昨晚我耗到11點多才睡, 只為了去看一個永和的房子.
對方開價四千多萬, 獨棟三層, 40年以上屋. 土地坪數約27P. 房仲一直說這是都更房.
房子面寬約5.5米, 深度約16米.
看完後我覺得根本是白爛房.
面前道路路寬8米(其實我實測只有7.5米, 我懶得去掉都市計畫圖)
離大馬路有段距離, 是巷弄內的房子. 附近通通是六~八米巷.
坪數因過小都更勢必需要與鄰地合作, 只能走一般合建.
我當場略為計算一下,
重蓋的話, 依永和區細部計畫, 前院退縮3米.
3.6:1之後總建築高度最多10層(11層以上要消防, 故不考慮).
6層以上住宅需設置電梯. 光樓電梯需要吃掉9P.
永和區住宅區建蔽率60%, 換言之最大27x0.6=16.2P.
再扣掉樓電梯9P, 每層樓最後剩下7.2P
讓他蓋到最滿好了, 也頂多讓我蓋到80P, 算下來4000萬/80P=50萬.
也就是即使重建每坪等於是50萬的價錢.
這還不包含建築成本.建築成本算下來我等於是反虧800~900萬.
我看到報價後整個傻眼, 即使這房子跟鄰地合作整塊都更,
4000多萬的開價也幾乎沒賺頭.
更何況周圍巷弄根本不寬, 即使都更能放寬高度比, 3.6:1也一樣閃不掉.
換言之都更難度也很高.
我想說的是..
一堆老房子屋主根本亂開價, 我換算下來他這種價錢等於原建物每坪102萬.
永和耶~~天阿. 一堆人以為都更是寶, 但也沒寶到這種程度阿.
害我浪費了一晚..昏.