行貸款80% 560萬
貸款30年 2.06% 月還款 20,867.
貸款40年 2.06% 月還款 17,136.
貸款40年 7.00% 月還款 34,800.
(7%利率假設政府瘋了要打房）
2024年 漲到1,750萬
自備款25% 437.5萬
銀行貸款80% 1,400萬
貸款30年 2.06% 月還款 52,168.
貸款40年 2.06% 月還款 42,837.
貸款40年 7.00% 月還款 87,000.
5年差額
總價差1,050萬
自備款25%差 262.5萬
銀行貸款80% 840萬
貸款30年 2.06% 月還款 31,301.
貸款40年 2.06% 月還款 25,703.
貸款40年 7.00% 月還款 52,200.
有趣的事情來了
從2019年到2024年的變化
以五年差額「貸款30年 2.06% 月還款 31,301.」
這條來看，晚5年買房每個月需多付約3萬台幣
再假設差異這3萬台幣的現金流作為定期定額的本金
先買房的在2024年開始定期定額存30年
在2054年時 假設年化報酬率7%
付出成本 1,080萬
收穫盈利約 2,437萬
總和為約 3,528萬
此外再加上一棟35年房屋
後買房的從2019年開始定期定額五年
2019年到2024年 年化報酬率7%
付出成本 180萬
收穫盈利 33萬
總和為 213萬
主要是2024年同樣房子頭期款已來到437萬你才能買到相同的商品
假使你在2024年借到錢買了
也還要付出「貸款30年 2.06% 月還款 52,168.」這條
由於買進1,750萬房子而失去了每月3萬塊可以定期定額的機會
未來30天的複利本金剩下213萬
後買房的在2054年 假設年化報酬率7%
則可得到1,621萬
先買房的：3,528萬+35年房屋
後買房的：1,621萬+30年房屋
相差了1,907萬
這邊再補算一個「不買房的」
定期定額35年 年化報酬率7%
付出成本 1,260萬
收穫盈利約 3,890萬
總和為約 5,163萬
先買房的：3,528萬+35年房屋
不買房的：5,163萬
相差了 1,635萬 及 沒有房
看到這裡
可以很明顯看出先買房的優勢
在於房價上漲後
別人因貸款金額月還款被拉高
而自己月還款很低
多出了許多可支配所得
阿不過如果你是股神那就另當別論了
每個月差3萬也是差很多耶
我也建議自住房不用客氣 只是用2019-2024這段難免稍微樂觀
作者:
elongation (Takashi Sorimachi)
2024-06-24 20:15:00你的假設是建立在房價漲了(或說是馬後炮)，但千金難買早知道
作者: student81122 ( ) 2024-06-24 20:19:00
房價漲是早知道啊…
作者: Alwen (鳳梨) 2024-06-24 20:23:00
正2算下去 先買房的是智障
覺得正二好不買房就買正二阿 不要到時上來靠腰房價貴就好
作者: Alwen (鳳梨) 2024-06-24 20:31:00
後買房的2019頭期就該AII IN惹 定期定額不知道在幹嘛
作者:
cblade (cblade)
2024-06-24 20:32:00股神大概槓桿歐印正二賺滿手 那就去吧 你會贏到財富自由
作者:
blargelp (bernie)
2024-06-24 20:34:00大盤跟房價上漲時同方向啊 根本不會有股市獲利等到房價跌這種事
怪怪的 你2019的175萬跑哪去了？有拿去歐印正二嗎
作者:
blargelp (bernie)
2024-06-24 20:35:00房市7%你是全額買嗎，那你真的買股比較好
後買房的人 他的175萬在2019年的時候跑哪去了？
作者:
steany ( )
2024-06-24 20:40:00直接假設房價漲1000萬 來對比買股。。。
作者:
bogy26 (警察叔叔就是這個人!)
2024-06-24 20:40:005年多三萬 15年多九萬耶 真棒
作者:
steany ( )
2024-06-24 20:44:00根本先射箭再畫靶
作者: Alwen (鳳梨) 2024-06-24 20:47:00
光是五年 漲超過一倍的地方 屈指可數 何況是買來自住的區
作者:
orz811017 (orz811017)
2024-06-24 20:53:00你的前提直接假設買房賺1000萬...
假設2019年的175萬全買長榮，2021七月賣出轉往台積電於今年6月出場，報酬率應該比買方好
作者: Alwen (鳳梨) 2024-06-24 21:01:00
2019年會拿去買長榮的....= =
作者:
orz811017 (orz811017)
2024-06-24 21:03:00你先買了一個平均年化比較高的，後面怎麼買都不可能追上啊...
作者:
NodeWay (不由分說)
2024-06-24 21:08:00照理說遇到疫情要盤整了 但台灣沒受影響又碰到AI這種改變人類社會的大事件 有台積在印鈔要怎麼跌
作者:
orz811017 (orz811017)
2024-06-24 21:12:00如果不考慮理財型房貸，你這問題可以看清流君的算法，應該買房會輸，但有了理財型房貸或是無限寬限期基本開掛，畢竟也沒人allin股票又質押的
作者:
chouvincent (我肥宅 我驕傲)
2024-06-24 21:12:00可是賴皮粉一直說房價會下跌＠＠
作者:
elongation (Takashi Sorimachi)
2024-06-24 21:15:00所以說這些都是結果論而已...，猜對跟猜錯是兩個世界
作者:
NodeWay (不由分說)
2024-06-24 21:33:00我說的不只房而已 股市短期也看不到跌或盤整的可能
作者:
rongzi (生活要愜意~)
2024-06-24 21:56:005年漲1050萬的房有多少？房子舉飆股，股票舉大盤ETF
作者: quiet93 (台大雲嘉傳真情^^ NＩ
<) 2024-06-24 22:01:00
去看看台北市一堆人買3000萬，現在還是3000萬的啦早知道早知道
作者:
NodeWay (不由分說)
2024-06-24 22:01:005年1000其實不少 最近5年漲超過50%的地區很多
作者: quiet93 (台大雲嘉傳真情^^ NＩ
<) 2024-06-24 22:02:00
今天台股跌400點，早知道一天就能變富翁了，不用等五年啦與其講什麼先買房，還不如算30歲生小孩跟40歲生小孩啦鼓勵大家40歲再生，賺最多
房股最大的差異是,前者多數all in+長抱,後者多數不敢
作者:
u9313091 (terry)
2024-06-24 22:11:00很多人買房五年也就差不多賺300 你700變1750特例吧
作者:
jmes (人在屋簷下)
2024-06-24 22:24:00那是太慢買才會只價差300，2019至今很多地區房價差了1.6到1.8倍
作者:
yenchihh (學不會的是遺忘)
2024-06-24 22:26:00新竹、竹北都是兩倍起跳
作者: jian0202 2024-06-24 22:28:00
你認真打了很多 但很抱歉意義不大
作者:
marsonele (marsonele)
2024-06-24 22:37:00樓上真的有5年變成這種狀況的噢新竹 竹北5年前預售屋 現在基本翻倍了
作者:
firzen48 (firzen48)
2024-06-24 22:52:00700漲到1750 不是每個人都可以買到青埔欸
作者:
sfking (空白)
2024-06-24 22:59:00雖然說我也認為自住房先買是對的 但你也算得太樂觀買股一定賺的比房多啦 問題是買房才有辦法一路抱著 吃滿經濟發展&通膨紅利 買股喔漲個50%就覺得可以跑了 結果要不賣飛 要不換股套牢 要不資金閒置太久空手被嘎飛
作者:
lescholar (lescholar)
2024-06-24 23:21:00實際上房貸有強迫儲蓄的效果 大部分人存股很難持之以恆容易變成萬八存股 萬四停損 賺到大的就拿去吃喝玩樂
作者: ilovebig99 (雲嘉男徵伴侶) 2024-06-24 23:22:00
簡單講買房就是開槓桿
作者:
NodeWay (不由分說)
2024-06-24 23:23:00第一間五倍槓桿哪可能輸股票 你每位都股神嗎現在第二間剩2.5倍甚至更低的槓桿 那就有討論空間不過回歸買房自住來說 買房絕對遠勝要繳房租這沒疑問
作者: athteam (青色野獸) 2024-06-25 00:07:00
2019買竹北高鐵區預售的，哪間沒漲超過200%?
作者:
TJayHong (不過是顆蛋)
2024-06-25 00:17:00超好笑140%
作者:
dcdc (redflag)
2024-06-25 01:01:002024相比2019房價漲到2.5倍的地方不多吧...而且買賣房的成本與稅費都不用算上去嗎...就算竹北青埔現在5年可以翻倍，未來逼近豪宅線還有辦法翻倍嗎?
作者:
mago (mago)
2024-06-25 08:23:00你寫了很多都是事後論，你從2024年開始看要如何複製成功經驗，有那裡還可以讓你5年買700漲到1750
我2015買貴，8年翻倍。2014買便宜的，5年翻倍。我2021也微漲後才找到，3年漲7成。早我一年買省100，也的確5年翻倍。
作者:
CIIIO (郭+)
2024-06-25 09:05:00漲到1750 增貸1000丟進正2這樣投報怎麼算？
我入門級的成果應該還能當參考試算。近日買的分母變大，捷運宅期望10年翻
作者:
vicyong (Vic)
2024-06-25 14:01:00你這樣算沒算到太多變數，會被砲很慘
作者:
MiniArse (åž‹ç”·)
2024-06-25 15:43:002019年那175萬 五年前all in 正二，現在值 1106萬還沒算五年來每個月定期定額正二的部分
作者:
Zepho (抹神)
2024-06-26 01:58:00正二賺一屁股 還不是要回頭買房