剛好有點小研究，跟各位分享日本房產稅計算方式，
以下涉及實例計算的部份
都會用前面討論串找的這個物件來做估算
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F22U3A1B/
====計算開始====
首先在課稅房價上面，日本政府採取一地四價（跟台灣有點像）
公示価格
公示價格，是計算補償用的價格，接近市價，每年一月公佈 ，類似台灣實價登錄的價格。
日本政府網站查詢
http://tochi.mlit.go.jp/kakaku/chikakouji-kakaku
基準地標準価格
基準地標準價格，和公示價格一樣接近市價，主要是彌補公示價格的涵蓋性，每年七月公佈
。
日本政府網站查詢
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0
相続税路線価
相續稅路線價，相續就是中文的＂繼承＂的意思，路線價就是指以道路為基準，每一條路都
有價格，再依是否小環境是否臨路等條件做增減，這個價格主要是用來計算不動產的遺產稅
以及贈與稅，價格大約是市價的七到八成，概念上類似台灣的土地公告現值。路線價可以上
日本政府網站查詢
http://www.rosenka.nta.go.jp
固定資産税評価額
固定資產稅評價額，類似台灣的公告地價，每三年公告一次，主要用來課徵每年的固定資產
稅以及都市計畫稅（合稱固都稅）、交易時的登錄免許稅以及交屋後的不動產取得稅。固定
資產稅評價額大約是市價的六成到七成，沒有辦法在網路上查詢，必須看日本政府核發的公
課證明書（也就是稅單），大概長這個樣子
http://bit.ly/2pnZ09T
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再來開始分別計算買賣時的一次移轉成本，以及未來每年的持有成本
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買賣時的一次移轉成本分為業者拿的和政府拿的
業者拿的有
房屋仲介服務費
法定為成交總價的３％＋６萬日幣，因為日本服務費是分段累退式級距ꄊ200以下服務費是5%, 200-400是4%, 400萬以上是3% ，以８５０萬來算要拆成三部份,
200*5% + 200*4% + (850-200-200)* 3% = 31.5萬日幣
司法書士報酬額
就是台灣的代書費，大約在10萬日幣左右。
政府拿的有
固定資產稅
類似台灣的契稅，計算方式是
固定資產稅評估額×稅率(2%)
以８５０萬日幣的物件來算，固定資產稅評價額最多是市價的７成
850 * 70% * 2% = 11.9萬日幣
日本對於自住、耐火建築或是新成屋有符合一定標準的話，固都稅可以優惠到0.3%。
印紙稅
等於是台灣的印花稅，1000萬日幣以下已經修法為5000日幣(折半)
不動產取得稅
這是一個比較奇怪的稅，台灣通常交屋後就沒有稅了，但這張稅單會在交屋後寄來。
計算方式原則是房屋和土地固定資產稅評估額的4%，
但是在2018年3月31日前有以下優惠
1.稅率減為3%
2.土地的固定資產稅評估額減半計算
以850萬的房地價格來算固定資產稅評估額最多為市價7成
把它拆成土地和房屋各一半
土地: 297.5
房屋: 297.5
土地固定資產稅為 297.5 * 3% * 50% (土地優惠) = 4.4625
房屋固定資產稅為 297.5 * 3% =8.925
合計為13.3875萬日幣
此物件的買賣時的一次移轉成本67.2875萬日幣.
再來算每年的持有成本
固定資産税與都市計畫稅
相當於台灣的房屋稅地價稅，以固定資産税評価額做為基準來計算
稅率如下(地法350&地法702の3)
固定資產稅:1.4%
都市計畫稅:0.3%
土地部份 200平米以下, 課稅評價額採用1/6來計算
200平米以上, 課稅評價額採用1/3來計算
建物的話要新成屋才能減免1/2
都市計畫稅土地的減免(地法702の3)
200平米以下以1/3計算
200平米以上以2/3計算
以這個850萬物件來算，最快是直接看稅單。。。
但我估算一年的房屋稅地價稅不會超過４萬日幣
每年的管理費加上修繕管理基金是183,240日幣
請仲介做租賃管理行情約租金的3%-5%
但我們先不計算房租，所以也不用付租賃管理費用
假如有收租要報稅，所得稅依據當年累計收入來累進課稅
另外還要收取稅理士的確定申告費用
綜上所述，我做了一個ＥＸＣＥＬ報表，可以參考看看
http://i.imgur.com/fi6FdeO.png
其實投資日本房子問題不在那些稅，因為那些稅都可以先算
覺得划算就買，不划算就不要買
怕的是那些計算不出來的東西，譬如以這個物件來看
地點在荒川區，非常偏遠，而且管理方式是自主管理，優點是沒有請保全公司成本低，缺點
就是完全沒有制度後患無窮。
再加上屋齡老舊，屬於只能抗震五級的舊耐震建築。
雖然走路二分鐘就到捷運，但卻是班距較長的舍人線，這些才是真正的隱憂！
打了那麼多，偷偷打個廣告
如果對計算台灣、日本或其它海外稅費有興趣的話
我有提供免費的ＥＸＣＥＬ可以下載，大家可以自己載來算看看最準
http://www.yehland.com/2016/06/freetaxexcel.html