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林榮三家族 違法大發黑心財
中國時報【洪正吉╱台北報導】
這不是暴利，什麼是暴利！聯邦集團創辦人林榮三么子、瓏山林建設董事長林鴻堯，不法
開發士林官邸旁千坪土地牟利案宣判後，外界除質疑判刑太輕，更離譜的是，林當年只以
每坪5000元的代價設定地上權，與皇翔建設每坪200萬元相比，有如天壤之別 。
林鴻堯知法玩法的判決出來後，外界一片譁然，連建商都覺得不可思議，直指不法牟利那
麼多，怎麼會只罰12萬元易科罰金。根據法院判決，林鴻堯當年想開發士林官邸561號土
地，2011年間陸續取得約1000坪的過半土地。
「假贈與」下的暴利
但林因無法取得其他共有人同意，為了讓開發案順利進行，他以「假贈與」方式申辦移轉
登記，將約0.0035坪土地過戶到13人名下。更離譜的是，2012年4月17日林鴻堯等「所有
權人」，只以總價500萬元，就將千坪土地的地上權設定給瓏山林，換算下來，地上權設
定價值每坪只有5000元。
相對的，皇翔建設於2012年4月，以23.88億元的價格，標下台北市士林官邸1261坪土地地
上權。皇翔表示，得標價格加上相關稅賦，總計25.07億元。以基地面積推算，每坪取得
成本約198.81萬元。亦即，皇翔的地上權價格是瓏山林的397倍。
一般設定是地價7成
當時負責皇翔建設地上權標案的高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源說，一般土地地
上權的設定有2種，一種是銀行抵押權設定，為的是避免未來土地與房屋所有權人不同時
的債權保障，這種地上權的價格通常不會太高，因為現在法令已保障銀行拍賣抵押品時，
可以房子與土地併附拍賣。
另外，皇翔或瓏山林的案子都是純粹的設定地上權，因為涉及所有權人未來權利或地租分
配的請求主張，因此設定價值不會太低，否則對地主不利。建商指出，一般單純的地上權
設定案件，會以土地價值的7成為標準。
以實價登錄的資料來看，目前士林官邸附近土地一坪260萬元，地上權的合理價應該是每
坪182萬元，足足是瓏山林的364倍。即使回推到2007年的房市，士林官邸附近土地每坪至
少100萬元，瓏山林取得土地地上權的設定價值，也應該是每坪70萬元，一樣是瓏山林付
出去的140倍。
成本是市價364分之一
建商直言，可能法官判林可易科罰金12萬元，是用每坪5000元的同樣方式來算，但皇翔不
會笨到多付瓏山林那麼多錢，所以從地上權設定金額就可以判斷，瓏山林違法在先，才有
辦法一路壓低相關成本，因為成本只要夠低，開發後謀取的暴利就更難以想像。