※ [本文轉錄自 home-sale 看板 #1KHFjAtK ]
作者: justinXD (Justin) 看板: home-sale
標題: [心得] 東京套房投資
時間: Mon Oct 20 20:08:40 2014
因為本身是去年及格的高考公務員
考上之後 因為薪水真的很少 一個月不到5萬 一年將近70萬的收入
是要我在台北餓死嗎...? 就算不餓死大概也成不了家
苦思如何增加收入
由於名下有房子
而想到了自己本身身份 公務員可以申請到很低的利率
我跟國泰人壽申請了築巢優利貸 利率是1.75%
以20年本利攤還計算
只要我能找到5.6%淨投報左右的投資標的
用租金去繳貸款
這樣20年後 我中間一毛也不用出 20年後就可以還本了
中間我找了台灣的房子 也考慮馬來西亞 泰國
最後考慮到穩定性跟透明度 還有風險
我在日本買了兩間套房 兩間加起來加上所有購買總成本約台幣560萬
一個月租金扣掉所有的稅金 管理費 代管費等持有成本
我可淨收28000多台幣 貸款本利攤還則需要還27000多台幣
所以 每個月我的租金繳完貸款還有剩一點點
而且20年後我就多了兩間套房幫我收租金當作退休金
這中間我增加的收入
以租金扣掉貸款的利息 我等於一年約增加了25萬台幣的收入
我選擇日本套房標的的原則
由於我不打算轉賣 所以我選了比較老的套房
（如果要轉賣不能買太舊的 太舊房子將來無法貸款 日本人買得起對象就少了）
我選的地點一間比較舊在山手線上的五反田站 出來走路三分鐘
另外一間比較新在北區的王子站 走路約五分鐘
地點還是很重要
日本空屋率高 找物件要找未來出租不會有問題的
簡單來說 在軍公教退輔基金 跟勞保基金都即將破產的將來
這是一個為未來累積退休金的方式
而且只要有房子可抵押 並不需要任何成本
（當然有人有本事有更高投報的投資方式也很好
我個人還是覺得房地產收租金比較穩健）
供大家參考

日本風險之一是怕賺了租金賠了匯差第二是日本少子化更嚴重~說不定以後租金會像下修第三是日本稅制非常機歪 一堆有的沒有的稅~以後也要小心

少子化的問題，台灣比日本更嚴重，只是日本比台灣早發生，但台灣出生率比日本還低

日本瘋狂QE 目的就是要看到通膨 目前的卻是看到通膨了效用如何呢 我也不知道 但我知道要買最好區域的房子只要地點好 未來好租 其他的基本上不是問題

也是 就算租不出去以後去日本渡假自己住也很爽~~日本面積是台灣的幾倍大~提早發生是正常的~~

渡假基本上不用想 持有成本會壓得你喘不過氣日本面積大 但精華區域仍然是稀有性高 山手線就一條

感覺買中華電信報酬率差不多 變現機會也頗大~自己也有投資台灣~也是領租金~感覺還是希望能假日就巡一遍比較安全 不過大大的投資方法的確是很不錯^^

原來70萬年收在台北活不下去……

那不是一般公務人員同仁可以玩的,首先要有金融投資能力,這包括很多東西了,閣下的國外房地產投資要知道的事情更多,其次,不是每個人名下都有個能貸出幾百萬的不動產,也許您原來就不算窮

很酷 不過如何能夠那麼確定一定有人租?

所以買什麼標的就很重要 地點要夠好啊

70萬在台北只能過生活，買不了房也買不了車

很配服你，買外縣市套房我都懶了，閣下投資到國外去不過日本兩間套房560萬，讓人好心動

問一下，公教貸款可以買國外?

應是以名下房先貸台幣,再轉日幣購屋

原PO的論點怪怪的 日本當初QE是希望達到2%以上的通膨但實際上只有達到1.2%的通膨 所以拼了 加碼QE不過理論一回事 賺錢一回事 負負也有可能得正

你有問過國泰要承作嗎 你繳不出錢 難道他還真的去日本法拍

如原po所述應該是拿台灣房產抵押,國泰要拍,拍國內的就行對一般同仁沒太大參考價值,資產面上要先有房地產可抵押借款一個國內包租公的經驗技術都是問題了,還搞到國外去,普通個人力頗難及,沒有整套的支援系統,日本房屋馬桶不通了,屋主難道有本事馬上請假飛去處理?來回一趟跟在日本停留處理要多少錢?也許原po真有本事搞定,不建議同仁貿然嘗試,要有本,要有國外旅行生活經驗,至少來點跨國房地產交易稅務知識技能,有沒有辦法長居當地處理相關問題,或有整套支援系統,能玩,也許駐日人員有可能?

給樓上的 目前的代管跟匯款回台灣機制都很成熟了沒有你想象中困難 也就是有這樣的資訊不對稱才有如此的高投報 你只是需要去瞭解而已

全委託代管?那就祝好運了

葉佩雯