快找這張發票！他驚險找回賣屋少繳38,880元
2022-12-04 11:00 經濟日報／ 記者 游智文／即時報導
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示意圖 記者游智文／攝影
依規定，賣房子申報房地合一稅，可扣除先前購買時所支付的仲介費、廣告費、搬運費等
費用，一般知道要用發票申報，但多數人以為遺失發票也沒關係， 用其他証明文件也可
申報。不過實務並非如此，沒有發票，購屋時的仲介費用可能就無法扣除。
正業地政士事務所所長鄭文在最近替客戶報稅，就碰到這種情況，提醒這幾年有買房子的
民眾，趕快找一找仲介費發票，好好影本存檔，以免未來出售不動產時，找不到發票，得
多繳一大筆稅費。
鄭文在表示，他的客戶是在2017年9月，花972萬元買了一間房子，今年11月以1050萬元賣
掉，獲利78萬元。
該屋持有已5年，房地合一稅稅率已降至20%，依規定還可扣除相關費用。不過，該屋沒有
修繕費用，而且是自己把房屋賣給朋友，沒有仲介費用，因此最大額可扣除的費用，就是
當初購買房屋的2%仲介服務費，總計19萬4,400元。
鄭文在告訴客戶，扣除這一筆，獲利金額將從78萬降至約58萬，房地合一稅也可從原本的
15.6萬元，降至11.7萬多元，可省38,880元，要客戶回家把當初房仲業者開出的服務費發
票，拿來申報。
沒想到，客戶回家翻箱倒櫃，怎麼也找不著。
鄭文在心想沒關係，客戶當初是透過大型品牌加盟店買屋，而且有承作履約保證，有履保
對帳單可以舉證，應該沒有問題。
沒想到，國稅局的答覆竟是沒有發票，承買時的仲介費用就無法扣除。
這下子慘了，還好他心生一計，想到當初仲介公司開發票時應該有留底，於是向當初的房
屋仲介公司請求提供影印發票。
沒想到仲介公司答覆，該發票開立已經超過5年，依照商業會計法第38條規定，可能已經
銷毀。
他和客戶心涼了半截，但還是跑一趟仲介公司，還好資料還在沒有作廢，取得當初的發票
影本後，順利完成報稅。
鄭文在表示，他的客戶買屋才5年，發票就不知道跑到哪裡，如果10年、20年後再出售該
房屋呢？當初的經紀人還在嗎？這家房屋仲介公司還在嗎？發票憑證還在嗎？更重要的是
，超過5年，依照商業會計法第38條規定，這些發票銷毀是依法有據的，想到就頭皮發麻
。
他說，他的客戶持有已五年，稅率僅20%，因此一張發票只省3.8萬元，若是5年內出售，
稅率35%~45%，那麼這張發票就可省約7萬~9萬元。若是購買總價較高的房子，且在5年內
出售的房子，一張發票可能關係到數十萬元的房地合一稅。
也因此，他提醒在2016年以後購買不動產的消費者，趕快檢視一下當初取得成本、服務費
發票、相關憑證。尤其是仲介服務費發票，找到後影印存檔好好保存，避免未來出售不動
產時，陷入無法舉證窘境。
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