※ 引述《IAmFreeAndU (116一起幫國民黨送終)》之銘言：
: ※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: : 日本當年不動產大崩盤是因為.
: : 他自己把稅金從類似台灣這種千分之幾,一次調漲到百分之二以上.
: : 日本現在是全世界持有成本前幾高的國家.
: : 因為它除了房屋稅金外,還有強迫你維修整理房子的整建費用.
: : 因此回到出租投報的公式上面.
: : 高雄例如一間兩房好了,出租一萬,一年租金12萬.
: : 而你的持有成本大概是6000塊(房屋稅+地價稅),所以你實收利潤大概是11萬以上.
: : 因此回推2%房貸,實際上價格應該是500..而高雄是三百多,所以明顯低估.
: : 因此你買房子收租是狂賺,現今投報率8%以上,狂電所有儲蓄型基金股票保險.
: : 回過來看日本,300萬的房子,你的稅金和整建成本,大概一年抓2%=6萬塊.
: : 因此你租金如果只收12萬,你實收獲益是6萬,回推2%,所以價格300萬...
: : 當然實際日本出租頭報還會再高一點,因為要評估空租期和維護的成本.
: : 另外,誰說日本炒房都是虧錢.
: : 你自己去看吳淡如在日本炒房賺了多少..XD
: : 因為日本實際出租租金大概在4~5%..
: : 然後當時日幣還很高,所以它們大量貸款買房子出租收租金.
: : 不過後來日幣大貶,所以吳淡如這一批炒房的,在這一波外匯上賺到翻掉.
: : 它們的租金和房價因為抗通膨而上升(請看這幾年東京房價上升)
: : 然後債務也因此相對貨幣貶值而減少....
: : 所以,那一批在日本這幾年可是炒房撈了一大筆...
: 舉到吳淡如就很糟了啊...
: 她投入多少比例的資金
: 從投報率來講 那幾年期間她有賺到沒錯 可是現在你有看到她出來講話嗎? XD
: 炒手看到的通常都是投報率 可是投入的本金要多少?
: 吳淡如自己受訪講的 她在東京的投資不下數億台幣
: 人家買的可是好地段
: 她會選擇東京也很聰明啊
: 因為台灣房價漲的比東京還誇張
: 可是整個生活水平跟東京比?
: 不要開玩笑了好嗎...
: 未來的風險是她自己承擔
: 她大姐錢多 我沒意見
: 至少2020前她都安全
: 不過照日本對房屋的折舊以及稅務要求來講
: 等到她要出清資產再來看她是賺是賠?
: 這是不動產的盲點啊
: 你看投報比其他金融商品高
: 等到結清後 又是一回事
: 這就是自住跟投資的差異
: 自住短期內根本不會考慮到出清的部分
: : 雖然沒有比台北多,但是跟高雄比起來也沒少多少.
: : and...日本人很多都沒買房子.
: : 你該不會認為日本的房子都是國家的吧...XD
: : 日本的房子都在類似吳淡如阿,或是企業等,大規模包租公手上.
: : 阿你是認為大型企業包租公是笨蛋?做賠錢的生意嗎..XD
: : 真的是傻了...愛講日本,卻一點都沒研究日本房地產.
: 您只舉例東京 日本只有東京嗎? XDDD
: 其他都道縣府的房子 價值......
: 為什麼東京房價高 就是人口失衡 產業集中
: 那您前文所說的產業與炒房之間不重要的關係 不就自己矛盾? XD
: 先有產業 再有生活需求(食衣住行) 再來炒房?
: 我希望高雄能到到第二階段就好
: 還有東京的高房價在於地狹人稠 才被炒起來
: 跟華人圈屯房當作資產的概念完全不同啊 XD
: 普遍日本百姓
: 是不會把房屋當作投資標的
: 你文中舉的例子
: 不也是說是"企業"才會願意做這樣的投資意願
: 更不用說吳淡如是華人圈的最佳例子 XD
: : 就像愛講德國,也一點都不研究德國房地產一樣...
: 我有講到德國嗎? XD
: : 窮爸爸富爸爸作者和富爸爸都是炒房的.
: : 川普也是炒房的.
: : 麥當勞也是炒房的.
: 投資地產 不等於炒 這觀念我在上一篇文章就說過了...
: 川普本業就是建築起家 你叫他不買地 蓋房 他做什麼? XDDD
: 麥當勞也是投資 不是炒房...
: : 你該不會希望我在舉例八....XD
: : 你知道當年華人2000年逃避97台海危機到美國是怎樣過活嗎?
: : 就是買兩間房子,一間收租,一間自住...
: : 我姑媽他們就是那一群...所以我很清楚...舊金山是怎樣連講台語都會通.
: : 另外,美國真的房價貴的,像曼哈頓??.....
: : 你台幣一兩百萬買??....買廁所吧...XD
: : 阿扁的豪宅你該不會想要跟他用一兩百萬買下來吧.
: : 喔,也許你說的是一兩百萬美金...那....
: 我舉的例子就是"好萊塢明星"買房的價格
: 而且是美金無誤啊 XDDD
: 您有看清楚嗎? XDDD
: 人家拍一部片賺百萬美金 買的房價也只要百萬美金
: 台灣呢?
: : 講講而已.
: : 它們因為惡性貶值貨幣造成不動產惡性增值.
: : 人民開始靠杯,政府不敢解釋真相.
: : 所以就把罪過推給中國罷了...
: : 你知道英國倫敦有一半的不動產是外資持有.
: : 德國慕尼黑也是一大堆的房子都外資持有..
: : 這種外國人持有都市大半不動產在海外根本很正常.
: 持有不動產不等於炒房
: 貨幣貶值跟內需市場有何關係?
: 不動產境內貨幣流通 又不是匯率問題
: 加拿大會提出匯率問題 就是中國移民問題啊XDDD
: 不然跟匯率有何干係?
: 事實上是中國熱錢無處發洩 所以四處投資地產
: (單指加拿大 聽說英國情況也算嚴重)
: 搞到當地人要買房漲到受不了
: https://goo.gl/ARqAa6
: 你口中的房產大亨選前怎麼說的?
: 雖然我貼最新的新聞是"否認"
: 但這是他處於最優於美國立場所做的決策就是 XD
: : 人民??過半人民租屋.付房租給外資阿.
: : 阿這些持有不動產的外資是笨蛋是白癡?做賠錢的生意??
: : 我不否認李嘉誠在英國虧了一屁股,因為匯差問題..
: : 誰想的到英國脫歐造成英鎊大貶呢??
: 李嘉誠都賠了
: 證明跨國投資房產風險性高
: 你不會跟我說吳淡如比李嘉誠強吧?
: 然後這跟台灣有什麼關係? 我不懂
: : 但是為啥歐洲房價大漲,除了負利率外還有一個很可怕的因素是.
: : 難民.
: : 也是英國脫歐,川普要仇視新移民的主要政策由來.
: : 難民湧入歐洲,也許你說大多難民都很窮,問題在於他們可以五六個人七八個人住一間.
: : 而人數爆多造成居住又變搶手,所以帶動租金上漲.
: : 而租金上漲回推像英國3%投報,因此這幾年英國房地產瘋狂大漲...
: : 我們就跟英國炒房投資客有熟,所以最近發生哪些事情我們都很清楚.
: : 不像你們都是看新聞看媒體再加上自己胡思亂想...XD
: : 還真的只有華人炒房哩??
: : 全世界有錢人都在炒房的拉.
: 唉...
: 理專最鼓勵有錢人的投資商品是藝術品好嗎...
: 不動產絕對也在珠寶之後...
: : 英國女王收入哪來除了國家配給外,最大收入是不動產.
: 這個我剛好有看過DISCO VERY的專題報導
: 英國皇室自從90年代後期變革後
: 每年帶來的觀光效益
: 以及相關商品的收入
: (如世紀婚禮 皇室成員誕生 英女王壽誕)
: 就遠遠超過英國國民給王室的配給 這也是英國人不是那麼反皇室的原因
: 不動產 就是以前階級留下的產物 你跟我說英國皇室打算變賣? XDDDD
: (會賣 但是是跟國家相關 不是跟私人理財有關)
: : 全世界國家,幾乎前十名首富,會有一個是炒房的.
: : 外國是有錢人才炒房,人民只能被剝削.
: : 台灣人人在福中不知福...
: 對啊 真是有福
: 連老百姓都有能力炒房 XD
: : 請問,你現在去借錢...
: : 你用哪種東西最好當擔保品阿..XD
: 所以重點在
: "錢"
: "現金"
: 你為什麼需要錢? 因為你現金流不夠啊
: 拿房子當擔保品有價值 沒錯
: 但當了擔保品
: 這房子這就不屬於你
: 銀行才是擁有者
: 然後你上千萬的房子在你周轉不過來的時候 能擔保多少?
: 鼓吹擁房自重 卻忘記未來三十年債權其實在銀行手上 這點迷思要打破
: : 再來,請問我們國家舉債,擔保品是用什麼阿??
: : 陳菊??
: : 你傻了嗎?不動產是銀行放款最重要的擔保品.
: : 這樣你怎樣切割不動產和金融以及投資商品的關係??
: : 不然哩??不然你登記後是我的??
: 銀行的
: 除非你學景甜有本事一次付清 那我沒話說
: : 我隨時都可以跟銀行曾代轉貸.
: : 例如我本金100萬貸款400萬.借20年.
: : 當我還了5年後,我缺錢,我可以立刻跟銀行申請增貸,或是跟另外一間銀行申請轉貸.
: : 再把還掉的100萬拿出來,而我的貸款又回到400萬.
: : (好啦扣利息,我取回80萬好了)
: : 更不用說最扯的,缺錢賣房子??
: : 我問妳喔,你有一間兩房買300萬,收租一萬,投報率4%.
: : 你今天缺錢缺兩百萬.
: : 請問你是應該把房子賣掉,還是應該增貸200萬出來?
: : 好,你把房子賣掉賣300萬,用掉200萬剩下100萬.
: : 你100萬不知道幹嘛,去放5%投資.一年收益5萬.
: : 而我用房子抵押做貸款,貸款200萬出來.
: : 所以我就是房貸200萬+一間每年收租12萬的房子.
: : 200萬的2%利息是4萬塊.
: : 所以我把200萬花掉後,我每個月還是可以收益8萬塊.
: : so...請問,到底缺錢把房子賣掉是聰明的還是愚蠢的..XD
: : 國小數學而已.
: 你的假設都處在房地產永遠上漲的理論上
: 可是實務上不是這樣
: 你在板上給予板友的房產見解 我從來沒有意見
: 只是你上一篇的文章 錯漏實在太多 我沒辦法不回文
: : 至於說房子老了會貶值??
: : 又回到上面那篇新聞.
: : 楠梓..注意是楠梓,可不是苓雅區還是美術館蛋黃區...他是蛋白沒錯吧.
: : 蛋白區楠梓,3x年老公寓,靠還五樓,2007年,一坪4萬塊...
: : 今天過了10年,是不是老了,是不是賣不掉了,是不是沒人要了.
: : 那請問...你要不要賣我4萬塊阿,有多少收多少!!!..XD
: : 老屋太老會賣不掉??...賣不掉賣我啊....我幫你跑現金呢..
: : 你可以放阿.
: : 然後,請問你把現金放在存款或是保險.
: : 那些金融業者把你的錢拿走拿去幹嘛??
: : 阿靠..它們拿去炒房炒地皮.
: : 沒看到我們圖書館二期是誰蓋的??中信人壽阿.
: : 你知道遠雄火車站前那一塊地是誰的嬤?遠雄人壽..
: : 企業當然爽阿,你存款,用不到1%的代價,借他們去炒房.
: : 正常房貸要2%呢...用一半的代價就弄到炒房德資金,它們套利套到爽歪歪..XD
: : 所以...歡迎你存錢.
: : 放心..企業會幫你炒房的....你不用太擔心.
: 政府手上可以解決炒房的工具太多...
: 光是抽銀根就好
: 或者立法制定課重稅也好
: 問題在 企業迅速崩盤對台灣的影響是好還是不好
: 緩漲後 投資房產的報酬率自然就低
: 當然我知道投資客不願意見到這樣的狀態... XD
: 企業可以一直炒啊 絕對沒問題 最後就是泡沫經濟而已 XDDD
: 沒有人有好處
: 後面都是我對您上篇文章的回應 您也沒有多做回覆
: 所以我就刪除我自己的回文
: 您不介意吧
其實我不太懂你要說甚麼...XD
投資不動產不等於炒房??
那我不就不是炒房投資客了..XD
然後吳淡如是對的因為他投資東京精華區?
我有叫大家去買鄉鎮的不動產嗎??
少子化對外圍農村鄉鎮殺傷力很強大.
我從來都不建議買非都市/觀光/工業區以外的不動產喔...
另外我也不建議台北該買房子,租金投報太低了,買不如租.
這.....我也不太懂你這邊要指甚麼??
李嘉誠虧再匯差.(台灣壽險在那邊也虧到)
跨國際投資本來就會有匯差問題.
但是對英國在地人來講,是另一種結果.至少短期內...
但是同樣的,日本炒房的那群賺到匯差.
另外你很強調,貸款沒付完,房子部是你的?
請問是你的"是你的"定義到底是甚麼??
你有所有權有產權,這樣還不算你的?...那怎樣才算你的??
再來中國??中國只有一線都市才漲成那樣.
二三線都市漲幅其實普通而已..(我爸同學珠海的幾間,這兩年也不過漲個20%)
而一線都市根本不是因為錢沒地方去造成的.
人家利率5%up..滿地年輕人瘋狂創業開店幹嘛的..
一線都市漲翻天是因為,他的實居人口非常龐大.
表面上可能只有2000萬人,實際上可能有四五千萬人塞在裡面(一堆打工鄉村來的)
然後就像我家以前上海的房子一樣,塞了十幾個人在裡面.
自然推升租金,而租金投報拉高,自然推升房價...
所以北上廣深才會房價那麼高...是因為人太多太多太多.
另外,稅金高的國家為啥"一般"人民不敢投資不動產.
那是因為他承擔不起稅金帶來的風險.
例如你房子取的後出租,租久了要轉賣,就會有空租期.都要承擔稅金.
另外出租要管理,它們也不太董.
最後..它們工作時在大都市,退休後通常會離開都市,因為都市房價高房租也高.
這時候不動產要轉移會比較麻煩.
所以外國"小資"不適合炒房...因為門檻問題.
而他們炒房都是大企業大資金..
所以...為啥外國是有錢人才炒房,因為他規模化,資本又雄厚,所以玩得起這個遊戲.
另外,外國豪宅???你要多貴有多貴,外加很多房子你看到多漂亮的都在非市區.
外國國土那麼大,很多地方人口密度又不高...
這種地方自然地價不會太高,地價不會太高,房價自然部會高.
就像你如果去屏東甚麼南州蓋豪宅,你蓋個200坪花園別墅,也不過兩三千萬可以搞起來.
當然你要在澄清湖有個200坪花園別墅,新的少說要兩三億以上了..
另外出清才算資產??
請問有錢人幾個人在出清自己資產的...XD
為啥你一定要手上拿貨幣呢?
我以前講過一個觀念,你們存鈔票的數字,我們存不動產.
你把不動產當作另一種貨幣,所以我們是在玩不動產外匯遊戲.
另外,租金可以產生現金流.
當你現金流大到一個數字,基本上你從來不會思考"我需要錢"的問題.
因為你根本花不了多少錢??換腎?癌症?還是幹嘛...你能花多少?
50萬?100萬??...你光要用到100萬就多少人一輩子永遠都用步道這麼大筆的錢.
那自然,我們有幾千萬幾億...那我是不是完全不需要思考"我需要錢"這件事情??
那自然...我資產放在不動產上面...我一輩子不賣.我還是有錢人阿.
我為啥一定要換成鈔票貨幣??
so...也許你是在替那些資產很有限的年輕人在講話.
但是...我從來都沒講我的文章是寫給年輕人看得.
更多的.我的文章是寫給資本家看得...
大家都不再有"我需要錢"的問題.
大家的問題是,當我手上有幾百幾千萬,我該怎麼處理這些資金??
所以我一值都在獎"資金""收益""基本面"
而不是整天跟你說甚麼老了沒地方住,還是甚麼鬼的..
並且,我也說,如果你是炒股神手,每年投報率20%...那你也不需要炒房阿..
所以你是不是先入為主的替我定義了甚麼東西?
另外,我強調過了.
你在"租金投報高於房貸利率"的地方期待房價貶值是不理智的.
外加我可是定義房租是都不漲喔..別忘了最近住宅租金還是漲,並且是全面漲.
為啥歐美有時候出租投報率會略比貸款低.
那是因為預期租金會漲,所以價格預先漲起來一點造成的.
so...你說的務實上不是這樣一回事??
我不太清楚你實務上發現了甚麼事..XD
可以請你舉例嗎??....我操控的十幾間不動產(不包含我爸媽那邊的)
好像沒發生過你說的事情?