: 我內唯那邊有房子...XD
: 內惟基本上是老部落.
: 然後因為長期鐵路阻隔,所以發展後就停滯在那邊.
: 也因此那邊的建築物和規畫都是比較老式的.
: 基本上鐵路地下化後打通東西,一定會帶動房價漲.
: 只是你要整個內惟"改觀",可能並沒那麼快.
內惟在美術館旁邊 離市區有一小段距離
生活環境佳 維持現狀沒有什麼不好
內惟是自住的好地方 未來可能也是以住宅區為主
: 鼓山台泥也會造就另一個新重劃區.
: 問題是會類似農16這樣,大順路以北以南兩個世界.
: 因為建築物的新舊以及型態差太多,所以會有很明顯的區隔和斷層.
: 通常蓋新屋整體帶動,要在混雜區,例如現在建商炒得火車站或民族路南端這邊.
: 有新有舊整個混在一起,這樣新建案會拉抬舊房子的價格.
: 或是整片屋齡差不多的區域,例如河堤.從0~20年,整體社區很整齊這種.
: 可是在重劃區邊緣這種明顯區隔的,很容易被畫線.
: 例如用馬路畫線,馬路兩端兩個世界....
: 內惟要發展還是要等更久以後,老房子拆掉蓋新大樓.
: 可是這扯到土地使用分區.
: 內惟這邊很多都住三住二,容積率太低.開發公司不會去整併這種土地.
: 開發公司整併土地大多都以商四商五為主要目標,最糟也要商二以上,住四都不太有興趣.
: 更不論內惟這邊的土地容積率太低,公寓又多,所以土地整並都市更新會很困難.
: so...基本上內惟大概會等,鐵路地下化...
住二 住三 蓋的房子 比較不會那麼擁擠 沒有壓迫感
所以 住二 住三的房子 就自住的立場 反而是個優點
: 然後鼓山台泥重劃區蓋到大概差不多了以後.
: 都發局可能才會開始動這邊的使用分區,讓他更新.
: 不然,只要旁邊有現成的空地可以發展可以蓋.
: 就不會有人去動老市區,就連政府也一樣....
: 他們會認為,你先把空地用光後我們再來想其他的事情.
: 對喔這邊要插一下話.
: 所謂的空地,是重劃的空地,而不是私人土地.
: 南合興在市區養了一大堆空地,空了幾十年還空在那邊,那個叫私人土地.
: 私人土地他只要不缺錢,放在那邊200年你都對他無可奈何.
: (人家滿清就開始囤地了,滿清屯到日據屯到光復,政府換了三個土地還是他的...XD)
: 所以一般在看得,都是重劃的土地,或是公有地...這種才有規劃和開發的價值.
: 私人土地請直接視同他跟蓋滿房子是一樣的...
: so..很多人會說"阿不是很多空地可以幹嘛幹嘛"
: 那些土地是私人的....沒有人會去動他...除非非常必要性的強制徵收..
: (一徵收一定一哭二鬧三上吊,要政府用三五倍的價格收購..所以徵收非常麻煩,
: 沒必要就沒人去碰)
: 鼓山台泥土地目前雖然是台泥的,但一方面這邊是半公辦重劃.
: 所以政府會取走我記得45%的土地.
: 也就是如果重劃1萬坪,政府會凹走4500坪.台泥拿回5500坪.
: 但是因為使用分區從工業用地變成住宅用地,價值大幅翻漲好幾倍.
: 因此台泥雖然只拿回一半的土地,可是還是比原本還要賺非常大...
: 而市政府4500坪拿來開馬路蓋公園後,大概會勝2000坪左右.
: 就會在未來國有財產局公開標售土地.
: 這2000坪賣掉後,通常都可以把整土地開公園和開馬路的錢全都賺回來外還大賺一筆.
: 這就是市政府賣土地的由來...市政府賣土地一般都不是賣祖產,而是賣凹來的地.
: 所以有時候我們不用替市政府擔心他把土地賣光.只要有發展,市政府土地永遠賣不光.
: 並且市政府都會慢慢賣...你邊蓋新房子地價邊漲,他邊一塊一塊的賣.
: 你看美術館都重劃這麼久了,市政府手上還有好多塊美術館的土地還在養..
: 價格和當時筆,都翻不只5倍了...
: 而因為這邊台泥已經有明確開發方針,所以都發局不會特別去碰老市區的使用分區.
: 你有一個重點目標在那邊...不需要再去增加額外的東西給他.先全力把目標達成再說.
: 因此內惟老部落應該會繼續維持大概狀況.
: 內惟近期大概最重要就是鐵路地下化.
: 地下化那邊是水廊帶,自然會讓環境變好.
: 環境變好房價自然會漲...
: 可是這種漲不叫翻身,也就是你本來例如一間公寓250萬,地下化後環境變好變300萬.
: 漲個50萬....這種叫變好.
: 翻身就會像聽說鹽埕區城中城已經被收購到8x%..所以目前城中城整個不能買賣,準備拆除.
: 而城中城對面已經有建商在推案子,星愛河吧..
星愛河被四顆毒瘤包夾 我很好奇星愛河完工之後會開價多少？
因為鄰居都是吸毒 流鶯 街友等低階層朋友 所以 我猜頂多一坪10萬就差不多
: 慶旺也在那邊收購土地..雖然聽說有一點困難(有釘子戶)..可是已經進行不久.
: 外加富野路,七賢路那個區塊有兩間旅館再蓋.
: 而等北鹽埕區最大的惡瘤,城中城一倍拆除...
: 無論那塊很大的地,是將來蓋商場還是蓋旅館,甚至只是蓋個住宅大樓...
: 那邊會很明顯地煥然一新.
府北路上的毒瘤可不是只有城中城喔
這一區的毒瘤有四顆 只是城中城比較大而已
分別是金鹽埕 城中城 高雄第一城 以及府北路36號 四棟套房大樓
另外 四顆毒瘤旁邊也有一棟叫七賢大樓的毒瘤
這顆因為地是市政府的 所以 投資客沒那麼好整合
: 我在北鹽埕區的電梯大樓買在一坪7萬...
: 這邊一煥然一新,房價至少衝到12萬一坪....並且還是在大環境"房價沒漲"的價位上.
: 也就是說,本來300萬的東西,會變成快500萬.
: 並且整個區域定位大幅改變.
: 本來高雄市區最後大家都"最"厭惡的地方,突然變成好像還不錯的地方.
: 這種才叫翻身....無論價格還是觀感.
北鹽埕是會慢慢改善 但離翻身還言之過早
: 內惟這幾年應該還沒有辦法翻身....鼓山台泥和內惟畢竟是可以區隔的.
: so...內惟叫"變好",還稱不上翻身.
: 駁二讓南鹽埕區翻身,五甲公園讓四周翻身.
: 可是輕軌無法讓籬仔內翻身,只能讓那邊變好...
: 這有很微妙可是巨大的差別性在.