央行也曾全面封殺放款！估價師曝衝擊：自備3成較保險
東森財經
2024年8月26日 週一 下午4:22
全國今年6月不動產放款集中度高達37.43%，逼近史上最高紀錄，讓央行迅速找各大銀行約
談，要求管理不動產貸款總量，並傳出還有下一波信用管制。估價師指出，央行看的是股房
上漲後若出現大幅度崩潰，將引發全面性的金融危機，才決定出手，早在1974年石油危機時
，政府便曾發布全面性封殺放款的政策來避免情況惡化，「只是大家都忘了，或是還沒出生
」。
央行為什麼要從不動產貸款總量管制下手呢？，高源不動產估價師事務所所長陳碧源解釋，
貨幣政策變數並不直接影響房市，而是透過股價和銀行放款的間接影響，所以央行看到的不
只是房市，而是股、房上漲過程中所構建的資產價格膨脹，一旦出現大幅度修正或崩潰，將
衝擊金融體系，可能引發全面性金融危機或系統性風險。
陳碧源舉例，日本1980年代產生極大的資產價格循環，從資產價格膨脹、持續擴張，最終崩
潰，之後引發企業財務危機，以及金融機構遭受流動性危機與償債能力不足的困境。
各國央行為防止資產價格泡沫化，難透過利率、單一貨幣政策來抑制房價，也避免波及其他
經濟部門的正常資金需求，多是改採金融監理的整體審慎政策(Macroprudential Policy)，
包括呆帳準備率、銀行資本提列風險性資產權重、不動產放款曝險集中度限制、不動產放款
成數調整(Loan to Value Ratio，LTV)等，其中又以不動產放款成數的方式最常出現，效果
也較佳
央行為FED降息做準備 針對不動產總體審慎措施
然而陳碧源指出，今年以來，房價大漲、房價所得比問題蔓延全台，放款集中度又再拉高，
但美國聯準會（FED）又即將降息，台灣央行如果不要違反逆勢操作利率的話，就不僅實施
特定地區的選擇性信用管制，而必須是針對不動產市場進一步更廣泛的總體審慎措施。
「台灣有沒有這樣的經驗。事實上是有的。只是大家都忘了。或是還沒出生。」陳碧源強調
，在1970年代第一次石油危機時，國人因應通膨產生的購屋保值心理，搶購不動產造成需求
大增，政府本來實施5樓以上禁止建築但無效，房價續漲；便於1974年發布「穩定當前經濟
措施方案」，除了調整存款放款利率，同時規範各金融機構承作興建或購置房屋的投資及貸
款時，除了一定金額以下的自用住宅外，一率暫停放款，「這是一種全面性的封殺放款，造
成房市先漲後跌，對房市影響最大」。
之後1989年央銀改採用選擇性信用措施，也就是透過放款成數限制(LTV)的措施來處理總體
審慎措施、以及2010年的選擇性信用措施迄今，都避免實施全面性封殺放款。
央行可能有後續規範 呼籲購屋族量力而為
陳碧源補充，日本進行不動產放款總量管制時，也是價格開始崩跌的開始，他因此提醒央行
在決定是否干預資產價格上漲時，必須確認是否已面臨資產泡沫化階段，否則很容易造成資
金正常需求的排擠，「而且一旦資產價格上漲預期確立後，投機者仍會利用法令漏洞獲取所
需資金，使得監理政策往往無法有效防守到他要的防守的打擊範圍，並且殃及無辜」。
陳碧源判斷，央行後續可能還會對各種放貸類型做規範、擴大選擇性性用管制地區，並且保
障政策性放款對象如真正的首購貸款族、都更危老重建、企業建築廠房等，以達到放款分流
，也不危及製造業貸款，避免走向日本的老路。
最後，陳碧源認為，央行選擇性信用管制或不動產貸款總量管制，不會只有針對中古屋而不
影響預售屋，特別是2023年7月後，預售屋禁止換約移轉，而且建商沒辦法完全保證可以幫
忙到每一個購屋者的購屋貸款，除非在買賣契約書同意買方貸不到款可以無條件解約，因此
提醒購屋族除了不要被誤導之外，購屋也要量力而為，自備款最少準備3成比較保險。
https://bit.ly/3Xhfi7k
心得：
1. Fed 要降息 ， 台灣股 房雙漲 央行很怕會有系統性金融風險 所以針對房地產的管制只
會越來越嚴
2. 現在買房 至少抓三成自備款 ，別再喊房貸8成了
3.限貸 除了影響中古屋 預售屋也跑不掉
4. 封殺貸款 殺傷力最大 ， 但是目前銀行不得不為之