Hi,各位前輩
大家好, 這一兩天花了時間研究了一下實價登錄, 有一些心得
不確定大家是不是都知道, 於是想和你們分享...
原文轉貼部落格, 中間有些有圖, 建議聯回blog 看原文
感謝.....
=====以下原文轉貼=====http://bit.ly/YeDtOb
開始之前，有急事趕飛機的朋友，可以直接拉到最下面看「快速結論」
Part0.你是不是跟我一樣，對於實價登錄愛理不理，似懂非懂呢？
自從實價登錄在2012年1016日正式上線後…, 台灣的房地產進入了一個新的世界…
就是 : 「向下比價」的世界, 所有人都希望藉由實價登錄的系統, 買到想要
且便宜的物件(sorry~ 在投資客眼中, 很少會叫它房子XD)。
又沒有頻繁買賣的我，原本想說，你實價登錄，要登錄就登錄阿，跟我也沒關係，
反正我不是賺價差的投機客…(我認為當包租公才算是投資客, 就像投資一家公司一樣,
我們長期經營, 從需求市場中賺取穩定的租金, 所以是投「資」客, 其他是投「機」客,
低買拉皮加高賣, 只在乎價差所得的，就是投機客, 就像當沖一樣….)
所以對這個實價登錄心不在焉，應該說是根本沒在管，想說，我目前又沒有要買賣房子，關我X事!
直到這幾天，大家在吵勞保要倒，政府缺錢，等等話題，我才發現，我錯了……你知道嗎？
沒有賣房子，「才」關你的事。
而我認為，這個實價登錄根本不是為了打房，什麼居住正義，而是主力慢慢伸出的鹹豬手，
講白一點，是要在大白天搶你口袋裡的錢了…!
這邊會分兩個部分跟大家討論
Part1: 實價登錄和你想的不一樣
Part2: 偷偷揭露政府不想讓你知道的「實價登錄」。
Part1: 實價登錄和你想的不一樣
好，這裡開始講大家心目中的實價登錄「比價系統」有什麼根你想像不一樣的地方呢？
開始之前， 先附上這個措施的重要規則
1. 買方負責登錄
1.a 透過仲介或代書, 就要由仲介或是代書登錄
1.b 自行買賣，買方負責
2. 在完成"權力移轉(交屋時)"後起算30天之內需要完成
3.不實登錄，最高罰15萬，七日內補登，有錯再罰
好～ 主要規則就是這三點～，簡單吧
那有這個實價登錄系統有什麼好處
好處 (現在筆數還太少, 全台北市只揭露不到30%, 再等半年吧)
1. 確切知道成交價，不用再管亂開的訂價，交易時間縮短
2. 讓豪宅回歸豪宅，人家貴有他的道理，但是可以杜絕，同個路段，不同配備想搭順風車的"路人甲"
3. 買賣資訊更透明，新手買房更安全。
4. 更有籌碼跟賣家談判，不過對於特殊物件，稀有物件，一樣無效，因為那些就是稀有。
那…..， 現下這個系統會有什麼問題呢？
問題
1. 你查到的價格是 : 三個月前的！
怎麼說呢？
a.目前 0801 號 到 08月底的交易–> 1016 上網 (已經延遲1.5個月)
b.買家看屋談判，過程又花1個月
c.申報最多又可以等成交之後一個月在報
所以 a+b+c 約 3.5 個月的時間, 剛剛這筆交易才會被你在網路上查到, 所以
如果剛好位於景氣反轉處，有可能失真，不過我覺得還好，畢竟不是股票，
起伏應該還可以接受。
2. 你查到的價格是: 兩年前的！
如果你現在買預售屋, 成交, 每坪25萬, 兩年之後他終於完工, 不過可惜的事
這時候因為景氣不好，房價只剩下每坪21萬，完成移轉證明後，請問，代書
要做實價登錄， 他應該要….
a. 登錄 25萬
b. 登錄 21萬
c. 看他心情登錄
==> 答案是 a. 25萬, 因為那是照你當時簽約實的賣價, 不過勒, 現在在網路上查到其他人就會覺得很奇怪
明明附近是21萬，為什麼會有一筆25萬的跑出來@@""
所以預售屋可能不準！
3. 實價登錄如果是低於市價, 一般人當然會開心, 不過如果你手上有房子，你應該會哭，因為不只你房價下跌(就是你當初買貴了)
再者, 你能跟銀行借到的錢也將變少….sorry摟 XD
4. 有一天你真的發現，你想要的社區竟然有幾戶在實價登錄網站超便宜…
你可能忘了… 價格要先排除 車位, 頂加, 和無法使用的範圍 才是真正的 一坪多少錢
5. 同上, 還有可能是他的窗戶面對醫院，他樓下是瓦斯行, 不同樓層不同價格, 海景第一排或第二排
唯一有view, 前面小巷, 旁邊矮房…
==> 講到底, 還是要現勘！
Part1 快速結論
再等半年筆數多了以後，在配合現勘，可以合理推出物件價格，所以現在買方
再等等，多看看，且可以預期，房市的量會持續下降。
Part2: 偷偷揭露政府不想讓你知道的「實價登錄」
實價登錄到底在登陸什麼？ 一般大家都只想到，或是聽到約莫好像似乎是….
有人賣了房子->有一個系統->有記錄可查->用記錄來殺價->殺到了->拍手->殺不到->再上網查->結束
好吧，也許你不是，但這就是我遇到的大部分朋友腦中的實價登錄…(不過這也是大家最期待的XD)
實際上, 它是由內政部主導的 「不動產成交案件實際資訊申報登錄」
當中包含了: 動產經紀業管理條例，地政士法 和 平均地權條例。
所以嚴格說起來，應該要簡稱它：實價登錄地政三法。
而另外一位主角，土地徵收條例修正案，這裡要稍微介紹一下，
它是在今年1月4號更改後，已經由立法院三讀通過(就是確定了啦！)
其中一個重點就是, 以後政府的土地徵收價格，由之前大家知道的
“公告土地現值+X成的補償" -> 改成->"公告土地現值配合市價補償"
目的是為了落實土地正義, 讓被徵收的人, 不會再被政府用低到哭出來的
價格拿去改高架橋, 而現在會用市價貼近的價格補償你，所以類似你賣給
政府土地，被徵收者損失較少(因為徵收金額較貼近市價)。
接著，介紹一下，房地產投資裡面，一定遇到的四種成本 和土地價格區分
土地價格分為
1.公告地價(是政府收 “地價稅" 的依據)
=>目前是大部分縣市為市價的3~4成(台北市比較準, 已經接近市價九成), 僅是公告現值的固定成數
2.公告現值(買賣房子後，"土地增值稅的依據")
=>1,2 有連動
3.市價(嗯….就是市價, 大家外面交易的成交價)
房地產四大稅王
A.地價稅(持有房屋者都要繳，三年調一次，政府要調高不用打電話給你)
B.房屋稅(持有房屋者都要繳，三年調一次，政府要調高不用打電話給你)
C.土地增值稅(賣出要繳，一年調一次，政府要調高不用打電話給你)
D.財產交易所得稅
=> 大家現在在講，實價登錄以後會不會變成實價課稅, 就是在講這條！
還記得嗎，剛剛說
新的"土地徵收條例修正案"：公告土地現值配合市價補償
其實就是=>公告現值會慢慢貼近市價！
好那問題來了～！ 慢慢貼近市價， 那什麼是市價？
對啦！ 就是實價登錄，大家幫政府開開心心歡歡喜喜的把台灣資料庫建檔完畢，
這樣政府就有較精確的 “市價" 可以參考了。
請看!
=> 內政部訂出在2015之前調整公告現值到市價的九成
沒錯吧～ 內政部也是規劃好了，三年之內它相信，實價登錄的資料數和可信度應該夠了，
到時候就可以精準的調到市價附近了。
所以, 公告現值 和 公告地價 會越來越高, (因為兩者連動, 且現在僅是市價的3~5成)
那就意味著, 你的 A, C 會越繳越多，地價稅和土增稅三年後會是現在的3倍！
接著，房屋稅，也因為實價登錄擁有對所有物件的資料，和成交價格，
那個區段是豪宅區，哪裡是肥羊，政府一清二楚，所以，
他們可以藉由提高"路段調整率"，去提高你的房屋稅，把它做成正的
讓你房屋稅越繳越多(這是已經發生的事實，帝寶就是)
ps. 地段調整率 “理論上" 是由地方政府的評議委員會招開
由他們來討論要不要調…（放心～他絕對不會問你意見）
成員有
1. 議會推派
2. 產業代表: 士商會, 工商會
3. 國防部代表: 後備軍人指揮部
4. 仲介業代表
5. 大學教授
最後一個就是 D, 財產交易所得稅，
如果真的擁有「全台灣每個房子交易的價格」的政府，不會因為缺錢，勞保要倒，國債太高
怕大家繳太多稅，體民所苦，最後沒有 開徵 “實價課稅" 的話，那倒是不用單心….頂多根現在一樣
不過稍有閃神，開徵的話，會變成房屋與土地交易差價全部納入所得計算，有機會提高30%的稅收…XD
簡單說，有了實價登錄的系統之後，市價很好抓，稅就很好收…(所有有房子的人都要繳)
那之前為什麼不調公告現值呢？ 現在才調高靠近市價？
因為以前公告現值是拿來徵收土地用的，當然越低越好，政府少花錢，
現在既然法條已經改了，是靠近市價徵收，那就不用再繼續打壓公告現值了，讓他慢慢靠近市價
可以增加稅收….
Part2 Summary:
實價登錄慢慢健全之後，稅收大家都跑不掉，屋主負擔都變大，你覺得他要賣房子的時候不會把稅加到賣價裡嗎？
=>房價續漲!
全文結論 Summary:
1. 實價登錄有助於抑制誇張的開價，民眾觀望期之間房價下跌。
2.同時間，隨著擁有房屋者繳的稅越來越多，將轉嫁到房價上，房價將緩步上升
結論: 等到登錄有一定的筆數之後，成交量才會慢慢回升，而量出來之後，慢慢房價會反應屋主成本，而回升。
好啦～ 講了那麼久，有沒有對現在房地產市場的詭異氣氛有點參與感呢？
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謝謝啦 下次再跟大家繼續分享摟～
祝順心