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台灣的世界奇觀｜明明空屋率高，租金卻不便宜？用「100元理論」搞懂高房價原理
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若你在台灣擁有一間房，多半會被認為是好野人或既得利益者，若擁有超過一房，可能被
視為包租婆；這都是因為台灣的房價太高，讓多數老百姓只能「望屋興嘆」，進而產生相
關看法。
但，構成台灣高房價的根本原因究竟為何？讓曾旅居美國多年的台灣人，以淺白的文字帶
你通盤瞭解。
台灣房地產的三個問題：
1. 為什麼台灣的房價如此高？
2. 台灣有高空屋率，為什麼租金卻不便宜？
3. 養房很貴，誰拿走了你的錢？
要回答這三個問題，首先要知道買房子的真正價格並不是售價，購買房屋的主要成本是房
屋貸款加上房屋稅。
以 100 元理論，理解台灣高房價如何生成
台灣的超級低房地產稅率是房價高的主因，在此用簡單的數字解釋：一般中產階級買房子
都是貸款，所以真正的重點不是房屋的價格，而是每個月能負擔的貸款是多少。
同樣是每個月房屋貸款和房地產稅總共 100 塊錢，在台灣是這樣：房貸 $99，房地產稅
$1。在美國是這樣：房貸 $60，房地產稅 $40。
儘管都是每個月負擔 $100，卻有一個很大的差別，房貸 30 年後付清了就歸零，台灣人
只需要負擔平均一個月 1 元的地產稅了。美國人付清的房貸，卻還要付 $40 的房地產稅
，如果房價上漲，房地產稅金也會跟著上漲。
台灣人會覺得就算房貸很沉重，就算把大部分的收入都拿去繳房貸，只要咬牙撐過這 30
年以後就輕鬆了，所以台灣人願意省吃儉用，放棄生活品質，辛苦的繳房貸，為了就是
30 年後付清的貸款的苦盡甘來，由於消費者願意付這種代價，房價自然會高。
相較之下，在美國買房子不見得比租房有利，由於房地產稅金高，投資股票的投資報酬率
通常比買房還高，所以美國人不會熱衷炒房，房價自然合理。
為何台灣的空屋率比美國高，租金卻沒有很便宜？
有人說提高房地產稅金，房東就會把這個成本轉嫁到租客身上，租金會因此被調漲，我認
為不會，而且租金會降低。
因為當房屋的持有成本提高之後，房東不會希望房屋空著，會想辦法盡快出租，提高房地
產稅金會迫使房東把空屋放到出租市場上，租屋市場將反映實際的供需狀況，當大量的空
屋成為租客選擇的時候，在房東互相競爭的情況下，租金就會跌。
美國的房子幾乎都有人住，因為空屋的成本太高，沒有人會想買一個投資房，然後空著不
收租金， 既然囤積空房比例很低，就不可能囤積房屋不出租而哄抬租金價格。
誰「偷」走了你的薪水？
如果一個台灣人用他收入的 3 分之一付房貸，建築商幾乎拿走了這全部的錢，如果美國
人在房屋的負擔上一樣是收入的 3 分之一，這 3 分之一的錢有很大的一部分是交給縣政
府的稅金。
在台灣，有錢人可以買一堆房屋，可以囤房，而不用付出相對的稅金！相較之下美國的房
地產稅金高，房地產稅金可能就相當於一般人收入的 10% 了。
租房子的人則不用付房地產稅，大家不會想要搶著當房東，在這樣的稅法制度下，擁有房
屋的人就要對當地付出更大的責任。
假設一個縣裡面總共有 10 棟房子，有一個有錢人買了 5 棟房子，剩下的 5 棟房子分別
住了五個中產階級。 那麼這個擁有 5 棟房屋的有錢人，就會負擔這個縣 50% 以上的房
地產稅收。稅收會用來造橋修路，各種公共建設。 所以我們很歡迎有錢人來當地住，來
買豪宅，因為他們會增加政府的稅收，也會讓我們當地的建設更好。
在美國是這樣：假設一般中產階級每個月能負擔的「房屋貸款和稅金」是 100 塊錢，這
時候在市場上能夠成交的房子大約就是 100 塊錢。房屋貸款每個月 60 塊錢，這 60 塊
錢給了建築商人；房屋稅每個月 40 塊錢，這 40 塊錢給了縣政府。
在台灣，同樣的房價 100 塊錢，然而這 100 塊錢裡，房屋貸款每個月 $99 ，99 塊錢給
了建築商人，房屋稅每個月 1 塊錢， 只有 1 元交給了政府。
所以同樣的房價，在台灣錢幾乎都被建築商人和地主賺走了，有錢人在台灣炒地皮，得利
的是有錢人，大地主也不用負擔相對的社會責任。在美國則是有房地產的人支付了縣政府
主要的稅收。
在美國，當有錢人來我們的社區買豪宅，就會讓我們的有更多的錢做公共建設，得利的是
所有的人，有錢人是對社會有益的，身為縣政府的員工，我的薪水主要來源是房地產稅收
，有房產的人付了我的薪水，所以在美國，包租公是好人啊！
至於在台灣，看到有人住豪宅，就只能羨慕，嫉妒，恨啊～看到立法委員高嘉瑜有兩間房
，就只能氣氣氣了。高嘉瑜展示她凌亂的房間來表示她並不有錢，因為不合理的稅法制度
，有房產的人被看成是既得利益者，造成了有房產的政治人物還要「展示自己凌亂的房間
」，以表示自己並非包租婆的世界奇觀。
作者：外國倫看台灣，出處：外國倫看台灣 Facebook
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不知道版上的各位怎麼看?