大家好，因緣際會之下落腳在柏林，看過太多租房鬼故事，牙一咬決定還是自己買一間房。因為還在讀博所以銀行給貸的條件比較嚴格，至少要有百分之四十的頭期款，基於治安、生活品質、投資潛力和居民素質只看富人區Steglitz-Zehlendorf和行政中心Mitte，因預算有限若要百分之四十眼下也只拿得出一千萬台幣左右的頭期，挑挑揀揀現在選定這間，不含公設和陽台實坪約31坪，預計於明年二月完工，圖例如下：
https://i.imgur.com/KrAu0Cx.jpeg
https://i.imgur.com/W0jdCid.jpeg
https://i.imgur.com/OQKBuIT.jpeg
第三張是建商的示意圖（小橋跟小坡草地正在動工我去現場看了哈哈）
想請問各位能不能給我一點建議指教，敝人現在想到的優缺點分別是
優
1、坐南朝北，開窗都面南北向沒有西曬問題
2、明廳、所有臥室都配大窗，採光應該不錯
3、玄關落塵區空間充足，櫃子什麼的都好處理
4、陽台明亮，左右邊各有一坪左右綠地可自由園藝或讓寵物奔跑
5、有電梯、腳踏車柱、專屬兒童公園
6、位在Mitte區幽靜位置，治安相對較好且在市中心交通發達，離洪堡大學近且投資潛力高
缺
1、格局不方正，梯形結構可能會有很多無法善用的畸零空間，現成家具也較難拜訪
2、位於一樓，隱私與安全較差，蟲類可能較多
3、廊道面積不低，加上畸零空間使坪效差勁
建商表示非承重牆體拆除移動可以協助客變，也可以建新牆體。我希望可以再隔出一間有窗小書房，目前打算放在客廳，還沒決定是座落在連接陽台處還是最右邊的窗戶（可以儘量用畸零空間？）
隱私問題建商表示灌木叢很密集最外面也會有籬笆柵欄，感覺可能比較不成問題（當然還是沒有樓上住戶安全）；親自走訪過後覺得那裡確實幽靜車子也無法開進門窗前道路不會有什麼噪音。
希望各位朋友給予建議指教，無論是書房的位置、整體空間的規劃運用、甚至更廣泛對於這間房整體的差評好評都很感謝，如果有在德台灣人設計師、建築師或認識的廠商可以介紹接案討論也很歡迎，感激不盡！