※ [本文轉錄自 PublicIssue 看板 #1LLtlpb9 ]
作者: smartlai (全身而退王) 看板: PublicIssue
標題: [討論] 房地合一稅法案到底在幹嘛
時間: Sun May 17 01:18:38 2015
話說房地合一稅也吵了好一陣子，有人認為是假改革，有人認為越改越輕，但是實際的情況到底怎麼樣，目前除了幾篇媒體報導和新聞稿，ptt上還沒有看到比較詳細的分析。
本魯對這方面還滿興趣的，試著就目前蒐集的到訊息，就我對稅制的了解做簡單的分析，最後再來做我個人的主觀判斷。
所以想看說明的板友可以慢慢看，想看結論的可以直接end節省時間。
這篇文章我用的資料很簡單，就是行政院的2個新聞稿和賦稅署的網頁，都是目前的官方說法，避免經過媒體轉述。
3個縮址如下：
http://goo.gl/U3dM26 http://goo.gl/xcdpZo http://goo.gl/rpozhp
本文開始：
一、我們的不動產稅制到底有什麼問題
根據賦稅署的房地合一網頁，有一張圖提到了現行房地稅的三個問題。
1.同一年度買賣土地，因為公告土地現值一年調一次，所以你同一年內買賣不管幾次，公告土地現值沒調，就不用繳「土地增值稅」。
2.就算不是同一年買賣，我今年買，明年賣，公告土地現值雖然調整了，但是現值和實際上的交易金額差太多，所以稅負偏低。
3.同一筆不動產買賣，土地部分課徵「土地增值稅」，房屋部分課徵「綜合所得稅」裡面的「財產交易」，明顯房屋的稅比較重，土地的稅比較輕。所以一筆100元的交易，可能不會是房屋50元、土地50元，建商會想盡辦法讓房屋5元，土地95元，以這樣的情況納稅。
二、房地合一稅的核心是什麼：
核心就是「土地和房屋一起繳綜所稅」，其實這個做法看起來可以同時解決上述3個問題。
但我爬了一下八卦版發現，其實大家都不太關心這3個嚴重不公的問題，大家關心的更具體一點，像是：房價到底會不會變便宜、炒房的人會不會得到報應、我到底會不會受影響、我要支持還是反對，風向到底在哪裡啦XD，這類的。
不過稅制一向是非常複雜的東西，所以弄不懂也是正常的，希望能夠幫助有興趣的板友(包含我自己XD)釐清內容，也是我寫這篇文章的目的。
三、核心以外還有什麼：
這個法案行政院版本好像差不多定案了，所以接下來會進立法院，大家都知道，法案進立法院，就像是進到星際效應裡面的黑洞，會跑到哪個次元產出什麼神奇的法案一點也不奇怪。
我們來猜猜看有哪些點可以攻防：
1.實施日期－105年1月1日：
其實法案的實施日期可能會是攻防的重點，但是因為105年不動產的奢侈稅就落日了，房地合一不接這個時間點也沒有更好的時間點了。雖然好像不少人認為應該追溯，讓以前炒房的人吐出錢來。
但是追溯適用在法律實施上會出現很多困難點，而且更重要的是，政府法案說明常常出現的這句話：「提高改革可行性、降低阻力」也就是得不到立法院支持，什麼都是空談啊，所以追溯適用我們可以想像得到難度有多高啦。
2.稅率：
1年內 1-2年 2-10年 10年以上
45% 35% 20% 15%
這稅率看起來還好啊，短期炒作就是高稅率，長期持有就是低稅率。
雖然八卦版板友和財政部部長自己也說實際算起來會比現在的奢侈稅低，但奢侈稅是過渡性的(都要落日了)，所得稅是長期的正規稅制。而且考慮到綜所稅最高稅率，也不太可能訂得比45%更高了。
3.自用住宅優惠：
自用住宅的優惠可以簡單濃縮成一句話：
6年內有一次1次的400萬免稅額、超過400萬的話稅率10%。
這個點應該是最多網友在罵的「炒房竟然可以賺400萬免稅」、「找一堆人頭來就賺翻了」「假改革啦，你做了一場好夢嗎」之類的。
首先我要說的是，這個是自用住宅優惠，不是所有房地都有400萬免稅，自用住宅就這麼一間，要拿來借人炒房或者是當人頭，給人當人頭，那自己真的要買賣屋，需要優惠的時候怎麼辦？
我覺得沒那麼容易啊：要有戶籍，要自住事實，要沒有營業登記也沒有真實營業，而且6年只有1次，6年內第2次就是全額回到35%、45%沒有任何免稅額度，某種程度看起來也是滿嚴格的條件。
另外，行政院新聞稿的寫法是這樣的：「參考房地交易案件獲利率，一般約為每年3%，自住房地倘持有6年後出售，總獲利率將近20%，如以房地交易金額2千萬元(約占總交易件數91.04%)計算，其獲利金額約4百萬元」
從這個邏輯看，政府規定400萬免稅的目的，本來就是要讓9成以上的自用住宅不用課到稅，這個優惠是開給自住的普羅大眾，不太像是開給炒房的洞。
但是這個金額和條件，會不會在立法院有神奇的變化，就是另一段故事了。
四、還有一些神秘的點
1.開頭說要解決土增稅的問題，那土增稅怎麼了？
土地增值稅是個很神奇的東西，它規定在憲法143條，修憲的難度我就不用多說了。
這個法案竟然很聰明的完全不處理它XDDD，也就說，房地合一稅實施後，土增稅還在！還要繳！兩種稅耶，超high。
不過實際上沒這麼high啦，行政院新聞稿這樣寫：
「土地增值稅維持現制，漲價總數額自房地交易所得中減除，避免重複課稅」
也就是說，因為公告土地現值調整的金額，可以在房地交易中扣掉，所以不會造成同一筆金額課兩種稅，應該說成「不佔你便宜，但是該繳的還是要繳」。
2.營利事業怎麼處理？
營利事業的房地合一，其實跟個人的部分邏輯一樣，個人最高稅率45%，所以房地合一就是45%，營利事業稅率17%，所以房地合一就是17%。
哇，超該死耶，那我不就開個公司炒房就好，只有17%耶。<-這樣想的人可以試試看XD
當你發現公司付完5%的營業稅，還要付17%的所得稅，如果利潤留在公司裡，要加徵10%，如果利潤分配給老闆(股東)個人，又要繳一次45%耶。這樣你會覺得公司17%比較輕嗎？
雖然有兩稅合一，但分配給個人的時候，綜合所得稅會再算一次，富人的最終稅率仍有可能是45%甚至超過。
六、結論：
我覺得這個法案還不錯啊，它把不動產稅制的幾個大問題解決掉了，雖然看起來不是以課重稅為目的，想要看見炒房獲利的人慘兮兮可能會失望，
但是至少是導正了現在非常不合理的不動產稅制問題，打房可能不見得有效果，但是有種讓混亂的稅制，體質稍微健康起來的清新感。
我覺得現階段倒不是要罵它耶，倒是要看進立法院以後，會不會變成異次元神奇法案，還是根本拖著不審等到立委改選重新再來。
以上還請多指教。
(本文作者為尸位素餐的tax版主)