台北都更如牛步原因曝光 業者怨「大都更時代」淪口號
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https://www.chinatimes.com/realtimenews/20241120000978-260410
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台北市每10間房子就有7間是屋齡超過30年的老屋，地方首長年年高喊「加速都更」，不
過多位都更建商向CTWANT記者表示，一個都更案平均得走上十年，根本仍停留在牛步化，
尤其「地方政府行政流程的官僚與傲慢，補件內容不一次告知，文書往返曠日廢時」「非
得等同意戶都搬出再花1、2年時間協調釘子戶。」台北市都更學會理事彭彥祥則點出，都
更處長期人力不足，建議盡速擴大編制，提高審查效率。
「台北市貴為首善之都，應該扮演全國都更推動的領頭羊，但遺憾的是，受限於過去諸多
都更訴訟案例的包袱，無法大破大立提升都更效率，官僚體系下的包袱與心態，即便每屆
市長信誓旦旦宣示都更政策，但民間感受到的行政作業牛步化都在扯後腿。」一名北市都
更建商總座如積怨已久向CTWANT記者控訴。
他舉例，一個都更案整合達8成後，將舉辦事業計畫公聽會、擬具都市更新事業計畫申請
報核約1個月，完成報核還要經過公告和公開展覽30天，再進入審議會審議，「但北市都
更案，都市更新事業計畫送件後等承辦人員審查都超過2、3個月，開公聽會也要2、3個月
，鮮少有案件半年可以完成公開展覽，速度相當緩慢，尤其事業計畫小到寫錯1個字就退
補件，需要補件的地方也不一次點出，讓業者一直來來往往做文書作業」，該業者懷疑承
辦人員只要來不及處理，就用技術性退件來拉長時間。
台北市都更學會理事彭彥祥就點出都更處問題出在長期人力不足，案件多到承辦人員審不
完，壓力大，也容易捲入建商與地主的合建官司中，而這些人因為了解審查標準，經常被
民間單位挖角，導致流動率高的惡性循環，都更處擴大編制、有效招募和減少離職率，對
提升民間都更效率有很大幫助。
另一業者反映攏長的作業流程還包括「釘子戶的協調與強拆」，他說，依目前流程，等拆
照、建照下來，所有同意戶都搬走，政府才願意介入協調釘子戶，然後再花上1、2年時間
跟釘子戶溝通協調，才會走上強拆，而這段時間，所有同意戶都在外租房乾等，拖到最後
搬出去的同意戶也受不了，向建商表示「多分給他們都不計較，只希望趕快動工」，這不
是讓釘子戶更有恃無恐？
對此，北市都更處官員回應，實施者須依北市代拆辦法完成2次私調並領得拆建照後得向
該處提出代拆申請，都更處會再啟動2次公調，以進行後續代拆作業。在申請代拆前，溝
通協調之責任與義務在於實施者，政府公權力的介入是最後不得不的手段，動用上需要相
當謹慎細膩真誠磋商兼顧程序正義，在實施者與不同意戶窮盡可能仍難以達成共識下，公
部門始依法執行公權力。
台北市不動產開發公會理事長陳勝宏認為，目前的都更程序確實麻煩、時間很長，都更案
從整合到完工平均10年跑不掉，真的很久，手續繁雜浪費人力成本、冗長時間墊高資金成
本，房價降不下來，整合與行政作業流程也是原因之一。
對於都更不合理規範，業者也反映，北市儘管地政局認定是合法建築，建管處則認為一定
要有使用執照才能申請合法建築物8%的容積獎勵，但大同、萬華區許多老房子因早年法規
未完善，很多沒領有使照，應予以放寬認定。
都更諮商師與危老推動師雙證照的北市西新里里長胡家瑒則反映，北市7599公辦都更專案
，必須為公劃更新區域內才符合申請條件，但90%以上地區都不在劃定內，都更處只會要
住戶自己去申請劃定，沒有任何協助與配套；且各階段整合等待時間約只有2個月，超過
時間就宣告失敗，2年內不得再申請，時間實在太短，完全跟現實面脫節，應視同意比例
適度給與緩衝。
彭彥祥則建議，前期整合效力的提升才是加速都更的關鍵，之前市府大力培訓都更危老推
動師，卻因長期沒有很好的被善用，人才流失，建議市府在舉辦社區說明會的法宣團隊和
北市住都中心整合團隊，可以多招標不同團隊同步推展，提升都更推廣和整合量能，大都
更時代才會到來。
心得：
台北目前都更還是慢，難道30年後只能像帥過頭說的遷都了嗎？