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內文：新竹火車站商圈地價調降 專家：房價仍穩
新竹市政府最新公告全市土地現值平均漲幅達5.06%，但火車站前舊城區因商業活動疲弱
，地價考量實際利用情形適度調降。不過，信義房屋專家指出，舊城區房價仍維持穩定，
主要受惠於區位優勢及剛性需求支撐。
火車站前舊城區因疫情後網購興起，小型零售店閒置率升高，包括站前SOGO等地區人潮減
少，反映在土地市場評估上。相較之下，關埔地區、巨城購物中心周邊、北區大魯閣湳雅
廣場周邊因生活機能完善、交通改善等因素，地價呈現上漲走勢。
信義房屋新竹學府店曾華佑指出，儘管地價調降，舊城區具備市政中心、百貨商圈等優勢
，加上交通便利，持續吸引剛性購屋需求。舊城區老公寓每坪均價仍維持在30-40萬元，
新古屋如峰華苑則維持每坪約60萬元水準。火車站後站區域，竹連市場週邊新建案春福承
曦落在6字頭；富宇建設新建案則達每坪70-80萬元；再往更遠區塊，培英學區老公寓均價
3字頭，新建案如新竹之昇成交均價也站上6字頭。
曾華佑表示，後站區域房市交易持續熱絡，主要受惠於八大學區優勢。「這區雖然不少房
屋屋齡較高，但因為學區資源優質，吸引許多有新生兒或剛上小學孩童的家庭購屋，形成
穩定的剛性需求。」他觀察，由於市場存在總量管制，許多家長傾向提早卡位，搶購學區
宅。
靠近巨城周邊的新建案，2025年新案價格已突破每坪80萬元。由於關埔二期重劃完成、慈
祥路通車等建設到位，東區房市交易持續活絡。相較之下，舊城區的土地整合較為困難，
如火車站前附近的透天厝因所有權人眾多，整合進度受限。
「重劃區和市區各有特色，」信義房屋竹二區協理陳世光分析，重劃區因建案集中，價格
容易形成堆疊效應，整體單價較高；市區則因建案分散且區域發展成熟，價格相對穩定。
他建議，偏好嶄新市容及寬敞道路的民眾，可考慮竹北地區；若注重生活便利性，新竹市
區是較佳選擇，交通便利，也有成數的生活配套及文教資源。
整體而言，新竹市房市呈現「量縮價穩」態勢。專家預期，隨著交通建設持續改善，加上
剛性需求支撐，房市可望回歸疫情前的穩定成長模式。不過舊城區商業活動仍待活化，市
府規劃的「大車站計畫」能否帶動區域再發展，仍待觀察。
心得：
舊市區是商圈轉移傷害最大的
遠百跟城隍廟一圈 巨城一圈 而舊市區...剩下墊腳石在撐??
以前舊金石堂(現在是遠傳/露易莎)那裏曾經是新竹的地王 如今...

火車站商圈不振間接導致新竹客運把非國道公路客運和桃園市公車都轉讓給其他業者經營

有哪個縣市能逃過阿 新竹台中高雄火車站都...就算沒降也是衰敗感十足

只剩桃園能復活而已

大車站+捷運+行人徒步區，也許有機會

桃園中壢兩大站衰落感也很明顯吧

台中感覺有救起來一點 新竹應該是沒機會了

地下化後看看囉

台中只是從一廣轉移到大魯閣而已後站熱鬧得不得了

從巨城一路都更到城隍廟可能有救

這就是舊城區啊 腹地小 交通亂

不得不說環境不是很好

台中是新車站高架化+大智路打通把人車救回來吧

狗跟外勞都不去的地方

真的,外勞直接跳過去台中,呵

台中前站其實就是撐著 不過應該會慢慢改善

正常啦 以前最熱鬧不是站前 而是中正路市政府那，後來變成站前，再來變成巨城城隍廟，商圈本來就在轉移