※ 引述《kafen (石頭)》之銘言：
: 一直有人講按實價收房產稅
: 房東會將成本轉嫁到房客頭上
: 低收入的房客可能因此連房子都租不到
在下並不認為房東有機會在中短期將持有成本大幅轉嫁給房客
分別從租屋市場的供需兩端來說好了
先從需求端房客的角度來說,房客決定願租價格時,
應該是考量自己在當地工作收入和生活機能(含就學)來決定,
還是房東繳的房屋和地價稅?
也就是說當房東繳的持有稅增加,房客是否願意付出高於原先的願付價格?
當房租低於願租價格,房客就會租,否則就會搬回老家或去其他縣市
再來說供應端房東的角度
如果一個包租公手上有10間房子,持有稅每間每月3000,
租金出價10000時,有100人願意租,出價15000時有30人願意租,
出價20000時有10人願租,出價30000時只剩3個人願租,
包租公會以多少價錢出租?
佛心的用15000出租,10間全租出去總收入15萬,然後先到先租,後到沒得租?
還是黑心的用30000出租,租出3間,總收入9萬,但那7間沒租出去還是要繳稅...
理性的房東都會選擇用20000出租,總收入20萬
(當然房東並非獨占壟斷市場,黑心出價25000可能房客全跑去找別人租...)
如果今天持有稅減少了,每間每月剩1000,理性的房東會考慮減價嗎?
相反的持有稅增加了,每間每月變20000,在房客願付價格不變下,
理性的房東還是只能以20000元出租,否則租不出去還是得繳持有稅,
也就是說持有稅是房東的固定成本,而非變動成本,
當固定成本高到讓平均成本高於收益(持有稅高於市場均衡租金時),
房東會選擇退出租屋市場,低價賣掉房子甚至拋棄,然後房價就會下跌
那政府把持有稅調越高是否越好?
房東不買房甚至吐貨,建商房子賣不出去,導致房價大跌,
當房價低到小於建築成本時,建商就會減少新建案,
然後隨著房屋折舊,長期造成房屋總量下降,
包租公的10間剩3間,他就可以用30000租出去了,轉嫁效應才終於發生
當然地方政府如果觀察到房屋數量有在減少趨勢,
就可以在轉嫁效應大量發生前開始調降持有稅
結論:
在房屋總數量不減少的中短期間,調漲持有稅並不會造成大幅轉嫁,
目前台北市的持有稅恐怕遠遠低於市場均衡租金收入,
調漲造成的稅收,房東恐怕只能乖乖吞下去...