作者:
PTTpeter (￣▽￣||)
2021-08-07 17:42:14在新北市看到大約550萬的房子, 頭期款只要120萬左右, 預估可以租人12,000元/月
(因為預計要租給同事, 所以不會有遇到奧房客或房客自殺等風險)
那麼算起來就是12,000元*12個月/120萬=12%的年報酬率(還不用繳稅)
扣掉1%多的房貸利息, 大約還有10%的淨投資報酬
是不是比起最近很熱的存股, 無論是金融股或ETF的5%要強多了?
而且存股會有賺了股利賠了股價的風險問題, 遇到股災可能嚇到把股票賣了
反觀房價就相對保值多了, 幾乎是只漲不跌, 或者相對抗跌對嗎?
缺點大概只有存股每年可以領回現金, 但房租卻是要拿去還房貸,所以沒有現金可拿
等真的要用錢時, 把房子賣掉, 才能拿回現金。
請各位給點意見, 這樣的投資看起來是不是可行? 10%滿誘人的耶!
作者:
PTTpeter (￣▽￣||)
2021-08-07 17:48:00我發現我房貸利息是不是算錯了, 好像不是投報的1%多
作者:
ffaarr (遠)
2021-08-07 18:14:00房子也沒有穩租出去還要花心力金錢維護…還有稅金然後台灣房子只是沒大跌過，不代表未來也不會。美國人日本人歐洲人中國人應該都曾以為房子不會大跌然後都遇到了，就看台灣人是不是也是。然後你貸款部位是4倍大所以房貸成本也要算4倍。
作者:
ffaarr (遠)
2021-08-07 18:19:00不是假設會跌，而不是不要假設不會跌。
作者:
aloness (aloness)
2021-08-07 18:19:00資產本來就是會有波動，連黃金都會跌了
作者:
ffaarr (遠)
2021-08-07 18:20:00投資任何東西都要先把各種可能的狀況風險考慮之後再決定。
作者:
aloness (aloness)
2021-08-07 18:21:00玩房短期(10年內)應該還行，超過20年要面對的是剛需人口減半的問題然後我們這一代20年後要的都是電梯房
作者:
ffaarr (遠)
2021-08-07 18:23:00先確定最糟的狀況你能接受也想好面對方式就可以投資沒問題
你的投報10%竟然不用算付房貸，那你可以說借100萬放股票，隨便股利多少投報率都無限大
作者:
aloness (aloness)
2021-08-07 18:27:00報酬率無限大其實是無本當沖 XD
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opm (活著堆好積木)
2021-08-07 19:16:00印象裡公務員第3大死因就是自殺,您公司是幸福企業?我在一個單位待過4年死8個的,那8個都沒超過30歲
可加社宅包租代管計劃 每間月租金15K內免稅 房屋稅 地價稅採自用住宅優惠稅率
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brian0320 (brian0320)
2021-08-07 19:46:00請問樓上幾位大大說的還房貸,不就是還自己不用準備的本金也就是自己的錢嗎,所以投報率要把這些錢算進來嗎
作者:
rich49 (世界和平)
2021-08-07 19:51:00問題是你承受的財務壓力（內含貶值 管理及成本用年化報酬率計算/和你的本身投資去對比吧
作者: jwli (環遊世界是我的夢想) 2021-08-07 19:53:00
買房出租除了稅之外，還有家電、裝潢及傢俱費用。
貸320萬 20年1.31%每月房貸15163買房出租的投報 房版討論很多 建議多爬文 或搜尋怪老子
數學上沒錯 扣除房貸利率 約可賺8%左右 不過等開始繳本金就會慢慢稀釋報酬率 而且也要注意房地合一2.0還是算成本
作者:
slchao (slam)
2021-08-08 01:19:00假設房屋不跌，房貸不增貸，利潤12%隨本金增加逐漸下降，總平均大約5%可以想像成貸款隨時間80%～0，粗估平均4成》本金330，年獲利14.4當假設改變，獲利也會改變，注意貸款成數和現金流即可，我覺得值得
作者:
opm (活著堆好積木)
2021-08-08 18:25:00那個出一堆事的叫中華民國政府單位...-.-2021年一場火,桃園就死了6個消防隊員,死得快的也不只消防隊
作者:
gyqmo (事如春夢了無痕)
2021-08-08 18:36:00拿消防員比喻不對吧，職業性質差那麼多
作者: Femo (J) 2021-08-08 19:32:00
你幹嘛說出來啦..有12%當然偷偷賺，講出來是想送人嗎?
本金算獲利好像怪怪的，那些繳出去的錢隱含機會成本而且三十年後，你當初買的房子確定還能保值嗎就算持平其實也已經吃到通膨了，扣掉通膨其實會跌蠻多的
作者: ashidaka (阿席達卡) 2021-08-08 22:49:00
本金是陸續投進去的成本，為什麼你會認為是獲利？
作者:
aloness (aloness)
2021-08-09 00:02:00你用excel算算金流就知道為什麼…房版著名包租公iz大都知道要扣，不要被一堆不知所云的謊話影響
作者:
ddey (gre)
2021-08-09 00:10:00貸款是本金接近4倍 你怎麼會用1.x%利息
直接拉試算表算IRR就好基本上本金歸還算是成本 獲利是在實現時計算
作者: acclkk (殘兵的春天) 2021-08-09 10:13:00
基本上我都這樣算,只是每年投報會下降
作者:
roy0710 (綽號暱稱)
2021-08-09 10:34:00要貼錢的都不是好的收租件
作者:
ffaarr (遠)
2021-08-09 11:08:00不假設最差的狀況和應變方式，如果遇到你要怎麼辦？你是在投資不是在賭博…如果不能接受股票從100跌到10的最糟狀況本來就不該投資或是把投入比例低到自己可接受為止
作者: hank055112 (EricPan) 2021-08-09 11:13:00
F大真有耐心，給意見還要被這種口氣質疑真辛苦
作者:
yuui (yuui)
2021-08-09 11:18:00覺得自己好棒棒 還來問個鳥 這裡的人就是太好
作者: ashidaka (阿席達卡) 2021-08-09 12:21:00
賣掉房子可以拿回來的就叫獲利,那你的頭期款也可以算是獲利囉? 所以應該是在做無本生意耶XD報酬率無限大的奇蹟被你發現了,建議不要遲疑快all-in吧
蠻不錯的啊 10趴耶 當然可行阿! 啊不小心按到噓 嘻嘻
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daze (一期一會)
2021-08-09 19:00:00一言以蔽之："貨幣有時間價值。"
賣房前繳出去的房貸和利息也有機會成本，要不要扣掉?
作者: ashidaka (阿席達卡) 2021-08-09 23:38:00
錢不會從天上掉下來，房貸是用房客給你的租金繳的所以不算成本，頭期款也是用某人轉讓給你的錢交的也不該算成本，所以你買房還是無成本報酬率無限大的奇蹟值得立刻all-in
作者:
daze (一期一會)
2021-08-09 23:45:00"貨幣有時間價值"的意思是，第1年的1萬2房租，跟第30年賣房才能取回的1萬2，價值是不相等的。平常去買個東西過幾天就賣掉，會有"1元就是1元"的錯覺，但當你的投資展望長達二、三十年，這種錯覺是很有害的。
作者:
slchao (slam)
2021-08-10 09:00:00推daze大大以前也覺得儲蓄險, 期滿領錢單利很優, 算IRR就...呵呵
作者:
joyca (joyca)
2021-08-10 11:41:00daze的時間價值發現很多人都沒有概念，未來的錢相較於現在就是不值錢，今天手上1000塊，延遲一個月給你，實際上是要1000+X元給你（利率、通膨），一體兩面的概念就是折舊。
作者: plase (plase) 2021-08-10 21:32:00
你可以看看0050的年化報酬率
作者: Zumi (牙套妹) 2021-08-10 23:22:00
你怎麼就知道你同事未來不會奧起來或自殺XD
作者: rachelc (rachel) 2021-08-11 08:16:00
要是房客在裡面燒炭 價值直接砍半：）
同事繳給你當房貸每月你就算獲利，最後賣房又算一次獲利... 不覺得很奇怪嗎 你要把賣房拿回來的當獲利，就不要把每月租金當獲利，反之亦然你這樣的話心理上會錯估，雖然說一筆錢可以心理上爽兩次很好，但很奇怪
作者:
joyca (joyca)
2021-08-11 11:26:00ETF的8%是吧所有風險算進去後的投報率，對照房子的投報率可沒把耗損營運的衍生成本，以及天災人禍的風險成本算入，如果你要再進一步細究的話，ETF是設定完就完全沒你的事了，房子可以這樣嗎？
你們大家好壞 原po好心指點大家 你們一直唱反調幹嘛 ccc
作者:
aloness (aloness)
2021-08-11 15:45:00其實就是房價2012~2016那波漲的太兇，才會有這樣的判斷
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lights (成人的世界沒甚麼是容易)
2021-08-12 00:47:00何不信貸再借100萬，這樣頭期款只要20萬捏
觀念正確 細節要修正因為 房租 和房本身地點價值增長(土地)計算好的話就和定期定額沒兩樣但是要資本夠還有盡量以繼承 不賣掉為長期目標