※ 引述《beata2215 (...)》之銘言：
: 目前居住在桃園,家母這次農曆年因為表弟買了新家在高雄,就到高雄走走,
: 聽了我阿姨說高雄現在建設很好生活機能很方便,於是興起了想在這買房的念頭,
: 就要我上網看看有沒有能夠先買起來租人(好租),幾年後自己住(家母連腳踏車都不會騎)生活機能便利方便搭車的地方
: 但是對高雄我人生地不熟,所以想上來請教對於高雄不動產這塊有研究的在地神人,能夠給我一些意見與方向,先謝謝熱心的各位.
100萬,理論上可以買500萬的物件.
但是一般不會訴求太拚,投資的奧義之一,越急越輸,越不急越容易贏.
so...建議是400內的東西.
高雄市最近有一個很麻煩的問題,他落後補漲的地方都補起來了.
所以最近我們投資客都很煩惱,沒地方買...
本來落後區,例如戀戀愛情海10~11w/p...目標新台17線通,理論基礎應該在14~15w/p.
他在今年一月多,10~11被掃貨掃光,2月陳菊宣告新台17線動工,價格就飆上12~13...=.=
本來31期,對比中山路旁8~10年屋的23~24w/p,31期理論價應該可以衝到21~22.
我一年半前買16.01,現在基本都要18...=.=
(當然我一年半前買的時候,16的也只剩下兩三間)
這兩個例子我相信我已經舉過很多次,為啥一值舉這邊,是因為其他地方早就沒機會了.
你說河堤..靠杯河堤沒有被低估過,他一值踩在他應該要有的價位上.
那個你買了你要等增值都是跟著"大環境"走...
速度超慢,對我們投資客來講利潤根本不夠塞牙縫.
(我們投資客要的一定是,小環境變化增值就有20%以上,大環境增值另外算,是額外的驚喜)
更不用說美術館和農16這些,它們歷史以來都沒被低估過.
而現在最慘的就是,連31期,新台17線這些地方也都補漲了.
害我們要配置"中期投資"的資金,找不到目標買...=.=
(資金通常會多樣配置,長期屯店面透天土地等等,中期兩三年為周期的補漲/利多增值
以及短期一間賺幾十萬的短跑....都會有操作)
目前我免強覺得,兩三年中期的,還有一點機會的,大概只有.
1.果貿國宅.
目標入手價在9..地下化+路打通+新台17線+建商新建案拉升後目標賣價12.
(超過10就不一定要買了)
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/3825761.html
類似這種.
2.果菜市場北邊那一叢20年屋.
目標入手價在10.x,十全路打通+建商新推案,目標賣價在13.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/3847823.html
類似這個.
當然我們身為投資客,我們買價本來就會抓得比較低.
因為我們很耐心的等,然後購買速度超快.
(我前天剛下一間斡旋,仲介CS傳給我,一小時候就下握.
對喔我沒看屋,我只看地圖知道在哪而已)
所以我們可能會買的更低一點.
而上面建議購入價,其實也不是你立刻可以買的到的...
果貿你要立刻買到,大概會在10,除非你是買2樓這種低樓層.
同樣果菜市場北邊那邊,你591立刻買到可能都上11.x.
但是我是覺得,還是有一點機會可以等到果貿9和果菜市場北邊10.x.
當然等不到,結果他價格就上去了,就不要怪我..XD..這種事情常常發生,久了就要習慣.
我只說理論上等地到,實際上...套句仲介的話,買屋靠緣分麻..
不過因為如果還有自住的需求+又不會騎車須要靠捷運.
這兩個區域都不太適合.
而捷運沿線,除非你要跑到鳳山楠梓去.
不然我只能講,價格大概都採在行情上,增值性都是跟大環境走..
在這種情況下,你乾脆買喜歡就好....不用設定地點了.
(當然要注意有沒有買貴的問題)
注意幾個地方要閃開就好.
七賢路和中山路交叉口的兩岸,風化區....當然你不在乎當然就無所謂..
四維路底靠近海音那邊超貴,不用過去了...
那邊話題強大沒錯,但是價格飆漲得比話題還更強大.
鹽埕區這兩三年,沒便宜過....也可以放棄...XD
(我要找鹽埕區老透天買,找了一堆人幫我去探物件,但到現在沒有仲介給我回報物件...XD)
目標1~3年新古屋的話不如買新屋....
這是一個很有趣的現象,因為這兩年雖然高雄不像台北有跌到,但是也沒漲.
so...本來兩年前建商推案平均價一坪25,現在還是25...
這時候,請問你該買2年屋還是買新屋呢....XD
別忘了,除了遠雄國泰興富發這種台灣級的建商.
因為以前玩太囂張被金管會盯上現在乖乖的外.
南部是一個無法無天的地方,所以在地建商幾乎都會幫你做高價,讓你貸款9成.
你買新古屋,你貸款只能8成...壓力差很大.
不過當然新古屋轉手,投資客會把"裝潢"灌在房價裡.
這也是一堆人疑惑"為啥新古屋賣的比新屋還貴"的主要原因.
新屋是空屋,你要花一筆幾十萬甚至百萬的裝潢費用下去才能住.
投資客幫你花了這筆錢,含在貸款裡,這樣你就可以連同裝潢一起做房貸.
也就是說,本來1000萬好了,建商靠她幫你做技術約,做成1100萬,你只要100萬頭期款.
但是你買了你還要花150萬裝潢,所以你總現金需求是250萬.
投資客一樣買1000萬,然後他幫你花150萬裝潢,他要賣你1200萬,他賺50.
你買了一皮箱就可以入住,總貸款金額8成,頭期款也是240,比你買新屋少...版回一城.
so...一切都是玩弄貸款的奧義而已...小手法大效果.
也因此,不要再整天問那種很外行的話"為啥新古屋比新屋還貴"
人家有裝潢阿....裝潢不用錢喔??
and..原po沒有表示對住宅的需求要求.
所以對物件還是很難建議.
同樣4xx萬的東西.
20年可以買到3房,出租一萬五左右.
也可以買到300的兩房,出租一萬到一萬三.
也可以買10年的4xx兩房,出租一萬五.
投報率大概都在3~4%左右....
(請附二手/大陸家具一套,空屋出租投報會剩下2.5%,附家具的出租效應非常好.
你家電損耗其實攤提下來,一個月不過成本一兩百塊,但是可以多幾千塊租金)
然後看起來就是沿著捷運站找...
至於生活機能,除了極少數地方外,我不太清楚高雄哪邊的生活機能不好..XD
生活機能一值都不是台灣市區住宅的煩惱問題...