包租公投資也是用槓桿.
最基礎包租公.
高雄舊公寓,200萬租金9000,投報率4.5%,算4%整數.
你貸款8成,也就是說放大5倍,扣掉貸款2%=10%...
這是最無腦的包租公模式,也是入門房地產起步非常多人選擇的做法.
然後期中使用寬限期,當下投報率就直接衝上20%.
加上大環境增值,最爛的台北5%,高雄10%~20%.然後也要算上槓桿放大五倍.
寬限期一用完就賣掉.
高雄的話,1年投報率算50%就好,兩年後賣掉就等於100萬賺100萬.
扣掉所有奇奇怪怪的成本抓一成,你也有90萬收入.
更何況如果你買重大工程,加上重大工程完工增值30%~100%.
100萬賺200萬算基本.
所以基本上有人講,投資房地產,你總投報率沒有30%,你不要做了,回去玩股票比較適合.
這就是房地產的暴利.
更多的暴利就是提高貸款額度.
像利用工程款,多貸個80萬,然後買下一間等於不用投期款,全部淨獲利.
或是像兇宅或是勇哥那樣用偽造文書手法,全部淨獲利.
(但會被抓去關...其實都有錢了,就不要拼命,太貪心不好)
不然講難聽點,炒房大戶除了劉媽媽外,都是低潮落魄開始爬的.
這樣都給他們爬到身價好幾億.
這...沒有暴利怎麼可能做得到??
醫生幹個10年你看他有沒有辦法扣掉貸款總資產2000萬??
(開業的散退)
包租公和搞增值其實是一樣的.
差別只是,出租投報率和本身增值投報率的比重而已.
到最後都是獲利了結才會賺得多.
前幾年台北團隊跑來高雄搞包租公,這兩年高雄翻一倍,他們也都獲利了結.
我去看了好幾間房子,都他們拋出的.
為啥房地產大漲還要賣?
因為他要賺更多.
他寬限期用完了,所以就需要了結然後換新目標.
另外,話題炒完了,這區房價高了,自然就應該移動去下一個有爆發成漲潛力的地方.
SO...一切都只是數學問題,不同身分和狀況,算的公式不同.
以至於這邊明明很好,但還是有人賣出...
and..一般只有現金流才會長壓.
長壓也必定找每年成漲超過20%的地方...不然漲太慢了會很幹.
(多項重大建設連發處,像高雄火車站東商圈,亞洲新彎曲,台中經貿園區四周等等)
(另外現金流可以完全全損失掉出租,但是找超高成長性的東西,
因為你不用承擔貸款,抗壓性極強,一般口袋潛的投資客,有非常多東西他們不敢碰)
當然拉,以上看起來是個美好的世界.
我也承認目前就是一個美好的世界.
但是如果哪天房價開始崩了.
也會一堆人跳樓..
因為你槓桿高,放大5倍,賺也5倍,虧損也5倍.
so....為啥有錢人後來都會轉現金流也是這樣.
因為到最後活下來的就只有現金流.
然後等待下一次的大多頭來臨,你的起跑點就和其他投資客完全不同層次.
房地產投資特性.
1.長期穩定增值.
2.超高比率貸款,貸款限制相對超低.
3.利多很好預測(就重大建設麻,小朋友都會看馬路邊的綠牌子)
房地產基本上就是靠這三樣在搞獲利的.
而延伸出來的啥短期中期長期啥流派,就只是技術上的不同,或是主打的特性不同而已.
但怎樣都走不出這三樣基本精神.
後面我補一下.
我的現金流定義是"現金買房"不是"收租"
等於低貸款或不貸款.
現金流,定義成收租,好像是股票族再用的,但我不習慣這樣用..XD