甲公司於民國（下同）86 年 10 月間建造完成 A 公寓大廈，甲於同年銷售該大廈房屋
時，均與各個承購戶訂定下列契約內容：「A 大廈中之 B 建物雖登記為甲單獨所有，
但依使用執照及所附建物記載用途為社區辦公室，甲同意供社區全體住戶作為公共設施
使用。」其後，A 大廈之管理委員會在 B 建物內設置管理室、交誼廳、桌球室等社區
公共設施。詎 B建物嗣於 95 年 9 月遭法院查封拍賣，拍賣公告載明：「B 建物目前
為 A大廈之社區辦公室，供管理室、交誼廳等公共設施使用，債務人甲未現實占有，
於拍定後不點交」等語，後由乙拍定取得 B 建物。今乙訴請 A公寓大廈之全體住戶交
還 B 建物，是否有理？
1.依張璐解題書的見解，公寓大廈管理條例施行後(84年)，約定專用或共用非依規約
無效，本題是86年設立的專有共用之分管契約，照老師見解應該無效。
2.但我看公職王的解答，他有找到本題的背景判決(106年度台上字第1040號民事判決)
，這個判決直接依民法第799條之1第4項後段的團體法法理拘束特定繼受人，完全沒提到
非依規約無效這件事，該裁判從96年開始打，歷經9個判決也都完全沒提到，想請教是
小弟哪邊有理解錯誤..感謝大大

規約跟分管契約應該是不一樣的東西

是不一樣沒錯~

張璐是錯的吧不過管理條例確實有這樣規定23條2項規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。不過這題B似乎是獨立建物，不算共用部分吧？

他是約定，專有共用，有符合第一款約定共用部分噢 不太確定

這題難度很深。 我也有看張璐的書，超棒的!關鍵在題目敘述的定性甲就其專有部分一一與住戶約定供社區使用i顯然不是規約該專有部有為甲單獨所有，所以也不會是分管契約所以，就只是甲與社區住戶間之「約定」定性完再處理是否保護買受該專有部分之後手

共有專用跟專有共用是不同的概念。張璐在書上反覆強調的

以799之1處理

專用權得否依規約以外方式取得問題，涉及的是共有專用，跟本題的專有共用不同。

謝謝分享

張璐沒有說共用非依規約無效吧。你指的張璐解題書見解是在哪一頁？另外「專有」共用就不會有分管契約，共有才有分管的問題。

喔喔喔喔! 懂了 感恩各位大俠

推老師上來親自推文

看到老師親自上來回文，非常感動!

謝謝分享