賣房沒賺錢還是要報稅？搞懂「房地合一稅」5大誤解　不怕補稅遭罰！
許雅綿
2019-10-02 11:38
房地合一新制實施至今，已經邁入第3年，只要2016年1月1日以後取得，或是2014年1月2
日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，在2016年1月1日後出售者，都必須申
報課徵房地合一稅。
不過，房地合一新制上路後，有不少民眾因不瞭解新制的規定，沒有依法申報房地合一稅
，導致補稅遭罰。
以下就整理民眾最常見的「房地合一稅〈房屋土地交易所得稅〉」5大誤解，提醒民眾在
出售房地時，應仔細釐清房地合一相關申報規定，以免發生補繳應繳稅額、遭國稅局處以
新臺幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰或是所漏稅額處3倍以下罰鍰等窘境。
第一個誤解：賣房子和土地的所得，明年5月報稅時一同申報就好？
所謂的房地合一稅，指的是房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按
實際獲利課徵所得稅。
在2016年1月1日實施房地合一稅制前的「舊制」，出售土地是免納所得稅的〈另行申報土
地增值稅〉，房屋則是採核實認定，即按照出售時房屋評定現值去計算交易所得課稅，計
稅方式是採併入綜合所得稅按5%到45%累進稅率課稅，即獲利部分和每年5月綜合所得稅一
同申報。
但2016年1月1日實施「房地合一稅」之後，房屋和土地出售所得都要課稅，必須計算房屋
、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額，針對餘額部分來課徵
所得稅，其中的房屋和土地都必須依實價課稅。
相較於舊制出售房屋的獲利，併入綜合所得稅課稅，房地合一稅是採分離課稅，也就是房
地完成過戶的30日內，就必須要完成申報。
而房地合一稅率計算上，也和舊制有所差異。根據規定，居住在中華民國境內者，持有不
到一年出售，要課45%的最高稅率〈詳下圖〉；超過1年，未逾2年課35%；超過2年、未逾
10年課20%；持有超過10年則課10%。
房地合一稅稅率認定。
若是自住者，自住時間超過6年〈詳備註〉，則有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則
採10%的減免稅率。
備註：自用住宅稅率減免，須符合以下3大要件，包括：第一、個人或其配偶、未成年子
女設有戶籍；第二、持有並居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用；第三、個
人與配偶、未成年子女在交易前六年內，未曾適用這項租稅優惠。
第二個誤解：出售個人房地，虧損就不用申報？
很多民眾都認為，個人房地出售，如果虧損沒有額外所得是可以免申報，其實這觀念是錯
的！
財政部北區國稅局表示，個人交易房地如果是屬房地合一新制課稅範圍，即2016年1月1日
以後取得，或是2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房地，在2016年1月1日
後出售者，即使虧損，也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報。
過去，國稅局就曾發生過，有民眾在2018年10月1日出售自己在2016年4月20日買賣取得的
房屋，但未在所得權移轉登記日之次日起算的30天內，辦理個人房屋土地交易所得稅〈房
地合一稅〉，結果遭國稅局處以處罰鍰3,000元。
該位民眾不服遭罰，主張不知道賣房虧損也要申報，但國稅局復查後表示，不論有無應納
稅額，都應該自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向管轄的國稅局辦理申
報。
第三個誤解：交換來的房屋、土地不用申報？
民眾也常誤認「交換」無須申報，其實房屋或土地與他人交換，還是屬於房地交易，都應
該要辦理申報。
舉例來說，黃小姐和鄰居交換2017年1月間買進的車位所有權，因2016年1月1日後交換車
位、房屋或土地，都要依照公告現值計算交易所得或損失，所以依規定黃小姐是要辦理申
報的。
第四個誤解：只有出售農地，才能免繳房地合一稅？
一般而言，買賣房地產和土地，基本上都需要主動申報房地合一稅，只有3類土地例外，
可免申報房地合一稅，包括：出售符合不課徵課土地增值稅的農地、出售被政府徵收或先
行協議價購的土地，以及出售公共設施保留地等。
值得留意的是，財政部北區國稅局表示，在農業用地部分，接獲不少民眾電話詢問，是不
是取得「農業用地作農業使用證明書」的農地，在出售時就一律免予課徵房地合一稅？
對此，北區國稅局指出，符合農業發展條例規定「得申請」不課徵土地增值稅的土地，確
實可免納房地合一稅，不過，民眾除了應取得「農業用地作農業使用證明書」之外，還需
要有經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」，才符合免納房地合一稅的規定
。
北區國稅局強調，土地增值稅繳款書上金額為0元(免稅)，不代表該農地就是屬於經地方
稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」情形，民眾千萬不要以為只要拿到農用證明
，土地增值稅又免稅，就誤認一定不用課徵房地合一稅。
第五個誤解：已申報贈與稅，就不用申報房地合一稅？
二親等以內親買賣新制課稅範圍的房地，許多納稅人誤以為，已經課徵贈與稅，就無須再
課房地合一稅，這是大錯特錯的觀念。贈與稅和房地合一稅兩者分屬不同稅目，課徵意義
也不同，國稅局強調，仍需在期限內完成申報。
舉例來說，陳先生在2018年時，買千萬元的房產贈與給女兒，當時按照贈與稅的稅率計算
應繳稅額，已經繳交過贈與稅，但之後持有該房產的女兒，若想將該房產再出售，依照規
定還是得申報、繳納房地合一稅。
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