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內文：
今年8月起，40多人陸續遭到台北地檢署傳喚，裡頭不乏許多意想不到的職業，包括警察
、律師、土地代書和書記官等，數人策劃多起針對「未辦理繼承的不動產」的詐欺騙局，
手法像極了2017年發生在東京的「積水事件」，當時日本罪犯們運用偽造的證件、假冒的
人頭和精心準備的手段，組成「地面師」集團行騙。如今，相似的騙局在台灣上演，在這
起牽涉新台幣1.4億元不法所得的「台版地面師」犯罪裡，這些人是如何招攬各方專業加
入騙局？又是如何運用台灣高齡化社會變遷、孤獨死漸多的弱點，創造出被多個行政機關
稱為前所未見的騙術？
2022年6月28日下午，人在美國的施嘉接到一通不尋常的國際電話。
話筒的另一端自稱是銀行行員，從台灣打了國際電話緊急告知他：不久前，一行人拿著留
有他2018年逝世母親簽名的「遺囑」，要將其銀行帳戶裡的存款提領一空，收到消息的施
嘉感到困惑。
法院判決記錄了整起事件：當年施嘉在台灣處理完母親後事、繳清遺產稅後，旋即返回美
國生活，並沒有第一時間處置母親留下的多筆遺產。4年過後，一紙「代筆遺囑」憑空冒
出，紙上潦草的筆跡顯示，價值上千萬元的房屋和存款被指定轉移給不認識的一夥人。「
這是真的嗎？」他決定火速返台釐清狀況。
抵台的第一站，施嘉來到銀行，那裡正是當初那通緊急電話的起點。行員告訴他，數天前
有人拿著他母親任曼屏簽名的「代筆遺囑」，以「受遺贈人」身分到櫃臺申請提領存款。
由於往來多年，機警的行員發現「代筆遺囑」上的簽名筆跡與過去開戶所留存的簽名並不
一致，於是喊停了流程。最終，這筆款項成功保留，施嘉鬆了口氣。
但接下來的變化，才正要揭開這宗精密土地騙局的序幕。
為了徹底清查母親留下的遺產，施嘉隨後開始走訪母親生前往來的單位。他先是發現同樣
的一夥人拿著同一張「代筆遺囑」，將母親存於兆豐銀行內的100多萬元提領一空；在負
責處理不動產移轉的台北市士林地政事務所內，公家機關又向他證實了一件噩耗：母親名
下士林區的房產，已經按照「代筆遺囑」完成「遺贈程序」，成功轉移到「受遺贈人」名
下。他既不認識、也沒聽過這名「受遺贈人」。
和大多數人一樣，施嘉並不熟悉遺產轉移的流程，但他更想知道，為何母親過世多年後，
會突然出現一份偽造簽名的「代筆遺囑」，且這份假遺囑似乎還輕鬆地瞞天過海，以具備
法律效力的方式，騙過政府機關和銀行。考量再三後，施嘉決定向銀行和地政機關提起告
訴，讓司法單位介入調查。
孤獨死與人際疏離：千億元的不動產詐騙起點
2024年7月24日，適逢凱米颱風侵襲，一陣暴雨中，里長、律師、警察、地政士和房地產
公司經理等，一共40多人狼狽地被帶進台北地檢署內。距離施嘉提告兩年後，執法單位才
摸清這起騙局──承辦此案的刑事局指出，雖然職業各異，但這群人全都是同一案的嫌犯
，由一名土地掮客為首，組成了專門欺詐「未辦理繼承不動產」的犯罪集團。
未繼承不動產是什麼？又為何鎖定未繼承不動產？
事實上，每年4月，各地區公所都會在布告欄上公告轄內未辦理繼承的不動產清冊，這些
清冊是依據《土地法》第73-1條第1項規定，超過一年仍未辦理繼承登記的不動產，公部
門透過公告來提醒民眾儘速辦理，否則在列冊管理15年期滿後，會由國有財產署公開標售
。
至於第二個問題的答案，則寫在內政部的統計年報裡。數據顯示，去年（2023）年底，全
國未辦理繼承的土地面積高達1.8萬公頃，未辦理繼承的建物面積則高達65萬坪，相當於
5.2棟台北101大樓，粗估這些不動產市場價格達上千億元。
這些遭漠視的大量不動產因長時間沒有繼承人出面，成為有心者縝密「狩獵」的肥美獵物
。施嘉母親的房產，就是這個集團盯上的「獵物」之一。承辦此案的刑事局第一偵查大隊
第二隊隊長鄭富禎指出：
「他們會挑選一些子女在國外的個案，或是去開發一些沒有繼承人、孤獨死的老人來下手
。這非常聰明，因為沒有被害人，代表誰都不會發現。」
收到通報後，執法單位花費數個月一一約談相關當事人和其親屬，試圖拼湊事件全貌。最
終清查發現此集團一共涉入10餘起個案，其中光是2022年短短一年內，就有超過7間不動
產和10多筆土地等未繼承不動產，落入他們手中，市價高達1.4億元，更有許多案例尚待
清查。
這些騙局裡，警方更察覺一項悲傷的事實：「孤獨死」恰好為犯罪者創造了充裕的機會，
讓他們得以橫行其中。
目前各國對孤獨死的定義並不一致，但多半指的是鮮少與外界和家人互動，獨居者在自家
過世後經過長時間才被發現的事件。根據內政部統計，2023年台灣一人戶有332萬戶，占
總家戶數的36%；85歲以上長者有24.6%獨居、75歲至84歲有22.4%獨居、65歲至74歲有
21.9%獨居──這解釋了不少騙局始終未被發現的原因。刑事局第一偵查大隊第二隊偵查
正許清富說：
「我們發現不少個案狀況都是親子關係不太好，有幾例甚至是老死不相往來的。」
事實上，鎖定未繼承不動產的詐騙至少早在2020年疫情時就出現，卻一直沒有被注意到。
2020年，一位婦人陳月英孤獨死在家中，由於沒有親友出面，後事由新北市永和區安和里
里長鄧長安代為處理。期間，鄧長安發覺婦人膝下沒有子嗣，房產和千萬存款無人繼承，
於是將消息告知土地掮客蔡尚岳，幾個人於是謀劃用「代筆遺囑」的方式偽造亡者遺願，
將未繼承不動產全數移轉，成功騙取上千萬元。
遭偽造的關鍵文件「代筆遺囑」，以及騙過地政機關的「認證聲明書」
有了第一案的成功經歷，這些貪婪的嫌疑犯們決定繼續用偽造「代筆遺囑」的方式來打通
騙取土地的所有環節。
根據法律規定，台灣訂立遺囑方式主要有五種，包括自書遺囑、公證遺囑、密封遺囑、代
筆遺囑與口授遺囑。其中，《民法》1194條更直接規範代筆遺囑必須由立遺囑人指定三人
以上見證人，在立遺囑人口述下，由其中一位見證人作為代筆，代替立遺囑人書寫，最後
在所有見證人及立遺囑人一同簽名後，才算完成程序。
代筆遺囑立意本是為了方便臥病在床、或是不識字等狀況的立遺囑人完成遺囑的方式之一
，但在這些不動產騙局裡，卻成為犯罪者偽造的優先選項。執法單位研判，原因在於代筆
遺囑是具有法律效力的文件，但若立遺囑人過世多年後，過程就會變得難以查證。
擁有20年以上資歷的民間公證人陳李聰相當熟悉相關業務，施嘉母親也曾是他的當事人，
因此熟知其母親的簽名筆跡。然而在施嘉提起告訴後，陳李聰卻得知另一份由施母簽名的
代筆遺囑存在，這份遺囑更指定將立遺囑人的房子和土地等不動產，運用代筆遺囑以遺贈
的方式轉移給完全不認識的第三者。
「試想將你畢生努力累積得來的財產，全部送給從未在生命中出現過的陌生人，這樣違背
常理的事發生現實社會中，其實是對法律制度的重大衝擊。」這份偽造代筆遺囑的出現，
也成為陳李聰受邀作為「專家證人」協助調查的起點。
然而相同受害狀況不只一處，在《報導者》取得的一份代筆遺囑影本上，筆跡也有不少可
疑之處。這份文件的開頭是立遺囑人自陳身體狀況不佳，需要交由見證人代為書寫，將遺
產轉移給指定對象。但文件尾端，往生者的簽名卻四平八穩，剛勁有力的筆畫在紙面留下
淺淺痕跡。
此外，我們也發現多位見證人的簽名，在多份文件中字距、筆畫和寫法都有不小落差。《
報導者》向負責承辦此案的刑事局核實，警方表示經過比對，所有調閱到的文件中，遺囑
上的筆跡幾乎都和留存在行政機關或銀行等單位的筆跡不一致。
即便如此，懷疑並不能成為證據。為此，刑事局曾諮詢法務部調查局的文書暨指紋鑑識實
驗室，希望透過筆跡鑑定來取得突破的直接證據。但他們很快碰上瓶頸，實驗室要求要有
往生者的原始簽名紀錄、且要與爭議筆跡書寫時間相近，兩處簽名不要有太長時間的落差
，因為不同身體狀況也多少會對筆跡產生影響。
隨著調查進行，作為施嘉案中的被告、同時也是遺贈登記申請對口之一的台北市士林地政
事務所，也開始清查轄內所有案件。他們順著施嘉一案中所檢附的代筆遺囑上，找到了另
一份文件，該份文件是「認證」代筆遺囑的聲明書，聲明書上留有兼辦認證業務的律師簽
名，署名為蔡鴻燊。
地政機關回憶到，當時他們沒有起疑，主要是因為遺贈登記申請就是按照書面資料進行審
查，而該案經律師以「認證聲明書」方式來包裝偽造的代筆遺囑的做法，強化了法律效力
，使他們誤判而讓審核通過。
只是，這樣的做法在公證人眼中看來有些反常。陳李聰提出抨擊：
「代筆遺囑的確可以達到將不動產過戶的效果，但僅由律師出具『認證聲明書』來確認遺
囑為真的做法，由於已經無法向已過世的立遺囑人進行查證，並不符合公證法規，沒有任
何受過司法院正規訓練出來的民間公證人會願意用這種超乎尋常的方式辦理案件。」
他也點出，本案中「兼辦認證」業務的律師，是用扭曲的方式來處理案件，這嚴重傷害了
公證制度的公信力。為了避免類似事情再度上演，陳李聰認為「兼辦認證」的做法不應成
為公證制度的常態，未來司法院在遴選律師時，也應參考職業團體意見，更應該要求兼辦
認證業務的律師需加入公證人公會，才能落實管理與監督。
分工專業的土地騙局：「地面師」如何組團狩獵？
只是在管制來臨之前，蔡鴻燊正是運用了兩種身分之間的落差來籌劃代筆遺囑的使用。根
據「民間公證人遴選研習及任免辦法」，成為民間公證人的管道多元，執業3年以上、且
經司法院遴選品德、能力核可的律師也可任之。民間公證人又區分為「全職」或「兼職」
兩種，全職民間公證人可辦理公證和認證事務，但須暫時停止律師業務；兼職民間公證人
則可以繼續執行律師業務，但只能辦理文書認證事務，這正是蔡鴻燊所扮演的角色。
在陸續出爐的調查結果中，警方發現幾乎所有成功騙取不動產的個案中，都是由蔡鴻燊出
面認證代筆遺囑的真實性，他們因此研判：這是一起經過縝密規劃的集體犯罪。
同一時間，隨犯罪輪廓逐漸清晰，一名名叫蔡尚岳的土地掮客也開始浮上檯面。手機對話
紀錄顯示他作為主謀，和過去幾年日本專門進行土地詐欺的「地面師」（じめんし）一樣
，精心策劃了整起犯罪，更透過「組團狩獵」來強化詐欺伎倆和犯罪規模。
・領袖
警方指出，2021年起，蔡尚岳便陸續開始招攬各種專業人才進入團隊裡，如精通法律的「
軍師」、消息靈通的「情報蒐集者」、安排土地文件的「交涉人」、有造假契約技術的「
文件偽造員」，以及尋找冒充繼承者的「選角人」等，過程有如串流平台Netflix製作的
日劇《地面師》，集團成員各自運用法律、房地產交易專業和對行政程序的了解，策劃出
天衣無縫的土地騙局。
在這起被稱為「台版地面師」的不動產詐欺案件裡，該集團幾乎都是鎖定高單價地段的不
動產下手，如單坪價格高達172.4萬元的台北市大安區和士林區天母生活圈。刑事局就發
現，這個集團光是從一件個案手中，就曾騙取高達7,000萬元的不法所得；再加上分工細
緻，身為主嫌的蔡尚岳被公證人、警察和地政機關形容為謹慎、聰明又狡猾。
事實上，蔡尚岳的身影早就出現在多起不動產相關案件上，包括遺產繼承、土地重劃、道
路整合等。4年前，一位名為蔡志廷的土地掮客涉入一起土地糾紛裡。根據判決資料顯示
，這起糾紛源自於雙方對繼承權的分歧，一位菲律賓華僑於1988年過世後留下一塊台北市
的土地，多年來都未曾有人出面繼承；直到2020年，該名華僑的台灣家庭和菲律賓家庭兩
方在法庭上針鋒相對，才讓紛爭浮上檯面。
然而奇妙的是，就在司法程序打得火熱之時，不相干的局外人蔡志廷卻突然殺出，他持偽
造的菲律賓華僑護照及切結書，向台北市大安地政事務所遞出申請，試圖騙取完整的土地
相關資料。所幸菲籍親友出面協助，這本偽造的護照才得以被揭露，導致騙局穿幫。
多年後，執法單位才發現當初的蔡志廷已改名「蔡尚岳」，但改名無法掩蓋他涉及多起土
地犯罪的歷史──除了2020年偽造土地所有人的護照外，本身就有毒品、槍砲、恐嚇等前
科的蔡尚岳更早在2010年就鎖定特定公司，用舉報樓層違建的方式，恐嚇對方給付搬遷費
用取得60萬元；同一年，蔡尚岳也扮演「海蟑螂」，夥同幫派成員霸占法拍屋勒索30萬元
得逞。
在各類土地案件中獲利的蔡尚岳食髓知味，開始「組團」，找來更多專業人士進駐，同時
為騙局設下保險──他的首位目標就是律師蔡鴻燊。
・軍師
活躍在勞動、性別平權和政治領域的蔡鴻燊小有名氣，更擁有自己的Facebook粉絲專頁和
YouTube頻道，會在頁面上分享法律見解，也積極參與公眾事務。然而在這個地面師集團
裡，他的專業反而成為協助犯罪者規避法律責任的工具。
「光從手機就知道他們組織縝密，精準攻擊每一個漏洞，口供也已經串好了，因為都有軍
師教他們，都有劇本在，」承辦此案的刑事局一大二隊偵查正許清富指出。警方口中的軍
師便是律師蔡鴻燊，熟知刑事訴訟流程的他，會教導作為人頭的代筆遺囑見證人，如果遇
到檢察官問話該怎麼回應，包括跟往生者怎麼認識的？這房子位置在哪裡？為什麼來當見
證人等等。
此外，偽造代筆遺囑、並透過認證方式強化文件法律效力的做法，也是出自這位「軍師」
，因為他早有相關訴訟經驗。在2021年宣判的案例中，蔡鴻燊作為其中一位訴訟代理人，
協助被告從各種證據中釐清代筆遺囑的真實性；也是在同一年，他將代筆遺囑的製作方式
以及遺贈登記辦理流程等案件上的專業知識，全數帶進了地面師集團裡。
事後，警方也認定，這起地面師騙局涉及的十多起案件之所以能成功騙過行政機關，重點
在於蔡鴻燊替偽造的代筆遺囑出具「認證聲明書」，這個舉動讓虛假文件搖身一變成為具
有法律效力的公文書。同時，蔡鴻燊也靈活運用自身在業界的高知名度和過往證實代筆遺
囑真實性的經驗，策劃出一起又一起的騙局，讓多筆未繼承遺產得以被順利轉移。
作為關鍵角色，蔡鴻燊則分得所有詐欺金額的1成做為回報，金額高達上千萬元。
・情報蒐集者
在土地掮客與律師一同搭建的犯罪架構裡，完美犯罪還差一步，那就是準確的訊息。
每年4月1日，各地政事務所會公告轄內「未辦繼承登記不動產資訊」，相關資訊也供公開
下載。由蔡尚岳領銜的地面師集團將此公告視作「狩獵名單」，在公告的3個月期間，從
中挑選出詐欺標的。
但公告中每年會有數千筆的未繼承不動產資料，究竟哪一筆價值最高？哪個沒有繼承人會
出面阻撓？這個難題擺在蔡尚岳等人眼前。不過他們隨即想出辦法，將獵頭目標鎖定在能
清查戶政資料的職位上。
他們以一件一萬元的酬勞，先找上中山分局警員駱勁達和新北地院書記官游立綸──兩者
分別負責確認往生者有無繼承人，以及相關人等的出入境紀錄等；若有繼承人，則會確保
亡者親屬是否長時間待在境外不會回台，以此設下第一層篩選機制。
但這樣的準備顯然不夠。新北市一名地政機關主管告訴《報導者》，由於戶政資料需要一
層一層勾稽，才有辦法清查完整的親屬關係，加上政府為了防範個資外洩，對資料查詢有
相當嚴格的稽查規定，繼承人選往往難以在短時間內被政府清楚地篩選出來。
這個集團似乎也明白風險，於是在涉及上億元的騙局裡，他們找上身為長照服務末端的里
長。利用里長在照顧服務體系裡的特殊角色，叮囑他們在關心長輩之餘，也順便打探遺產
和繼承人的狀況，藉此挑選里內沒有繼承人、詐欺可行性高的個案。如新北市永和區永樂
里長許政鎧、安和里長鄧長安就是集團拉攏的對象。
不僅如此，犯嫌們更直接將手伸入戶政機關內，吸收新北市土城、新店戶政事務所葉姓、
王姓戶政人員成為第二層的過濾人選，確保取得最完整的不動產名單和繼承親屬的關係清
冊，以此實現「精準打擊」。
・選角人、交涉人、偽造者
2021年3月17日，根據經濟部資料顯示，「全絨有限公司」正式成立，代表人是蔡尚岳的
妻子林緻菱，登記項目包括不動產買賣、租賃和管理顧問業。
然而在這一波調查中，警方確認「全絨有限公司」的業務並非登記上所述，而是全然為了
不動產詐欺所成立。該公司20多名成員的工作包括「開發」孤老死的個案、將資訊轉交給
情報蒐集者做確認、或按照不動產名單做「現場會勘」。這些受聘的員工會在騙局開始前
，依照名單拜訪未繼承不動產所在地，透過和鄰居、當地里長打探，確認房子有無人居住
、目標家庭成員是否和諧等情報；甚至會偽造租約，誘騙鎖匠替房子開鎖，好讓他們能入
內觀察狀況。
全絨員工的另一項工作，則是「選角人」與「交涉人」。蔡尚岳一面找來具有地政士資格
的人加入公司，由他們解析不動產交易所需要的流程與文件，並擔任與公務機關交涉的角
色；另一方面，由於每一起代筆遺囑都需要3名見證人，全絨業務們也負責選角，盡可能
地找來願意扮演見證人的人頭，再按照律師提供的劇本訓練他們上場演出。
待一切安排就緒後，蔡尚岳等人會將騙來的不動產第一時間拿去金融機構做抵押，以換得
大筆現金。同時，聯繫房仲準備將房產售出，後續再取得更高額的收入。
根據警方統計，這個地面師集團的犯案時間多集中在2022年，直到主謀蔡尚岳因他案入監
才暫停動作。雖然時間短暫，但光是集中犯案的一年，包含施嘉一案在內，他們就成功騙
取了7間不動產和10多筆土地，價值高達新台幣1.4億元。
「土地使人發狂」：超高齡社會的不動產繼承制度何時補強？
隨著國內人口快速老化，全台22縣市中已經有7個縣市提早跨入超高齡社會的門檻。隨之
而來的另一項變遷，則是未繼承不動產的飛速增加。根據內政部統計，相比10年前，未繼
承土地增1倍、未繼承建物則增加1.6倍，執法單位已經開始擔心這些不動產會再次成為犯
罪者覬覦的目標。
從這起案件爆發後，擁有最多高價不動產的台北市，已經將蔡尚岳等人偽造代筆遺囑的手
法製作成教案，在教育訓練時通知所有地政單位注意類似疑點。同時，他們也開始著手研
究該如何改進遺產登記審查，包括讓審查員跳脫紙面審查，多花一些時間去做查證、同時
盡量聯繫到繼承人本人做最後確認等。
那針對原本就沒有繼承人的不動產呢？《報導者》拋出疑問。
台北市地政局土地登記科科長陳小玲則回應，如果從頭到尾都沒有繼承人，最後又沒有走
到收歸國有的最終處置，就變成一個「中空狀態」，不會被發現，那時受損的就是國家的
權益，也是全民的權益。因此，針對未繼承不動產的登記制度是否需要調整，是刻不容緩
的重要任務。
事發之前，我們難以想像，這些嫌犯是怎麼在長者們一點一點失去與社會的聯繫之餘，透
過敲打既有的制度，於裂縫中游移牟利，蠶食鯨吞鉅額的未繼承不動產；事發之後，我們
更是難以預測具體改變何時會出爐、會不會有下一個地面師集團出現。
隨著調查逐漸告一段落，一段訊問內容讓執法人員留下深刻印象。面對面的偵訊裡，主嫌
曾表示，他們之所以鎖定這些標的，是因為這些不動產本就是沒有人繼承的財產，與其多
年後交給國家，不如趁著價值高先占為己用，還能創造出更多價值。
房價飆漲的年代裡，我們見證了土地與房產如何使人發狂，孤老與疏離的變遷又如何成為
罪犯們靈活運用的弱點。在行政流程尚未更加完備之前，鎖定未繼承不動產的精妙騙局帶
來的後果，會持續由整個社會一同承擔。
心得：
本來以為只是電視劇的地面師
真實地在我們周遭上演
由多名專業人士組隊
根本防不勝防
我們只好靠自己和親人多多聯絡
才不會讓不動產不知不覺得落入別人手裡