http://www.land.moi.gov.tw/realestate/b01/b01-2.htm
資料來源：行政院公平交易委員會
一、 什麼是「斡旋金」？
現在大多的消費者都是透過房屋仲介業者購買房屋，當消費者中意某間房屋，欲與屋主進
行議價時，仲介業者通常會向消費者表示：為表現買方的誠意，要求消費者先付一定之金
額作為斡旋差價之用，當屋主同意消費者之出價時，該價款即轉為訂金，並同時達成該筆
交易，消費者即負有與屋主簽訂契約之義務。一般仲介者所用之單據，俗稱為「斡旋金收
據」、「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「買賣預約書」等不一
而足。
斡旋金制度乃仲介業者自創，屬於非典型契約，由於法律未明確定義其性質，仲介業者與
消費者自行商議斡旋金之權利義務時，可能因解釋不同，及認知上的差異，以致常常發生
爭議。最常見的爭議包括；可否單方撤銷斡旋金契約？如何認定仲介業者已完成斡旋交易
？若消費者於斡旋交易完成後反悔不買，仲介業者可否沒收斡旋金或扣除服務費？基本上
，上述的爭議都屬於私權爭議，當仲介業者與消費者發生爭議無法解決時，都必須透過法
院的司法救濟程序作出最終的判決，因此，消費者在簽訂斡旋金契約時，一定要看清楚雙
方間的權利義務，如對契約文字有疑義時，最好也以文字特別註明雙方之真意，以避免事
後可能發生的爭議。
二、 什麼是「要約書」？
由於斡旋金制度在實務運作上的諸多流弊，內政部特別制定了「要約書」範本，藉以取代
業者自創的斡旋金制度。
所謂「要約書」是登載買受人購買房屋意思表示之文書，行政院公平交易委員會規定消費
者得不給付斡旋金給仲介業者，而以簽訂要約書交由仲介業者向屋主進行斡旋之方式替代
之，一旦屋主同意買方之要約內容時，該交易即屬完成，消費者即負有進一步與屋主簽訂
書面契約之義務。
內政部所訂立之要約書範本，適用於成屋及中古屋所有權人將其房屋委託仲介業者銷售時
之參考，仲介業者應提供給消費者使用，惟消費者與仲介業者參考該要約書範本訂立委託
銷售契約時，仍可就個別情況磋商更訂之。有關要約書中保護消費者的重要內容包括：契
約之攜回審閱規定及要約撤回權。由於消費者所簽訂之要約書，一經仲介人傳達到出賣人
，即生意思表示之效力，又該要約如經賣方承諾，契約原則上即告成立生效，若買方反悔
，賣方可選擇要求買方履行契約，亦可選擇解除契約，請求損害賠償。因此，為期審慎，
內政部之要約書範本中，特別讓消費者有攜回契約審閱權，於賣方承諾前並得為撤回要約
之規定。
三、 我可以選擇使用「要約書」或「斡旋金」嗎？
為了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會，並避免不肖仲介業者利用掌握斡旋金
的優勢地位，不當煩擾、壓抑消費者的交易決定，公平會進行行業導正，其導正內容如下
： 「 房屋仲介業者如提出斡旋金要求 ， 應同時告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定
之
『要約書』，如消費者選擇約定交付斡旋金，則仲介業者應以書面明定交付斡旋之目的，
明確告知消費者之權利義務，仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則認其違反公
平交易法第24條之規定。」因此，仲介業者在提出斡旋金要求的同時，必須「主動告知
」
消費者選擇採用要約書之權利，否則將認定違反公平交易法第24條之規定。另公平會復進
一步要求房屋仲介業者應盡告知義務，並建議宜以另份書面文件供消費者簽署，以告知消
費者「斡旋金」及「要約書」之替代關係及其選擇權。
四、 我應如何循求法律救濟呢？
消費者確因仲介業者之欺罔行為而受到損害，可具名並檢附事證向公平會提出檢舉。並得
依公平交易法第30條至第32條規定，向民事法院提起訴訟，請求損害賠償。
http://www.sinyi.com.tw/news/01/main_01_1.asp?n3101=628&n3103=A01
原文請參考網址
重點就是
「斡旋金」與「要約書」（公平會之規定）
為了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會，並避免不肖仲介業者利用掌握斡旋金
的優勢地位，不當煩擾、壓抑消費者的交易決定，行政院公平交易委員會 90年 5月 10日
第 496次委員會議通過（公壹字第 01524號令發布） 公平交易法對房屋仲介業之規範說
明； 房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書
」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用
內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反
公平交易法第 24條規定之虞。故房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政
部版「要約書」之權利，且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及
其替代關係，並經購屋人簽名確認，以釐清仲介業者之告知義務。另若仲介業者約定交付
斡旋金，則宜以書面明訂交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務。
【地政司 2005/02/16 】
延伸閱讀
售屋收斡旋金前 未告知可選擇要約書 將逕判違法
http://www.hilaw.com.tw/2.HTM
（錯誤示範，該仲介業者的網頁故意隱匿「要約書」的資訊，直接跳到「斡旋金」）
http://www.eversp.com.tw/service/dictionary/jj1.htm