您看的土地是哪些區域呢
基本上在青埔如果是安置戶或者坪數比較小的土地都比較便宜
也如您所說的大約3X~4X萬就有了
但是如果面積大於一百多坪以上
而且又是臨四大路<領航南北or高鐵南北>
那可就貴了...通常5字頭都還不見得能順利買到...需要跟地主僑很久很久
舉例
1.光世代建設前陣子購買領航南路跟公園路那塊三千多坪的住宅地..單價55萬/P
2.聯上開發半年前購買高鐵南路那塊住宅地...單價57.5萬/P
3.宜誠建設八個月前購買高鐵南路跟青埔路附近的住宅地...單價50萬/P
以上三筆基本容積率200%住宅用地是大家都知道且公開的成交狀況
至於五月份高鐵局招標的土地當中
屬於青埔邊陲青溪段的土地
決標價格為31~32萬/P...
本來十月份高鐵局也要招標一批青埔邊陲青芝段的土地,
底價已經拉高到41萬/P
不過最近突然撤銷掉了...
其實可以討論計算看看
假設
青埔特區邊陲<離捷運站很遠>的住宅土地成本為30萬/P
青埔捷運站附近的住宅土地成本為50萬/P<捷運站>~60萬/P<高鐵車站>
然後這些住宅用地基本容積率為200%~22%
加上停車獎勵,開發時程獎勵,開放空間獎勵,退縮獎勵,綠化獎勵,...etc
我這樣看下來
幾個建案最後的容積率差不多可以到270%~310%左右
然後假設蓋大樓公設比30%以及陽台附屬建物不計入容積
相當於1P土地可以賣4~4.5建坪(400%~450%)...模糊抓個4.X好了
變成
青埔特區邊陲建案相當於1P建坪的土地成本為7.5萬~8.5萬
青埔特區捷運建案相當於1P建坪的土地成本為12萬~13萬
青埔特區高鐵建案相當於1P建坪的土地成本為15萬~16萬
所以
青埔特區邊陲=> 8萬 +每坪營造成本+管銷+利潤 = 想賣的單坪價格
青埔捷運建案=> 12萬 +每坪營造成本+管銷+利潤 = 想賣的單坪價格
青埔高鐵建案=> 15萬 +每坪營造成本+管銷+利潤 = 想賣的單坪價格
關於營造成本...每個人說法不同
大多數台北建商都會說營造成本至少要13~20萬
在桃園的話...大樓RC我從3.6萬/P~9萬/P都看過
至於青埔的話...我看過幾個建案的資料...大多約4.6萬/P~7.8萬/P
以上不見得全部正確只是抓個大概供參考
PS.99年的成交價跟101年的成交價會差很多的原因是
應該說青埔光2011年底跟現在2012年10月
整個地價已經漲了10%~20%以上
最近加上航空城+國泰幾個利多新聞稿
更是讓一些本來要賣屋的投資客和地主不是惜售不然就調高售價...
※ 引述《ashdragon ()》之銘言：
: 主要是想找一間具有可當工作室，自住兼投資的物件
: 在青埔地區逛了一圈
: 發現那邊的土地價格約30-45萬/坪(開價)
: 主要是看區域有沒有優勢點(ex:捷運口、公園、政府設施)
: 問了幾個仲介，那邊普遍建蔽率50%容積未加獎勵約200-250%
: 所以頂多蓋到4-5樓的透天或是七樓以下的華廈產品
: 但該區開價建坪至少都30萬/坪起跳
: 已經快跟土地價值相當了，這跟既有的觀點有點衝突..請問這合理嗎?
: 粗算一下
: 如果自建土地100坪=4000萬
: 能蓋的建物面積
: 100坪x50%=50坪x容積率250%=125坪x建築成本(一坪10萬)
: 總成本約4000萬+1250萬=5250萬...
: 看來確實地價和建坪價已經很接近了(甚至超過了)
: 請問我這樣計算是不是有錯誤的地方
: 另外青埔離機捷站口300公尺的建地是不是真的有這個價值呢?
: 我去看99年的實價登入 有一間全新的透天
: 地坪45坪 建坪110坪 單價才12萬多而已...
: 兩年半漲快三倍 orz