這個方法比較適合運用在雙北精華區
其他重劃區因為本身就有大規模土地釋出 所以不太適用
首先就是先調查清楚這個地區的租金行情
當然你如果本身就是租屋族 相信一定也懂行情
再用這個行情去反推能夠入手投資的房價
比方說月租金2萬 一年24萬
然後去找高於定存1.6~2%左右的同樣老公寓收租物件
換算回來就是 24/0.016=1500~1200萬
而這個數字差不多就是你要選擇成交價的目標物
接下來就是物色適合物件
找個容積率300%以上 符合那個總價內的買下
因為是老公寓所以就單純接手收租就好 如果本來就有房客就順便接手更好
怎麼規劃之後預期報酬
請使用這個都更計算機
https://lihi1.com/Blu0f
舉例參數 :
土地持分:10坪 容積率300%
容積獎勵倍數基礎大致上會有1.3
多的都是多賺 有海砂屋輻射屋之類的更好 還有額外獎勵容積
新成屋房價自己拉樂居去估
這案例我抓100萬單價
https://lihi1.com/Q3i1C
計算結果如上圖
你的分回坪數(含公設) 41.4-45.1坪+車位另計
這樣代表分回權狀扣車約41.4-45.1坪 (室內約29~31.5坪)
價值就是*每坪100萬
=4140萬~4510萬
以投入金額1200萬~1500萬去算
就是未來可以預期2640萬~3310萬的回收
簡單說就好像你買了
20年~30年的選擇權call差不多
但因為內含時間太多 所以才會有這便宜的價格
假如是已經確定都更中的物件 內含時間變少了接近結算價自然會變成價內
價格自然會變貴 因為預期可回收的資金將越來越逼近
購買這種物件大多可能只能全現金買了
因為越老的公寓 銀行可貸成數越低 所以就當定存罷了
當然你如果有別的管道可以借錢來放 只要利率低於1.6%~2%
這個利差就可以無限複製套利了
這種投資置產型的物件 都更前我自己是不會去住 就單純收租當定存放而已
不過這只是最粗略的估算
其他還有變數 基地位子好壞與否 還有基地持有人組成狀況 這些都是影響因子
如何挑選精準優秀符合上述條件的物件詳細細節的部份
這些就不打算免費無償的提供給所有不認識的鄉民了
只想跟不知道在哪裡的另一半的妳 邊約會邊分享的個人保留部分XD
我絕對不會承認這篇算是徵婚啟事XDDD(被揍)
其實年輕人最有價值的就是時間 才有辦法等待這個
50 60歲的幾乎等不到了 就算等到了 可能也進棺材變成給下一代的遺產了
如果你爸媽手上剛好有類似這種物件 用這方式去估算一下 你就知道 該好好孝順你爸媽了