《財道》：你的一篇關於韓國房產稅對中國啟示的文章引起了很多人的興趣，請問韓國房
價的最高峰時期，有無出現類似中國的「泡沫」現象？這些泡沫的特徵是什麼？
金宰賢：2001年至2006年韓國房價繼續走高。韓國政府想方設法控制樓市的瘋漲。當時，
有些人由於不能支付過高的房租，甚至選擇自盡。首爾市江南區樓價上漲得最快，造出了
「江南不敗」這個詞，很多人相信江南區的房價不會跌只會漲。我認為泡沫的一個特徵就
是大家都覺得房價不會跌只會漲。
「江南區」是首爾市的富人區，也是首爾乃至全國房價最高的市區。這3年，江南區公寓
價格平均上漲了53%，平均每坪達到3136萬韓元，相當於17.42萬元人民幣。在江南區買個
30坪中戶型的公寓動輒要10億韓元。一年多時間，江南區10億韓元以上的公寓增加了一倍
以上，每平方米合人民幣十幾萬元的豪宅比比皆是。韓國流傳著「江南不敗」的神話，意
即在江南區投資買樓只賺不賠，甚至有政府都難敵「江南不敗」的說法。
《財道》：「江南不敗」最瘋狂的時候是何時？有沒有什麼現在看來反映了人類固有心理
趨勢的事情，或者是今天看起來和當年日本相似的事情？
金宰賢：江南區房價最瘋漲的時期是2005年和2006年。尤其是2006年，江南的豪宅一個星
期漲10萬元人民幣也是經常聽到的故事。當時很多人羨慕在江南擁有住房的人：第一，居
住條件好，第二，房價漲得讓房主高興壞了，房價一個月的漲幅接近一年的薪水。
《財道》：您認為在中國，房價已經遠遠超過了一般老百姓的支付能力。那麼在韓國目前
房價的情況如何？
金宰賢：中國的房價尤其是北京、上海和深圳等一線城市的房價已經遠遠超過了一般老百
姓的支付能力。自從來中國以後，我住過青島、北京和上海。我從2006年開始生活在北京
的時候，就覺得房租比較貴了，房價更不用說了。
首爾的房價大概從2007年開始調整了。今年五月，首爾市房屋平均價格是每平方米3萬元(
現韓元兌人民幣匯率約180:1)，去年首爾市職工的月平均工資為14400元。韓國工資比中
國高，但韓國的物價也比中國高多了。不過，首爾市房屋每平方米價格是普通工薪族月收
入的208%。
那北京呢？現在，北京市房屋平均價格是大約每平方米23000元。北京市統計局發佈的
2008年北京市職工的年平均工資為44715元，按月計算的話，約3726元。我想這個數據比
實際情況有點低。先用這個數據計算：北京市房屋每平方米價格是普通工薪族月收入的
617%。我覺得用平均工資計算的北京房價比首爾最起碼貴兩倍到三倍。
利器打壓韓國房價
《財道》：韓國在2005年開始出台的房地產稅，其中的主要措施是什麼？
金宰賢：在這一點上，韓國也許可以給中國提供一些有價值的經驗。韓國政府為了打壓高
房價，推出了一系列措施，其中最關鍵的利器就是「綜合不動產稅」。
綜合不動產稅經過了激烈的討論後，從2005年開始徵收。徵稅對象是6億韓元以上的住房
，稅率是1%至3%。但由於徵稅的標的房價是市場價的60%至70%，實際稅率要低很多。在
2007年，綜合不動產稅實際稅率達到最高峰的0.87%。
當時韓國已經有財產稅。比如一套1億韓元以上的住房每年要徵收0.5%的財產稅，不過由
於徵稅的標的房價不到市場價的50%，所以實際稅率只有0.2%左右。
綜合不動產稅是在財產稅之上額外徵收，主要面對高端住宅，意在打壓高房價、促進財富
的再分配。雖然綜合不動產稅是國稅，但韓國政府把稅款分配到各個地方政府，幫助縮小
地域之間的經濟發展差距。
後來，李明博總統上台後，從2008年開始實行減稅政策，調整了綜合不動產稅，把徵稅對
象上調到價值9億韓元以上的住房，把稅率下調到0.5%至1%。
《財道》：是否在實施綜合不動產稅後，樓市就開始有所反應？
金宰賢：韓國政府自2005年實行綜合不動產稅，但光靠該稅還是不能抑制房價，所以又採
取了金融手段——總負債償還比率 (DTI，Debt-to-income)和住房擔保貸款比率(LTV，
Loan-to-value)。所謂DTI，是購房者的供款與收入之比。比如，首爾的DTI比率是50%。
這意味著購房者的年供款不能超過年收入的50%。江南三區的DTI比率甚至設定為40%。
LTV是銀行給購房者提供的貸款比率。指定為投機區域的貸款比率是40%，其他區域是50%
至60%。這意味著銀行只能給購房者標的房價40%至60%的貸款。這與英美的80%至100%和日
本的90%比相當的低。
李明博總統上台後雖然下調了綜合房地產稅的徵收範圍和稅率，但基本上還保持著相關償
債比率和貸款比率的政策。在韓國，大家普遍認為實行嚴格的DTI和LTV政策後樓市才止漲
。從2007年開始，韓國樓市基本上小幅上漲或下跌，保持小幅度的震盪。
樓市下跌像啤酒泡沫
《財道》：中國的一位房產開發商任志強認為，中國開徵房產稅時機尚未成熟，不具備開
徵的條件，是中國的媒體在「忽悠」公眾。房產稅開徵前在韓國是否也出現過類似的爭議
？
金宰賢：推出一項新稅種並非易事。韓國政府推出綜合不動產稅的時候，面臨了強烈的抵
抗。尤其是保守媒體和當時在野黨的反對非常強烈，韓國的輿論分歧也很嚴重。有些首爾
市民甚至集體呼籲「拒絕納稅」。他們的反對理由與中國反對開徵房產稅的理由類似：解
決樓市問題應該從增加供給出發；該稅會被轉嫁增加買房者的負擔等。
實行綜合不動產稅以來，對該稅的褒貶不一：有些專家認為，雖然該稅抑制了樓市投機，
但同時增加了自住房者的負擔。但事實上，總的來說綜合不動產稅的利大於弊。
《財道》：你認為韓國經驗中房產稅徵收的最重要作用是什麼？
金宰賢：目前在中國，反對開徵房產稅的專家認為，徵稅未必能壓低房價。在韓國推出綜
合不動產稅的時候，討論的焦點也是它究竟能否降低房價。但我認為中國應當徵收房產稅
，原因有兩個。
其一，房產稅會使得稅收資本化。如果買房者預計未來必須繳納房產稅，他們就會要求以
較低的價格購買房子。當然，市場的供求關係也會影響稅收資本化效應。但在一般情況下
，稅收資本化能夠降低資產價格。
其二，房產稅通過增加房子的持有成本抑制炒房者的投機行為。舉個例子。張三有兩套房
子，想把房價為200萬元的一套房子出租。每個月房租是 4000元的話，一年房租是48000
元。如果房產稅率是0.8%的話，房主每年繳納16000元房產稅，全年租金純收益就降到了
32000元。回報率下降能減少非自住需求，改變供求關係。
《財道》：徵收房產稅後，「江南不敗」的神話是否有如日本上世紀80年代那樣極度膨脹
而破滅？
金宰賢：實行綜合不動產稅的第一年，韓國樓市的標準房價出現7年內首次下降。全國樓
價平均下降了4.2%，首爾核心地段樓價甚至下降了9% 左右。當時，綜合不動產稅使得房
主的持有成本上升，導致投資者拋盤，而買房者持幣保持觀望，最終引起房價下跌。當年
8月，韓國政府為了徹底打壓樓市投機行為，還採取了其他一系列措施：擴大綜合不動產
稅的納稅對象、增加保障性住房的供應以及促進房產交易流程的透明化以減少陰陽合同。
這些舉措，加上外部環境的變化如美國的次貸危機，幫助韓國樓市進入了緩慢而有控制的
調整期。一位樓市專家稱：「韓國樓市上漲時，一下子漲得很快，但現在下跌的速度很慢
，不像氣泡破裂，而像啤酒泡沫消失。」
今年5月江南區房屋平均價格是每平方米6萬元人民幣左右，還是比首爾市房屋平均價格大
概貴兩倍。江南的房價現在像啤酒泡沫一樣慢慢的消失，人們已經懷疑「只漲」的江南不
敗神話，但江南區房價大幅調整的可能性也不大。現在很多人保持著觀望的態度。
《財道》：您從個人的研究角度看，終結房產泡沫還有什麼關鍵環節？
金宰賢：韓國政府在開徵綜合不動產稅的同時，把住房交易稅率從4%下調到2%。如果中國
開徵房產稅，也必須同時降低交易環節的稅收，否則樓市會出現供求扭曲、交易減少。目
前中國與房地產相關的稅都發生在交易環節，而二手房轉讓過程中，營業稅、個人所得稅
和印花稅等交易成本過高。在美國、英國和日本等發達國家，房產保有稅與交易環節的稅
比都是約9比1。
Bogumjari：韓版經適房
《財道》：房產稅實際上對富裕階層影響較大，聽說韓國也有一種類似中國的經適房——
「Bogumjari 住宅」，這種住宅的條件如何？
金宰賢：當前韓國樓市的最熱門話題是「Bogumjari 住宅」，大概意思就是「安樂窩」。
雖然有的韓國人不太喜歡李明博政府，但對這項政策都十分擁護。
Bogumjari 住宅計劃是到2018年政府建設經濟適用房70萬套和廉租房80萬套，給老百姓提
供便宜且交通便利的住房。這150萬套當中，100萬套建設在首爾附近，另外50萬套建設在
其他地方。Bogumjari 住宅的面積是85平方米以下的三種，分別為59平方米、74平方米和
84平方米。申請入住該住宅的條件相當嚴格：沒擁有過住房；家庭收入不超過去年城市工
薪階層家庭收入的100%；已婚等等。如果能分配到Bogumjari 住宅的話，規定要求必須本
人入住5年以上，而且7年至10年內不許轉讓。
Bogumjari 住宅的價格是一般商品房的70%至85%，所以該住宅抑制房價的作用很大。
《財道》：從韓國房地產市場的變化，您如何看待上海、北京這樣的一線城市的房價走向
？
金宰賢：我走路的時候，經常觀察房產中介掛的房價。房價的七位數的頭一個基本上是3
以上的數。最近看報紙的時候，我經常看到「蝸居」、「蟻族」這樣的詞語。我認為過高
的房價奪去了年輕人奮鬥的動力，如果這個社會不能讓年輕人覺得他們會實現夢想的話，
憑什麼能發展呢？
韓國和日本，都有過「不動產不敗」的神話，但最後還是都破滅了。我個人認為北京、上
海的房價已經見頂了，而且我覺得政府也意識到樓市問題的嚴重性，所以從4月出台樓市
調控政策，短期內北京房價小幅調整或震盪的可能性大一些。10年後的房價可能會比現在
高。哪怕長期來看房價還會上漲，也不是短期要買房的理由。