http://blog.udn.com/pipiggyy/5677402
南陽街都更住戶控訴：仁濟院養地圖暴利
2011-09-23 第1752期 時報周刊 報導／何豪毅 攝影／何叔娟、中時報系資料庫
台北車站附近的南陽街，每天數萬人潮穿梭其中，是房地產眼中超級地段，近來卻爆發
都更爭議。因財團法人台北仁濟院在此地擁有達兩千四百多坪土地，當多數地上物住戶連
署協議合建辦都更時，卻遭仁濟院董事長林明成以堅持權利轉換方式回絕，住戶正醞釀以
抗爭及訴諸法律途逕表達不滿。
「部分地區的房價高居不下，讓年輕人對這種所得差距感到不安與焦慮，這些事情我一
直都非常關心！」馬總統八月底才宣誓立法實施實價課稅等措施，落實土地正義、居住正
義等政策。
但馬總統這段聲明，看在南陽街部分老舊住戶的眼裡，不禁「唉」地大聲喊嘆。因為他
們所住的五十年老舊住宅，想藉都更翻新，卻卡在地主「財團法人台北仁濟院」的手裡動
彈不得。馬總統想推動的一連串立法、修法，卻對改善他們現在面對的困難毫無著力點，
要實現他們心中的「居住正義」，簡直是難上加難。
以南陽街、信陽街、公園路與許昌街圍起來的這塊街區，共有兩百九十七戶落腳於此，
但從民國五十五年實施地籍登記開始，歷年地主只有財團法人台北市仁濟院一戶，除非地
主同意，半個世紀以來住戶的房屋不能新建，只能翻修，讓這片高齡住宅早已破舊不堪，
許多住戶尋求解決之道，都未有圓滿的答案。
居住正義，難上加難
去年起有住戶倡議都市更新，經過近半年的溝通與串連，一群住戶帶著此地約兩百分、
超過百分之七十五住戶簽名的連署書委託律師，於今年初找上地主仁濟院，千方百計終於
見到了董事長林明成，要討論住戶與地主協議合建的方式辦理都市更新，但林明成大手一
揮：「歡迎歡迎，要都更可以呀，但除了權利轉換的方式，否則免談。」
帶著地主的意見回來討論，住戶發現以權利轉換的模式，對這群實際住在這塊地上的人
絕對不利，根本沒辦法接受：「我們的房子都是三、五十年以上的老舊建築，不值幾個錢
；換算權利，新建物蓋好後，可能換不到一坪的房子，要我們怎麼能夠存活？」
依現行法令，自辦都市更新有兩種方式，一是協議合建，住戶與地主之間依原有的建物
或土地所有權，合建後各自保有原來的面積或容積；另一種則是權利轉換，將建物或土地
，興建後依原有實際價值重分配，而這兩種方式各有利弊，都有人採用。
住戶委託律師李克毅表示，這塊地的住戶，許多都是一九四九年從大陸遷移過來的老兵
眷屬，為了活口，住在這塊政府配給他們的地上，憑著台北車站人來人往做點小生意，一
群七、八十歲的老人家想藉著都更，為子孫留下一塊得以安身立命、遮風蔽雨的空間。
李克毅指出，當時他向林明成好說歹說，以住戶基本生存的權利、巷弄狹窄有礙消防安
全為理由，希望林明成退讓，林明成的回話讓在場所有人傻眼：「那些都是木造平房，一
把火燒了，看還值多少錢？什麼消防安全？還沒有火燒，不要拿沒發生的事來說。」
老舊巷弄，不利消防
「他們要的不多，原先是多少坪，都更後他們就留多少坪，能做點小生意就好。」律師
出面和住戶代表一同前往，與林明成協調，帶回來的結果，與大夥原先的期望相差太多，
一股不滿的情緒在住戶間漫延，已經有人喊出：「不然我們就上街頭抗爭，看看政府接下
來要怎麼辦。」
攤開地圖，由住戶委託的律師李克毅比手畫腳，框出一塊長方形：「從南陽街、信陽街
、公園路到許昌街，這一塊寶地完完整整，全都是仁濟院所有，這裡的住戶二百九十七戶
，只擁有地上權。」
這塊長一百公尺、寬九十公尺的地基，律師算出這片土地大約有兩千四百五十坪，大多
是低矮平房加蓋的老舊建築，位置就在台北車站前新光百貨公司的正後方。光鮮亮麗的新
光大樓背後，隱藏了大片屋齡三、五十年的斑駁社區，「就像外頭穿了乾淨的西裝，掀開
一看，裡頭卻是破內衣。」附近住戶抱怨。
「一塊招牌砸下來，三個人有兩個是重考生。」這條補習街的笑話，許多人朗朗上口。
在聯考興盛的五○年代，由於南陽街附近街區社區老舊，房租便宜，地理位置又近車站，
往往成為中南部學子為了重考，北上惡補課業的第一選擇；而政府第一張補習班執照，發
給了南陽街的建國補習班，更催生了補習街的興起，每年八、九月，總能見到生澀的臉孔
拎著行李，在台北車站前尋覓補習班，至今仍是當地常見的景象。
中正地王，各方覬覦
五十年過去，半世紀前後時空環境大轉換，記者徒步在這區商圈查看，行經不足兩公尺
的狹小巷弄抬頭仰望天空，鄰近住戶說道：「這條巷子愈來愈陰暗了！」四週建築物愈來
愈高，所能看見的天空愈來愈小，卻無礙每天數以萬計的旅人在此街區穿梭，讓此處地價
連年翻漲，至今不休。
鄰近的南陽街一號慶豐銀行總行大樓，地坪三百零七坪，去年八月間由台灣人壽以總價
二十五點六億元得標，換算每坪價值八百三十三萬元，創下台北市中正區地價新高，估價
師計算，若這塊南陽街兩千四百多坪的土地能夠都更，將可帶來三百億元以上的價值，必
將成為各方角逐的明日之星。
不過談到出面抗爭，越多住戶面有難色，律師分析多數人的難處，認為掌握土地的仁濟
院仍然是背後黑手，因為住戶都是跟地主簽租約，才得以在此地安身立命，「如果這些住
戶出來抗爭，難保地主翻臉，租約到期就不租了，這群人沒了地，根本什麼都不用談了。
」
房地產業者聽聞此案遇到極大阻礙，多表示並不意外，一名不具名的地產仲介向本刊記
者表示：「業界都知道，仁濟院就是台北都市更新、最大的一塊石頭呀！」而律師事務所
向台北市政府查證，仁濟院名下土地繁多，光是在中正萬華區一帶，就有三萬多坪土地，
市政府沒有承辦過仁濟院任何一件都市更新案，可見業界傳言並非全無憑據。
公益之名，養地之實
律師李克毅指出，仁濟院做為內政部社會司所轄的行善團體，有義務善盡管理人責任，
財團法人設立的目的，是以財產孳息用於公益目的的活動支出；但仁濟院在中正區萬華區
擁有大片土地，一筆都市更新都沒做過，這兩區的社區市容老舊殘破，仁濟院長期的不作
為，顯然有相當責任。
「這片社區如果更新成功，光是租金收益，估計每年可以為仁濟院帶來一．四億的現金
。」李克毅拿出委託專業估價公司所做的報告指出。目前光是這塊地的地價稅，每年要繳
兩千多萬元，而地主對住戶所收的租金，大約剛好打平這個數字。
「但是地主對一．四億的可能收入毫不心動，只放著收兩千多萬元的租金，這不是養地
是什麼？」律師李克毅認為，林明成此舉，顯然有「以公益之名，行養地之實」的嫌疑，
而身為管理人的林明成，也難脫刑法背信罪的指控。
有一百多年歷史仁濟院，向來都以濟弱濟貧為使命，如今被指控為和財團養地手法相同
，不滿的住戶認為，身兼華南金控董事長的林明成，應放下以賺錢為目的思維，多為台北
市民與市容著想。
仁濟院沿革
翻開仁濟院的歷史，最早是以板橋林家林維源於1866年創立，以收養無辜女棄嬰為主，
學者調查，清代在台北地區共設有七處的「養濟院」，後來加設了收容外出打工生病的勞
苦階層「回春院」，賑濟孤苦無依與殘疾窮民的「養濟院」等等，直到1899年才合併成立
仁濟院，到民國11年成立財團法人仁濟醫院，首任董事長即為前國民黨主席連戰之父連震
東，行善歷史十分悠久。