Fw: [閒聊] 高雄哪邊比較值得投資阿

作者: znlin (看海大叔)   2015-07-24 14:17:49
※ [本文轉錄自 home-sale 看板 #1LiH4lBL ]
作者: ceca (生活藝術大師 ￾ N) 看板: home-sale
標題: Re: [閒聊] 高雄哪邊比較值得投資阿
時間: Fri Jul 24 00:07:08 2015
混合自住需求喔..
這樣就是要取捨.
混入自住,你要先考量你的自住喜好,這很重要.
很熱鬧還是整個環境很優雅,選擇是相反的.
然後新屋...新屋的特性就是要槓桿高,你不槓桿高,新屋投資效應很差.
so...一般是新屋貸款9成 vs 20年屋貸款8成會有類似的投報效應...XD
但你自備款400,你去買1000萬的新屋,槓桿很低,這樣你增值效應其實就弱很多.
然後新屋方面,現在最新推的新件案大概平均價再26(15F的平均價).
(整個高雄,除了重點區域外,其實市區價差沒很大)
5樓大概再24,15樓大概再28...(2~4樓不列入考慮)
3房帶車位大概會再1200左右.
當然你可以買已經推出一年以上快交屋的.
大概平均再24.1000萬買到三房帶車位應該有機會.
反正新屋是看梯數的,以動工那天為基準.
2014梯就24平均,2015梯就26平均,你找到2013梯大概就有21.
只是15F工程時間大概只有一年多一些,所以蓋很快,2013梯的大概都是成屋.
對純投資來講,預售是比較爽的,因為我10%定金不用卡我貸款或持有不動產數字.
10倍界王拳(槓桿)又射後不理...
因此像我們不會去玩新屋,只會紅單拿到預售就賣,賺了就跑...
而如果你要放到交屋,那基本上你需要搭配重大建設.
例如最近已經到處再流傳高雄火車站地下化的消息.
http://probiotics01.pixnet.net/blog/post/427997975
像這一篇文章,到處傳來傳去....另外新聞也開始再一直反覆的提地下化.
這些跡象就是建商再打底了....替他門這一區的新件案做廣告熱身.
高雄和別人不一樣,高雄會都更...並且很大規模的都更.
當然這是高雄特有的都更,也就是拆透天蓋大樓...
高雄火車站這一整區,這段時間大概有1x間新大樓要推.
從我們玩的大悅,都心苑,華尚dear,慶旺DC,聯尚V1,京城彩虹,新亞都,齊秦忘了幾重奏.
星河匯,和風....還有幾間我突然忘了名稱的...XD
然後準備動的,八德路南台路口,建國自立路口,興復發的六合案和博愛案.還有幾處.
這些全都是吃鐵路地下化....這麼多件商大大小小並且有豪宅建案再裡面.
(並且好多棟都是29F以上的高樓型件案)
so...你可以視火車鐵軌和捷運夾住這一區為一個新的重劃區也不為過.
所以你搶進第一或第二波,大概買再平均價24~26上下.
等到鐵路地下化後,大利多刺激無論自住換屋,或是替小孩買房子,或是置產收藏.
這樣後面會有更多的力道去稱他....而你是第一批貨第二批新屋,無論怎樣你都屹立不搖.
後面增值,你也才會比較有力量.
尤其建商應該會再這一區炒好一段時間,因為還有很多案子後面會繼續推,繼續廣告.
因為他有第二波第三波利多,例如火車站站體商業百貨大樓,站東商圈等等.
然後更多的名嘴,更多的文章,更多的新聞不斷的曝光.
這樣你自然新屋增值就還可以期待.
不然如果像你買生態園區那邊好了.
那邊因為很早就開始再炒,新屋量也很大.
但是沒有建設沒有話題.
所以到後面就會有新殺舊的問題...
畢竟你現在來買,從巨蛋後開始炒到今天,已經6年以上,一梯退三步,你都要退到18步去.
所以你比便宜和CP值,你比不贏6年屋的那些學長姐.
你比新..
因為你二手屋轉售無法幫下一手做9成貸款.
那也許你的0年屋賣1000萬,建商新屋要1200萬.
可是買你的房子要自備頭期款200萬,但買建商的只要120萬...
並且處女情結的影響下,人家會直接跟建商買新屋,不會接手你的新古屋.
(8成的無論包租公,自住戶,中期投資者,全都是卡頭期款.只有長期置產的後盾比較硬.)
而你再頭期款戰爭下大輸,自然你就不好賣.
so...像這種已經炒一段時間+沒有利多的地方...
你要長放,投資效應就很差....
而美術館這種地方是這樣.
他是第一,第一有第一的光環...那就是有能力買的人,都會考慮擠過來湊熱鬧.
所以他長期買盤會繼續湧入,因此你雖然不是大學長,可是你已後也會有更多學弟.
因此你就渾渾噩噩的卡再中間也是可以度日子.
so...如果愛美術館居住環境,可以買美術館,反正他長期穩定成長.
建商也會繼續再這邊炒,例如京城62F這種指標性件案都還沒推.
so....第一的區域也是可以囤屋的.
只是問題當然回歸到,這邊比較貴,1000萬買的東西可能就不好.
不是跑到邊陲地帶非中心位置,就是房子有一些瑕疵例如方位不好隔局不好之類的.
將來你再賣,你的價格一樣要承擔這些缺陷.
農16土地有限了,另外被少數人壟斷土地,所以他的力道有限.
記得,一個地方建商越多越好,這樣才會炒熱.
一個地方建商不夠多,被少數人壟斷,除非他特別大咖,不然炒起來會不夠熱.
像華鳳特區只有兩個建商,所已沒事不要過去,除非你跑短期...
兩個普通的建商要炒一個重劃區,太吃力了...他門廣告費沒那麼多...
so...在第一選擇下,美術館優於農16...
只是對投資來講,美術館其實效應還好...
一方面他要買便宜很困難,買盤太多再看,所以買低賣高很難,利潤很低.
另一方面,他是最貴,然後話題還好不過一個地下化還不是主角.所已利多有邊際效應.
所以他穩定增值...長期置產很好,但短期中期炒作不太會選擇他.
但是對自住來講,卻是很好的選擇,尤其你喜歡這種優雅環境的地方...
灣區特性是,他是CBD...
我是覺得不好住拉,人車太多,你光停車就受不了,環境繁雜,活動一堆.
但是當然,他有更多更多的百貨公司,更多更多的電影院,更多更多的展覽館.
更多更多的工作機會,更多更多的遊樂園,更多更多的誠品,星巴克,法式餐廳OOXX...
然後地價會瘋狂的飆漲...尤其一堆觀光產業再跟大家搶房子.
旅館阿,商場阿,都把土地透天或是整棟大樓搶走..
so...已投資來講,長期投資首選一定新灣區.
那個商業中心,他再難住,我也可以把房子租給旁邊的上班族,甚至公司也會承租.
租金一定一值上升,你光看這一年,一年就好,這邊租金的變化就知道.
更不用講年底鴻海3000人徵才,立刻超過1500戶的需求量,你再來看他租金大暴漲.
但是你考慮到自住,那....你要確定點比較好,不然住得很痛苦也是沒必要的.
不過1000萬要再灣區買,大概只能擴散到旁邊去買像四季純阿,齊秦忘了幾重奏之類的.
正灣區內應該沒有這種商品...
如果你很在乎你的房子增值,對住的接受度比較大,那也是可以的.
至於其他地方,像河堤,武廟,文化中心等等.
他門新屋的增值就會偏差...以投資效應來講不太好.
這是因為新屋本身漲的慢,外家又沒足夠的利多讓建商再那邊大規模收透天改建大樓.
東一棟西一棟,沒有集中性,這樣你的房價會龜速成長...XD
並且也許2015年一棟,2017年再一棟,阿靠杯你門就會被視為不同時代的東西.
那這樣你買26好了,2017他來蓋32....你的26可能只能被拉高到27或28.
因為你門會被居民視為不同時期的產品.
重劃區特性就是,一次性推案,2014 2015 2016 2017連起來每年都推個很多間.
這樣對買盤來講,你們是同一時期的東西,所以當你2014推再22,2017推32.
但是2014的產品買盤會認為和2017沒差很多,所以他可能可以烘台到28.
so...像這種新案東一間西一間的,你的增值可能就會弱不少.
因此雖然武廟那邊有下一個時代的炒作熱區,大順路.
(現在建商在偷偷收土地中...等到火車站地下化炒完後,就會開始過來這邊了)
可是問題是還沒開始大炒,你現在進場買新屋,時間效應很差,外加以後會被隔代認定.
所以新建案我就不太建議買這個地方.
(15年以上的中古屋就沒這種問題...限定新屋)
這種情況可以參考大昌路的國家盛宴,他一直炒不起來,因為就只蓋了他那一棟.沒有後續.
最後結論.
你的投資性直是自住兼投資.
並且限定新屋+1000萬上下的物件.
所以如果你重自住,買美術館.
你重增值,買新灣區.
你要方便又顧到增值,買火車站.
河堤,武廟,適合買中古屋不要買新屋.
不過如果你買10年以上中古屋,那就是另外一個故事了...XD
作者: danielee (人氣芒果爽)   2014-07-24 00:17:00
高雄王必推
作者: stinchen (這世界多點荒謬)   2014-07-24 00:19:00
推 我想聽10年以上中古屋的故事
作者: tmj2unjing (馬修)   2014-07-24 00:20:00
想聽故事+1
作者: locat (努力)   2014-07-24 00:24:00
想聽故事+1
作者: jimrogers ((羅傑斯))   2014-07-24 00:33:00
高雄王你會買超過30年屋嗎?雖然便宜銀行代的成數也低
作者: kengriffeyjr (呵呵  ￾N )   2014-07-24 00:59:00
這篇太強 歡迎酸民來戰
作者: jimrogers ((羅傑斯))   2014-07-24 01:17:00
是這樣沒錯,是說30年以上房貸不好貸高,所以自備要多也是拉厚!馬的你這個死愛便宜的假菜籃族XD
作者: epenpal (.....)   2014-07-24 01:49:00
作者: xhs   2014-07-24 02:00:00
推 !可以問高雄王一個問題嗎 你買兇宅有發生過什麼特別的事嗎?
作者: joy0921 (007)   2014-07-24 03:08:00
............................
作者: barein (好禮三選一)   2014-07-24 07:33:00
受益無窮
作者: imhimh (@@)   2014-07-24 08:02:00
聽起來火車站蓋一堆 是給人炒不是給人住的,炒完之後怎麼辦
作者: chi7580 (pomZ姬)   2014-07-24 08:18:00
只能推高雄王了
作者: motorolla (鄉民科科)   2014-07-24 08:46:00
高雄王蠻準的~大順那邊環球對面新巴克那邊都收了~看來是要打掉蓋大樓~聖功對面建國路也有一塊空地整出來了
作者: tedpc (cpdet)   2014-07-24 09:16:00
少提了一個區域中都重劃市區僅剩的大區域
作者: volcom (南台灣建材小天王)   2014-07-24 09:21:00
那就覺得仰德如何
作者: lock7 (LOCK上將)   2014-07-24 09:24:00
推新屋不是給年輕人買的,而是給換房的人買的
作者: lightmeup (Jagger)   2014-07-24 09:31:00
請問高雄王若自住預算只有6.700要如何選呢?喜歡大片綠地的所以在看農16邊邊
作者: fullcharge (電力全滿)   2014-07-24 09:51:00
高雄一堆新屋空到現在都五六年了,還是沒人住一堆阿晚上都黑漆漆的,原來老人都不開燈的!?真相是建商、炒房客在囤房哄抬房價吧!?年底或明年調漲公告市值跟囤房稅保證下死一堆囤房客北高雄一堆空屋賣不掉,現在再炒南高雄?自住買盤才是關鍵,炒作在高雄是遲早會吃鱉空屋率、人口外移嚴重、薪資水準、居民水準..都是問題
作者: fatsologo (肉圓拔)   2014-07-24 09:57:00
受益良多~謝謝高雄王
作者: aotonis (買賣房屋可找我呀~小羅)   2014-07-24 10:06:00
。。。sway 有沒有Ptt 啊
作者: wolves0117 (阿浩)   2014-07-24 10:37:00
推推CECA
作者: yenyichi   2014-07-24 10:49:00
當年家父買第一排的觀美術總價不到一千 懷念那時房價
作者: namieamuroma (Ballada)   2014-07-24 10:54:00
正勤好常被提到!!
作者: tks9527 (謝謝你9527)   2014-07-24 11:13:00
推推推,這篇讓我開了眼界
作者: fullcharge (電力全滿)   2014-07-24 11:31:00
結論就是空屋會越來越多~
作者: kkmon ( )   2014-07-24 11:37:00
f大提的其實都不是問題,已是社會常態,正常情形銀行不會讓房業簡單倒掉的,不然他們要追帳作帳會很累...政府永遠會提出一些作法讓想買的人"有希望"但"只是" "有希望" 而已,戲作完了,錢收完了,剛好下任了然後 "希望破滅" 再繼續吵,再換下一任做一下戲、做一下夢
作者: timmi210 (著迷D3中)   2014-07-24 12:39:00
為什麼到現在還有人在提點燈這件事?當你在外面閒晃看別人有沒有點燈的時候你家燈是開的?有錢人多買幾間房當置產有什麼問題?空了就空了國外到處置產的有錢人都有分身隨時住在房子裡?
作者: JefferyTseng (世界越快,心則亂)   2015-07-24 23:04:00
《登入次數》3333 次  賀!!

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