作者:
ameryu (雨龍千尋)
2017-05-08 00:38:11※ 引述《lancelu (小天)》之銘言：
: 標題: [請益] 房貸規劃
: 時間: Sun May 7 21:19:43 2017
:
: 目前有一間房子(1大1小1廳1衛)，貸款1160萬，每月房貸4萬4(利息約1萬8)，
: 1年本息合計約53萬。
一年本息合計約53萬，這樣反向推算回去，房貸年利率大約是 2.22%，貸款30年。
那 R(N) = 2.22% (30y) = 38.072， 1160 x 38.072 = 44163.52
44163.52 x 12 = 529,962.24元
或者 房貸年利率 1.08%，貸款25年。
R(N) = 1.08%(25y) = 38.05， 1160 x 38.05 = 44138元
44138 x 12 = 529,656元。
但是這個年利率算出來的利息支出，與您提供的資料不符合，
1160萬 x 1.08% / 12 = 10440元。
故推論，您的房貸應該是30年房貸，且利率為2.22%左右。
: 現有存款250萬，個人年收入約75萬，老婆全職在家帶3個月大的寶寶。
1160萬 /1萬 X R(N) = 44000，R(N) = 37.93。
以查表的方式，
貸款年限若為 30年 ，則利率約落在 2.10% ～2.20% 之間，
註︰小弟自己算出來為，2.20%，月繳「44,045元」。
1160萬 x 2.20% / 12 = 21266 元，這是首期的利息。
若繳到利息剩下約18000，
剩餘本金 x 2.20% /12 = 18000，換算的結果，
剩餘本金，應當會落在「 981萬」左右。
反向推算回去，房屋應當是持有六年，有google一下您的資料。
2014年尚未買房子，所以，您給的資料，可能某部份是需要更正的。
這部份您可以打電話問一下銀行客服，
問一下，
房貸餘額為多少？
有沒有綁約？
利率是分幾階段，以及「目前的年利率」為多少......等。
原始房價的區間帶。
1160萬 / 0.80( 貸八成 ) = 1450萬，
1160萬 / 0.75( 貸七成半) = 1546萬，
1160萬 / 0.70( 貸八成 ) = 1657萬。
: 不含房貸的話，估計一年可存約25萬，若老婆出去工作，小孩給保母帶，
: 估計一年可存約40萬。也就是現在一年的房貸高於存款。
:
: 房子因為只有2房，故並不打算永久住下去，遲早會賣掉，將來買三房的房子。
這邊就是您的潛意識行為，您會傾向賣掉，只保留一間房就好。
: 若出售，目前有過人出價1100萬。
: 若出租，目前的租金行情約2萬5。
: 即便出售或出租，還是能住老家。
: 住老家雖然經濟壓力較輕鬆，但人多又吵，嬰兒回去常常無法好好休息。
:
: 現有幾個方案做選擇：
: 1、先拿出存款160繳房貸，剩1000萬房貸，出租給別人，然後搬回老家住。
: 這樣每個月房貸約3萬8，每個月租金2萬5，這樣每個月自己約支出1萬3房貸，一年約
: 自己繳16萬房貸。
這部份就有點詭異，除非您的房子是剛買，
不然房貸在繳款的時候，也有部份償還本金，
所以實際剩餘的房貸餘額，不會是1160萬。
再者您自己也有列出，一年本息支出約53萬，
所以這部份就比較令人不解，為何是用 1160萬來當做計算的基準？
再者，
您買 1160萬以上，對方開價 1100萬，這是要您『認賠殺出』？？？
: 2、先繼續住，等有能還清貸款的出價時，再把房子賣了，搬回老家裡住。繼續存錢找下
: 一個喜歡的房子。
:
: 3、先繼續住，小孩滿一歲時，再出租/出售(也就是方案1或方案2的方式來處理)。
: 目前老婆是較傾向先讓小孩有安靜的環境成長，然後再看房子怎麼處理。
看老婆有沒有生育津貼可請領，再來是金額，看夠不夠用？
少說可以申請到寶寶六個月吧！？
: 不知怎樣的處理方式，對有妻小要養，又有房貸壓力、將來還想買房的家庭來說，
: 是最好的選擇呢？又或者有其它建議？
這部份，先跟您告知風險好了，因為沒有提供尊夫入的收入資料，
僅能以大方向給建議，
(1).先把貸款月繳降到您的家庭每月所得的30%以下，
有些書是寫33%，也就是家戶所得的三分之一，但是你還有其它的費用要繳，
所以這個三分之一，要拿來用，真的要考慮一下。
再回頭去看您的現況，
年收入75萬，年繳53萬， 53 / 75 = 0.7066 = 70.66%，
房貸月繳就佔了您收入的70.66%，尊夫人在家育嬰，所以假設收入為「零」。
至於估計一年可存40萬，是怎麼算出來的，您可能要回頭去檢視一下，
說不定沒有那麼多。
您的其它各類支出都沒列到，就已經吃掉七成的月收入？
若是單看風險比例，您繳不出房貸的可能性會挺高的。
因為您有存款，還能抵禦一些風險，
貸款月繳可以繳到 44000元，換言之家戶所得，少說也要有 110000元，才能辦得過去。
11萬 x 12 = 121萬， 121 - 75 = 46(萬)，這個是佔家戶所得四成的算法。
若是佔家戶所得的三分之一的算法。
44000 x 3 x 12 = 132000， 13.2 x 12 = 158.4(萬)，
158.4 -75 = 83.4 萬，這個是佔家戶所得三分之一的算法。
現階段而言，會建議保留固定的資金額度，剩下的閒錢，可考慮拿去還「房貸母金」！
以您的狀況，少說會建議至少保留１５０萬當家庭備用金，
其中的５４萬，是留做房貸的一年份的備用金來處理之。
剩下的９６萬，是三個人的緊急備用金。
而且您沒列出保險、稅金等各類的年度支出。
這個就勞煩您自己去核算了。
理想的狀況是這樣，在小孩成長的這段時間裡，夫妻一起努力，
把房貸月繳壓到25000以下，或者是家戶所得的四分之一以下
重點原則︰您的租金收入，至少要比您的「房貸月繳」多一些。
這樣您就可以不用再自掏腰包去補那個「差額」。
這個時候，小孩也差不多長大到一個程度，差不多該讓他自己睡一間的時候，
這時候再去討論，是要「賣小換大」，還是這間租出去，再去買一間？
結論︰最好的選擇，應當是您與尊夫人討論後的結果。
再根據您想過的生活去調整。此外還要考慮，工作地點異動的可能性，
假設原本搭乘大眾運輸工具，例如捷運，花15分就能抵達工作地點。
後來變成要騎車(開車)上下班，而且通勤時間變成30分鐘。
屆時再來考慮換屋，也還來得及。
如果還有學區的考量，那就是一門大學問了。
附帶一提，您還沒算到「孩子的教育基金」。
以上建議，僅供參考。
ameryu. 2017-05-08#