地上權遺產估價 兩個關鍵
2024-09-12 00:00 經濟日報／ 記者胡順惠 ／台北報導
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親人遺產土地若設有地上權，納稅人在申報遺產稅時，應以公告土地現值減除估定地上權
價值，計算該筆土地遺產價值。房市示意圖。 聯合報系資料庫
財政部台北國稅局表示，親人遺產土地若設有地上權，納稅人在申報遺產稅時，應以公告
土地現值減除估定地上權價值，計算該筆土地遺產價值。至於地上權價值估定，有兩大關
鍵，分別是「設定期限」及「年租」。
「地上權住宅」是指僅有地上的「建物」所有權或使用權，而無取得土地權狀的一種住宅
。
台北國稅局表示，一般所有權土地，遺產土地價值計算是以被繼承人死亡時公告土地現值
為準，但設有地上權的土地，土地由地上權人使用，例如使用地上建築物等，導致土地價
值有減低情形，因此在計算設有地上權土地的遺產價值時，應依公告土地現值減掉估定的
地上權價值後課稅。
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國稅局表示，估定地上權價值時，是按「設定期限」及「年租」，以被繼承人死亡時點剩
餘期間來估定。
依照「遺產及贈與稅法施行細則」規定，若地上權土地剩餘時間在五年以下，以一年地租
作為地上權價值；逾五年至十年以下者，則是以一年地租額的二倍計算；逾十年至30年以
下者以三倍計算；逾30年至50年以下者以五倍計；逾50年至100年以下者以七倍為準；逾
100年者以十倍計算。
若未定年限，原則上以一年地租的七倍為其價額；若未定年租金，則按申報地價年息4%來
估定。
國稅局官員舉例，甲君2022年3月2日死亡，繼承人乙君申報遺產稅時，發現甲君遺有某縣
市一筆土地，按公告土地現值申報財產價值為900萬元，其存續期間不定期，地上權價值
依規定是以年租七倍來計算，假設算出來為7萬元，可自公告現值中減除，這筆地上權土
地以893萬元計入遺產價值。
國稅局提醒，納稅人申報遺產稅，就遺產土地應注意有無可減少估價事由，以免申報錯誤
，影響權益。
國稅局也提醒納稅人留意各種遺產價值計算，例如房屋是以評定標準價格為準；上市、上
櫃股票，則以繼承開始日收盤價計算；興櫃股票以當日加權平均成交價來估定；未上市櫃
且非興櫃股票，則以被繼承人死亡日公司資產淨值來計算。
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