請益如題 , 自從lesson 7 之後. 可以感受到政府很不喜歡多屋族.
(第二戶成數很低 投報槓桿後可能通算比股票還爛)
最近在想是不是只好順從政府的意思,
將一些低總的小換大 , 進行汰弱留強, 順便提升生活品質.
還是要繼續用一些奇門怪招走多小屋路線 ?
個人設想如下不知道是否有誤. 低總(可能) 漲幅比高總快? 換高總流動性變差以後會卡住
除非當立法委員或是vvip走奇門去超貸. 小民我應該都做不到
低總小屋正現金流比較平滑(配合每年租金指數年增2.6%) . 流動性高
高總自住住太好, 資金利用效率下降. 未來資產即使會增幅也是受限?
(最極端的例子就是有的投客明明房子一堆還跑去租套房, 騎摩托車)
因為少了等比例的租金投報.
但是提升生活品質的爽感卻又是無法取代....錢最後賺了好像還是稍微想爽一下.
自住房又是稼動率最高的資產了...產生的價值難以用金錢衡量
不知道各位前輩 該怎麼看?
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2024-12-09 01:43:00雙北我不討論.目前其他幾都主力價位大概在700~1300.當然如果你這個價位的物件還是會有數量偏多的狀況.那你就在升等個幾棟到2000.盡量不要破2500...破了以後增值還是會明顯比較弱.而如果真的要破2500,那可以考慮別墅.2500以上的別墅目前還是略強大樓一點,就一點不能再多.當然2000以下的大樓增值還是強壓2500以上的別墅.這情況要持續到這一波多頭結束的嘞.我看2026看看有沒有機會結束..XD如果沒有暖卵著陸,結果來個大震盪.也就是美國突然金融大崩潰,我川威武又再度QE.那2026還很難結束,會被續命.但如果最後一切就是平凡無奇的結束.那多頭可能也會在2026結束.而之後一段時間就會處於.多屋族購屋貸款被卡的很死硬,只能靠掛四或金融商品中轉.但這些中轉還需要時間,不像以前可以快速cover.但是...建商繼續偷偷拉價.,整個市場在政策性打壓的時候會冷個1~3個月.之後又偷偷慢慢回溫.而溫度回到一個度數,政府就再度打.然後市場又再度冷個1~3個月...的循環.但中間,建商都會一直偷偷拉價,因為多頭還沒結束.沒在市場地無論你有沒有房,你可能都會錯覺房是停滯了.但只要你在市場,你會發現.你買房要加價買,你賣房子可以加價賣,哈哈.因為建商在拉價,雖然交易量很低,但是價位還是被拉高.主要還是土地價還在被炒高.土地價停滯之前,多頭就是繼續.不存在土地價上漲房價跌..喔...房價不漲都不可能.這是一種沒在市場打滾的人最容易的幻想..XD而只要建商的資金或金主還有力.他們就會繼續炒作地價,那多頭就會繼續持續.直到他們沒力了,土地交易停滯,價位買不了了,錢不夠了.這時候只要資金緊縮,就會產生土地價格回跌的現象.這時候就是宣告多頭結束,然後看市場的不安定籌碼有多少.決定房價是否回檔和回檔多少.所以大概局面就是這樣.我們都只是順風而飛的豬,我們不是吹風的人.目前吹風的人,是炒地皮的那些人.他繼續炒高,風就繼續吹多頭.他建案沒人來買,他都會繼續拉價..XD買家不要把自己看得多偉大..因為一兩個月沒人買,第三個月就有人覽趴壓不住開始看屋了.當然交易量不會說回到之前那麼旺.但是對建商從買土地到回收456年一輪投資周期來看.他根本不在乎你幾個月半年一年有沒有人買..XD他一個建案456年,只要中間有順銷,他就沒事了.你知道甚麼叫做456年.6年前還在2018耶..XD...中間都經歷過2020的無限QE和2023的大漲兩波.建商怕你暫時性不買喔...第一天玩不動產?哀,就說一堆沒在市場買賣的,整天幻想真有趣.建商的浮動成本最重要在於土地.地價不死,房價不只.地價跌了,建商才會真正"對多頭結束"低頭.而不再往上拉價,然後準備迎接建商的衝擊.而地價小跌房價還不一定會跌..XD...因此這個衝擊對建商比較明顯.土地買100 105 110 120 150.結果後來150停滯,又遇到股市大跌資金緊縮的經濟金融低迷期.這時候有地主土地開始拋140 135出來.但建商自己資金也緊縮,金主也沒錢,吃不下來.最後被手上沒貨的小建商或是投資客吃135的土地走.之後本來大建商一坪推50在賣.這些吃135的就吃她豆腐推45的賣.因此房價跌了...你只要新屋高於45,中古屋高於40的全都被套.大建商就嘞緊褲帶渡小月,投資客就看你要不要認清事實往下賣.或是死抱到下一次多頭.而為啥地主會賣135呢.阿地主就是投資客投資客就是地主.地主土地買100,之後股票被套又看市場很低迷.想說135跑一跑好了,把錢拿去嘎其他地方/.或是想說反正也不知道放多久回來,不如先落袋去股市抄底.當然更多就是,他的公司也因為資金緊縮而缺錢.所以處分土地來周轉.以及很多法人他在處分土地的時候,思維就不如我們單一操盤者.所以法人也可能跑來賣135.所以資金緊縮金融市場很差的時候,地價就有下跌的可能性/.因為同時這時候建商手上也沒錢,沒辦法"控盤"但你說現在??前四年建商賺得那麼爽,手上大把的鈔票.現在金融市場怎樣也稱不上不好..各地主,無論投資客,大家族,企業,法人.也都不缺錢.那自然大多地主都不會賣土地,因為他看到地價再漲.
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2024-12-09 02:06:00少數處分土地的,建商就加價搶走之後建商又彼此炒地皮,無論是自己左手賣右手.還是我賣你你賣我.這就是現在.阿這種局面,一堆人說房價要跌..XD吃屎比較快..哈哈.哀,一定是POE2的傭兵,填彈速度太慢害我玩的節奏潮不爽.不小心廢話太多...我還是繼續低調去睡覺好了..豪宅線目前是政治因素,所以應該要提高但沒人敢提高.社會學請不要用"邏輯"和"數字最佳化"來解釋他.如果用數學最佳化可以解釋的話.那今天執政者不是念數學的就是念理工的.誰最佳化的能力比得過學理工的,你們說是吧..XD你不用在那邊甚麼數據數據應該怎樣..XD人家資工隨便寫一個模糊系統或是類神經系統.丟進去跑,你算到死都算不贏的拉.但...社會學就不是這樣一回事.所以數字邏輯絕對主義的,很容易在社會上吃大虧..XD