禮拜五準備放假，再來打一篇廢文
※ 引述《job0304 (labo)》之銘言：
: 94啊
: 肥宅我過年很無聊路過一家叉叉房屋
: 想說進去跟房仲妹子聊聊天搞不好有機會
: 可以認識到正妹啊
: 結果一個男房仲很熱心的跟本肥介紹一個建案
: 建案是一個電梯大樓 售坪60坪左右
: 不含車位 公設35啪
: 這樣算下來一戶公設有20坪
: 那這樣一層如果有個五戶
: 那一層的公設不就有一百坪？
: 怎麼想都不可能有這麼大啊
: 更何況一層還不只五戶呢
: 484建商算坪數的方式比較專業
真的比較專業
因為所有計算方式都存在在法規內
所以容積跟免計容積全部都要精細計算
這樣說起來其實真的需要一定的專業
: 算到一些一般人看不到的地方呢？
: 肥宅想一想真是嚇到吃手手
: 五樓你覺得呢？
公設，公共設施
簡單說就是不屬於你專有的都算公設
你買房子買到的專有面積只有主建物、附屬建物
然後權狀面積 = 主建物 + 附屬建物 + 公設
這另外的公設就是你除了專有面積之外也要順便買的
而公設比 = 公設面積/權狀面積
例如公設面積是30權狀面積是100
那這樣公設比就是30%，應該很簡單吧？
但大家最困惑的其實是公設到底怎麼來的...對吧？
不然我繼續打下去好像就沒意義了QQ
要講公設面積就不能不把專有面積也拿出來說
首先，專有面積裡面的主建物幾乎可以等於是容積
容積就是用土地面積乘上容積率索得到的那個數字
例如一個建案土地有1000坪，法定容積率是225%
不包含其他獎勵的話，那可用容積就是2250坪
這2250阿，如果規劃設計的很好的話
理論上就可以全部變成主建物面積
假設我們要設計兩棟四拼四房的產品，一間需要用35坪容積
等於一個平面層要花掉35*8=280的容積
但是這個280只有八個主建物阿
那要怎麼搭電梯從梯廳走到自己家？
沒有陽台要怎麼晾衣服？
這時候就有個免計容積可以讓你使用了！
一個樓層280的容積
你有15%可以拿來做陽台跟梯廳(陽台5~10%，通常做滿10%)
還有15%可以拿來做機電跟電梯樓梯間
這時候280坪就膨脹到364坪了
等於有84坪是免計容積，其中有28坪是專有面積的陽台
這時候，你光自己那一層的公設比就已經來到
公設56坪/單層面積364坪=15.38%
接下來你為了要裝電梯設備還有水箱阿之類的
還有個屋突(屋頂突出物)也是免計容積，但會變成公設
建築面積的12.5%蓋三層(9米)
還有地下室蓋車位、防空避難設備等又有免計容積
你可以解讀成，地下室除了車位跟車道之外
全部都是公設(車位會自己有專屬的產權，就不討論了)
講了這麼多，其實我要說的是
公設是必要且必須存在的
公設的面積基本也都是可經檢驗的
只是大家比較在意的應該是公設計價這問題
正確的說法應該是爭取買賣只以主建物(或專屬面積)計價
但其實大家在意的這個問題，其實是個假議題
為何？今天假設一間房子賣1000萬
權狀面積是40坪，公設是12坪
以現今的計價方式，這樣單價是25萬
不過一間房子的成本是固定的，對吧？
假設成本包含買土地、設計規劃、營建、銷售、管銷
你有發現這些成本跟公設比是多少根本一點關係都沒有嗎？
所以假設這些成本攤到你要買的那間房子上時
總共佔了500萬(隨便抓)，所以他要賣你1000萬賺500萬
如果之後變成只以專有面積計價
你期望會變成28坪 X 25萬只賣你700萬？
前期整合 + 蓋房子3、4年 + 風險 + 500萬
最後賣你700萬只賺你200萬
甚至如果成本再高一點可能沒賺，甘伍摳靈？
最後還不是變成賣你單價35.7萬
了不起抓整數賣35萬或36萬吧
總之阿，建設公司好賺是因為
1.槓桿
2.風險
3.不用出力
才不是跟你在那邊公設不公設的
開發→開發公司
規劃→規劃單位
設計→建築師
營造→營造場
銷售→代銷
管銷→能幹的秘書
這是只要有錢就可以玩的遊戲啦
一間建設公司10人以下就可以玩好幾億的案子了
可是火車頭拉不動的時候也是死很快就是啦
大概是這樣