氣氣氣氣氣
去台南找在南科工作的家人過年，
結果回程火車地震誤點43分
到火車站才發現= =
最近都沒有寫比較整體的狀況
只有針對個案跟租金回個文。
上次寫區域應該是十月以前了，
剛好有空來寫一下
1.
其實第七波對A7影響，就是把案子往後延著開。
但開價成交價也沒有因此變低。
還有人在喊A7回檔，不知道他們看到什麼了= =
有沒有真正影響A7的政策？
有。
俗稱第7.5波的抓優付。這才真的影響A7
A7的價格，為什麼這兩年拉抬這麼快？
當然有基本面的捷運、就業、規劃發展，
同時技術面的拉抬 就富宇在搞。
整天拉出區域新高價。
別人預售三字頭他就跳四。別人四字頭他就跳五。
就是靠優付。
這種抬價法當然脫離不了基本面。
價格拉到超過價值的話遲早會回跌。
但A7本來就還有一點肉能漲。就只是提前到他的合理價而已。
優付被殺之後，等於失去特異功能。
但他還想抬價啊。怎麼辦？
優付還是有一點點啦，工程期間不用付款。但對保錢還是要繳滿。不然銀行盯。
送裝潢、十年內免管理費。
不同案子有開不同怪招。
但，這些buff 疊一疊，也完全比不上原本優付7-10% 剩下的交屋三年後繳齊。
如果沒被抓，照原定計劃，
可以預期富宇九期（捷運站旁）一定仗著優付，
一開始就開破60，慢慢疊上去最後賣到過65。
預售破65，其它案子、中古屋自然也會跟上。
但現在沒特異功能，
我自己也滿好奇他會開多少。值得觀察。
2.
去年Q2我記得我說
A7就算後面漲到六七十，（當時買價）45-50，也沒多少肉，去買別的地方。
但現在應該都要55了，我反而覺得搞不好可以買。買來置產而不是要拼幾年內的高報酬。
因為其他地方被打的更慘。
去年年底差不多是我被水桶的兩個月，
花兩個月跟朋友去看新北的三個行政區。當然是看老公寓啦，新房沒錢。
我邊看，我只覺得，蛤我幹嘛不回A7買。
大家都一坪快五十萬。A7我買屋齡四年內，這邊屋齡四十年沒電梯欸。哪有這價值？？
難怪突然明白板上好幾個雙北ID很悲觀覺得房價太高要回檔。
其實我看完也有一樣感覺。
（是看哪個行政區我就不說了，等等被打）
總之，跟一些未來漲幅可能僅能抗通膨 甚至可能要回檔的地區比，回防A7置產也許相對穩。
但回A7置產的話，就是買預售屋了。
成屋因房地合一，沒人丟出來賣。
供不應求狀況不變 價錢根本沒在鬆動。撿不到什麼便宜貨。
且，現在買成屋，
2025整年約六千戶交屋潮，出租競爭會很不便。
2025 2026的交屋，跟林口台地幾個大型設施啟用帶來的工作機會，最終會平衡。
但這兩年租屋市場會比較混亂。
我自己是很密切關注建商開案價格啦。
今年上半年要開的案子，有兩個我有興趣的，代銷都約了。
價錢可以的話應該會下手。
但大亮睦粼開的價錢完全沒回檔，讓我有點擔心後面開案建商開案一樣硬，
搞不好最後賭爛他開價，不買。
或是其他在關注的地區預售案開的不錯去買別的，也不一定。
3.
跟其他區域比較
塭仔圳你爭氣一點好嗎？
去年喔發文 跟A7價差還有15萬，現在剩11萬不到。
https://i.imgur.com/qydruXj.jpeg
（圖片來自A7社團李大）
雖然我偶爾會嘴一下新莊，不過那是愛之深責之切啦。
你們價錢上不來，我們山上搞屁喔？
我有預期A5A7會有一天價差縮到十萬左右啦。去年就說過。
但我是預期A7機能更完整、A5還只有荒地的時候。
但現在A7連麥當勞都才剛拿到建照欸。
太快了吧。加油好嗎？
4. 圖示示意一下做個總結
房市長期向上，這應該是共識。
至少名目價格不管通膨，是長期上漲。
有些地方的價格曲線可能長這樣，
中間會有個跌幅。
可能是新重劃區交屋太多 又沒那麼多需求，多殺多造成回檔。
可能是傳統比較市區的位置，但超漲。
既然有跌幅，很會抓點位進場的也許可以等到修正時再買。
https://i.imgur.com/oSIpazc.jpeg
但A7的曲線我判斷是長這樣。
打房政策只是延緩漲幅。
區域需求支撐性不至於造成價格下跌。
那，什麼時候買都是低價。
https://i.imgur.com/hANrhVV.jpeg

推A7王

推真切有料A7王

哥 林口龜山輕軌對價格上來說 您怎看？

輕軌不會有進度的啦放心，到我哪天A7賣掉他都還沒動工

不曉得為什麼，A7很多投資客完全空屋就出租，所以基本把冷氣三機弄好，出租競爭對手就少一堆了，有些是弄得過度好，推測可能是工程師不太在意成本品質弄太好

全空的 很多事2X買的，房貸沒多少錢，出租還麻煩。尤其當年他們交屋時還很荒涼 不好找人租。 但今年要交屋的，都3字頭幾乎都35以上了啦，我是覺得要他們放五年房地合一 一直繳貸款不太現實，應該是要丟出來租比較合理

過度好就是自己住不習慣搬走的啦a9也有頂樓裝潢豪宅拿出來租的

塭仔圳旁邊就是機能齊全新莊市區 走路都可以到最頂的富邦悍將主場 A7旁邊是順向坡與夜總會 是覺得A7千戶型鳥籠宅盡量炒 才會顯得塭仔圳CP值高

光富宇就一堆剛交屋就拿出來賣的案件了

鬼城啊

說A7順向坡的還蠻敢講的，順向坡政府還核准一堆超高大樓喔

富宇上城三房租金3萬含管理費，扣除管理費是27000，大概是1300萬貸款2.5趴利息的情況

塭仔圳交通就硬傷，先閃邊了啦，那地形邊界看就知道發展有限

少了投資客 價格遲早撐不下去的

塭仔圳位於北車 板橋 林口中間 到哪裡都很便利 A7只適合在台地上活動 去哪都要上下山交通才是個慘況

A7就靠捷運 離捷運太遠的自己斟酌有沒有那個價值吧A7我覺得硬傷就台地爛交通 還有重劃區本身太分散然後捷運站周圍才5字頭 基本上找不到比他便宜捷運宅新大樓又是正捷運 另一個參考就潤泰A2 要破百

A7就是弊案重劃區才一堆超高樓 當時不顧環評容積加倍 山坡地形的質疑也被蓋過去 主導官員被關那麼久帶來過度開發各種問題是整個區域買屋人去承受

A7哪來順向坡 你有查過資料?承受超低價格買到捷運宅嗎 真是謝囉 他被關我們賺錢A7有一半的建案都臨保護區或公墓 高容積跟密度哪有差

富宇上城本來就蓋一半就交屋，你不知道？

隨便買都能買到臨保護區的永久棟距 錢不夠買面公墓

交通真的很塞，林口早期規劃時可能沒想到人口會這麼多

第一次聽到A7順向坡，剛剛還去查了下 沒有啊 幾乎都沒有住宅在順向坡區域。合宜最邊邊不知道有沒有碰到順向坡差一點點看不出來https://i.imgur.com/SLw9qMb.jpeg

林口台地哪來的順向坡 萌阿波都是平地好嗎除非是講新莊上山那段 印象中是沒房子?

A7有順向坡早被噴爆了，所以A7酸只能一直嘴萌R波，但從2字頭嘴到5字頭也漸漸無力了

A7黑哪有無力 隔三差五就一篇前一個戰圈是租金報酬率

很多當時環評爭議與學者質疑 隨著弊案主導入獄改朝換代也沒人想碰 水很深不多說 買靠近山坡的自己多研究https://i.imgur.com/cjCwFl3.jpg

蛤 從順向坡變成很斜的山坡囉 好喔

當時A7合宜住宅審查委員看不下去出來講 內容可以去參考一下https://i.imgur.com/zvW5xQ1.jpg

拿林肯大郡恐嚇A7居民三立記者的程度真的悲劇

沒有就沒有阿 承認自己唬爛道歉不就好了在那邊什麼水很深硬拗很難看你連A7都沒去過吧 繞一圈不就知道了 哪個案子是你說的

所以才說靠近山坡要注意 維基上A7山坡爭議都寫的很清楚https://i.imgur.com/yvdqwmr.jpg全台能弊成這樣的重劃區也不多了

笑死，本來合宜住宅就偏貧民窟啦。哪有便宜又要品質的

大過年就是要吵吵鬧鬧才熱鬧

看來以後要去a7過年，最熱鬧，只是是看不到的熱鬧，酸民跟萌阿波

10年前的A7貧民窟屋主現在高割離席都高機率脫貧了謝謝烏雲弊日的國家建設

是有幾塊地質敏感區，不在住宅用地上，扯順向坡就太多了，而如果A7那邊緩坡不能住人的話，那九份、清境、新店達觀那種整片直接蓋在山坡的，是不是政府要馬上遷村～

沒吵啦 就像發文主說對新莊愛之深責之切偶爾嘴一下對A7也是這種心情 只是當時很多規劃弊案對將來區域整體影響很大 還是要提醒一下

看了截圖，我覺得很明顯誤讀了意思，人家是問順向坡，地質，跟崩塌潛勢，有人直接套用，A7有順向坡，如果順著他的意思酸，沒多久連崩塌也會跟著講出來問這些問題，有沒有去做過調查，我的理解是這樣輕軌當初是寫2051年完工，很久了，都不知道能不能活到那時候，現在不知道有沒有改時間上城交屋初期承租要有整天敲敲打打的承受力，一年或者兩年過後再去租會比較好，我當初有去嘗試住進去剛交屋的建案，鄰居裝潢，建商工務施工，每天都是灰塵瀰漫，不然就是假日想睡晚一點，工務在那邊幫鄰居修繕，直接八點後強迫被叫醒，這樣居住品質要看多少合理？

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講塭到哪交通都方便=通勤時段到哪都在塞假如真以計畫書說要容納四萬人新北大道中環路應該會直接被癱瘓住塭的不可能不通勤

塭仔圳才有弊案吧XD，不然監察院怎會要介入調查？位處交通三不管，未來堪慮...塭仔圳買在6以上真的只能祝福

塭仔圳目前已有兩條捷運與台65縱貫 將來還有輕軌連接板橋 四通八達 比起位於山坡旁地形凹處A7真的好太多了 A7現在才住一些人交通就已經完全炸裂

那監察院到底在查塭仔圳什麼？報告出來會不會崩盤阿

65？呵呵

難怪價格被林口超過，也被A7拉近，真希望塭仔圳爭氣點

真的以為煎茶院放個屁那麼響喔？五院裡最廢物的一個煎茶院弄幾個聲響多半沒啥人鳥

為何塭仔圳監察院還立案調查，水有多深阿，基於愛之深責之切，真的希望好好查一下

A7主導開發的人都被判重刑了 是名符其實的弊案重劃區 這個不用牽拖很多名聲優良的口碑建商沒有進入A7 大家都很清楚

真心祝福買塭仔圳的朋友一切安好，真的祝福

反觀塭仔圳一堆上市知名大咖建商推案與屯地 專業判斷優勢在哪已經很清楚

上城應該交屋了，李大在群組內有po文

591一堆上城的租案，富宇上城也說自己全新落成，蓋到一半？我每次推文的租金全部都是591現查的，你甚至不求證，扯那你連上城現在一堆丟出來賣的獲利了結也不知道囉

我還特地去查A7弊案，但是還是滿頭疑問，是A7不能住人弄成可以住人的弊案？還是單純只想加速通關的賄賂的弊案？如果是不能住人弄成可以住，那很嚴重啊，不知道是否有人可以解惑？

應該是容積率吧 感覺每個建案容積率都比京華城還高

房價洗不成開始洗弊案說不能住，靠北，真的笑死人

A7漲太多顧人怨，萌R波無效開始講弊案了,真是太好笑了

住A7最好不要開車上國道 車擠爆文一不說還跑到文二三亂好好搭機捷或去華亞台塑工作就好

推推，我也在看富宇捷運開多少

為什麼要拿建設好的跟還沒開始建設的塭仔圳比較...

溫仔圳山腳斷層屌打A7

太棒啦 新北一環保證都破百

新北一環破百遲早的啦，反應未來通膨就夠破百了

富宇捷運附近沒開6x的話買富御58就顯得尷尬了

沒錯 金龍就是搞笑咖 做做樣子不敢打房

對啊 富御賣一排58 59，明顯就是在幫九期墊。現在開 我猜還是破六 畢竟捷運旁，關注下後續會不會開破65

大過年看酸酸語無倫次的崩潰言論真開心

捷運旁新案住家都準備上7了 事務所才會給你6現在實登鎖在59.5跟去年的49.9一樣搞笑這麼粗糙的蓋牌真的不愧是我國公務員富御58的不會尷尬 那時候買的是有優付的這個算法我記得你發文講過 就是提早給你住3年的預售富宇至少還有3個案要推 捷運旁開價只會更高沒有優付以前就是他一直在創價了

連A7假新北都不怕跌的話 雙北基本沒什麼好擔心的 除了淡海XD新莊王講的話當笑話看看就好 他就為了捧新莊什麼都能瞎掰 一下酸三重寄生台北市 一下損林口去台北交通不方便 現在又一個A7沒有大咖建商XD

公墓何時移走 有夠礙眼

乾乾乾 不要再漲了啦！我好崩潰qq

溫仔圳一開始就賣這麼貴，除了連鎖店其他開不起來的

怎樣是大咖建商 推案量前10有5個在A7插旗寶佳 發哥 愛山林 遠雄 富宇 豐邑 新潤誰不是大咖

塭仔目前已開案的一線建案有華固、忠泰、勝輝，已知插旗的還有潤泰、中悅、元利等，的確算是一線建商明星隊了缺點是一線建商不會便宜賣，所以基期就不便宜了，但換個角度想，7字頭買得到忠泰算貴嗎? 會不會過2年同樣價格只能買茂伯，見仁見智了

推案量大就是名聲優良口碑建商？別閙了

那你定義什麼較大咖建商 搞文字遊戲有夠無聊順向坡都搞不懂硬拗斜坡一下大咖一下又名聲優良 對市場來說會賺錢就是大咖

重劃區發展本就該靠那些推案快，且價格相對合理的建商，不然你連買早餐荷包蛋都會是天價

重劃區看市場派建商還比較準 誰在那看口碑 不懂裝懂

塭仔圳交通超鳥，泰山那鳥地方去一次就不想再去

A7投客滿滿真的急了 連會賺錢的建商都能吹 規劃一堆超高戶數鳥籠宅好棒棒 今明兩年幾千戶要交屋壓力山大 發個文壯膽順便踩一下塭仔圳 說塭價高發展慢價低被A7追上 什麼都自己最有利根本自嗨

講順向坡，弊案被搓破就生氣好嗎？然後到底是什麼弊案，真的好奇

A7商業區容積全桃園都市計劃最高 結果幾乎全部拿來蓋高戶數烏龍宅 連部分產專區都蓋 這就是當時弊案下規劃失當的後果 過度開發容積炸裂 對將來區域居住品質是一場災難

A7不是沒大咖 是沒真正的豪宅建商 富宇那種不算

其實監察院立案調查塭仔圳，攸關安全的議題更值得關注

正常來說容積率應該要多少？

A7現在呈現量縮，建商捨不得釋出，屋主捨不得賣，想買的買方如果只想著量縮價跌，那就不要做夢了，現在的量縮是供不應求的量縮，經濟學上的供不應求導致的就是物件向上，有學過經濟學的就知道

https://i.imgur.com/Zjznmac.jpeghttps://i.imgur.com/GcWFr8i.jpeg是這個嗎？我不太懂，看起來新北也是有些區域差不多啊，為何單嘴A7？

唉 桃園別再蓋牌啦

連量縮都搞不懂?那就別發表了

沒要捧A7 但某A嘴別人的話 3句就有2句噴到自己耶 哈哈笑死

A7容積比起塭仔圳不管住宅商業產專都高出許多 也比新北重劃區如江翠北 央北 暫緩 疏洪兩側 頭前等明顯高 甚至多出上百% 注定難以避免成為壓迫擁擠與交通壅塞的地區塭仔圳基本容積https://i.imgur.com/q6JyRCe.jpgA7基本容積 商產區比例高但幾乎https://i.imgur.com/kQdHHPA.jpg蓋住宅

感覺起來這個不算是弊案，其他地方也可以開到趨近，當初在買房就知道的事情了，光合宜住宅通勤就常塞車了，新北什麼節日也都是塞車，有什麼好稀奇古怪的嗎？

推

都蓋好很久了可以來看喔