昨晚我耗到11點多才睡, 只為了去看一個永和的房子.
對方開價四千多萬, 獨棟三層, 40年以上屋. 土地坪數約27P. 房仲一直說這是都更房.
房子面寬約5.5米, 深度約16米.
看完後我覺得根本是白爛房.
面前道路路寬8米(其實我實測只有7.5米, 我懶得去掉都市計畫圖)
離大馬路有段距離, 是巷弄內的房子. 附近通通是六~八米巷.
坪數因過小都更勢必需要與鄰地合作, 只能走一般合建.
我當場略為計算一下,
重蓋的話, 依永和區細部計畫, 前院退縮3米.
3.6:1之後總建築高度最多10層(11層以上要消防, 故不考慮).
6層以上住宅需設置電梯. 光樓電梯需要吃掉9P.
永和區住宅區建蔽率60%, 換言之最大27x0.6=16.2P.
再扣掉樓電梯9P, 每層樓最後剩下7.2P
讓他蓋到最滿好了, 也頂多讓我蓋到80P, 算下來4000萬/80P=50萬.
也就是即使重建每坪等於是50萬的價錢.
這還不包含建築成本.建築成本算下來我等於是反虧800~900萬.
我看到報價後整個傻眼, 即使這房子跟鄰地合作整塊都更,
4000多萬的開價也幾乎沒賺頭.
更何況周圍巷弄根本不寬, 即使都更能放寬高度比, 3.6:1也一樣閃不掉.
換言之都更難度也很高.
我想說的是..
一堆老房子屋主根本亂開價, 我換算下來他這種價錢等於原建物每坪102萬.
永和耶~~天阿. 一堆人以為都更是寶, 但也沒寶到這種程度阿.
害我浪費了一晚..昏.

那你也可以拒絕看啊= =.........

很多屋主根本不會也不懂怎麼算，只是開一個他爽的價錢

屋主亂開價 以後你也可以警惕自己別變成那種討厭的屋主

不看也好 讓仲介多點時間上PTT這版才有趣

你這算法問題也是很大

看到"都更房"就別想了 ... B級貨要賣A價錢??

自我感覺良好的屋主沒少過啊.....

現在都更比中樂透還難XD

會去買等都更的人，都很怪

如果等20年都沒動工呢？40年房變60年房

這土地的大小蓋成這樣是不好賣沒錯但是成本不能都算到實坪上 電梯跟樓梯間都是可以拿來攤成本的

這房子真蓋起來 銷坪應該有120左右

我不知道這房子在哪 不過如果1.能跟鄰近土地合建 2.周圍新

房價有50萬 這土地可以買

I大果然專業！

所以我才說 要找鄰近土地作合建

請問原po你這些是從哪學來的 或是看哪本書學到的可以介紹給我嗎 謝謝

其實這些跟地政,建築,都市計畫等都有關係

但這樣太廣泛了 我根本不知道要從哪裡入門

真的感謝~~~ M大 如此詳細解說 謝謝

看來我要自行了解 是不太可能了 我還是尋找專業人士吧

好艱深...

大大不說~還真不懂~屋主亂開大概是想說土地持分高~蓋得大間

就是...除中央法規外，還要看各地(地方)土管規定..

話說這篇可以M起來吧 至少真要找資料 看這篇知道怎麼找

的確，有3000萬都不見得買永和了........