※ 引述《Dav12345 (@@)》之銘言：
: 小弟鍵盤魯蛇, 今日至此一問,
: 最近我爸說有一間房子大概五百一十萬,
: 已經有租約, 租金一萬三, 建議我買下來投資.
: 方才稍微估算, 頭期110萬的話, 投報率十幾趴.
: 但以後貸款一直繳, 投報率勢必越來越低.
: 低到最後可能剩3%左右.
: 之前玩股票, 動不動就十幾二十趴報酬率,
: 但都不敢玩太大, 金錢無法有效利用.
: 請教各位, 值得投資嗎??
你這本身物件投報率才3.05%
貸400萬利率2%每月本利還款為2.06萬
每月淨現金流為負7,600元
你要準備現金來填補缺口
並且不含稅金維修支出
20年過去現金流
投入本金 110萬
租金收入 312萬
房屋頭期 110萬
房貸還款 495萬
資產為 -183萬現金+老屋一間
這種投組結構為負現金流
除非本地段地價上漲能期待期末土地處分價值
這也能發現貸款 8成的當物件投報率5%以下
投資目的主要是期待價差而非現金流收入
所以租金入不敷出也沒差
硬要維持正現金流就要降低貸款比例
如本案就要將貸款壓到250萬左右
借錢買股票想搞長期投資也是類似的思考
是要價差還是現金流
不同取向策略不同
越長期的投資越需要思考未來趨勢
思考現在投報率是否反應展望部分的溢價或貼水
所以不能光看租金報酬率或植利率直接定生死