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【地產專欄】花敬群：不動產可抗通膨？只是神話！
Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 2013年4月8日 上午11:40
過去幾年來國際上原油、貴金屬與原物料價格都曾受到不同程度的炒作，但部分重
要商品價格卻因全球經濟衰退而出現跌價。(例如面板、DRAM)一兩年前國際上對全
球經濟是否會陷入通膨（inflation）或通縮（deflation），專家們之間出現不同
論點，更擔心停滯性通膨（stagflation）的發生。近來國內油電雙漲帶動物價上漲
，引發國內是否會發生通貨膨漲問題。也因為各界均認為房地產具有「抗通膨」的
特質，因此有說法認為當前國內的物價上漲對房市發展有利。
通貨膨脹的根本
通貨膨脹指一般物價水準在某一時期內，連續性且以相當的幅度上漲的狀態。最常
見兩種衡量指數為消費者物價指數(CPI)和GDP平減指數。物價要上漲多少才算通膨
，基本上並沒有定論，要視各國的經濟結構與歷史經驗而定。從台灣經驗看，民國
60年代兩次石油危機是被公認的通貨膨脹經驗。過去30年台灣基本上未曾發生過通
貨膨脹問題，失業率與物價上漲率基本呈現負向波動結構，也未曾發生過失業率與
物價指數同步上升的停滯性通膨現象，到是出現幾次物價指數負成長的通貨緊縮問
題。
不可否認的，當前比較要擔心的確實是停滯性通貨膨脹問題。經濟學家認為造成滯
漲的成因有兩類。一是例如石油價格上漲導致生產成本上升及利潤減少，引起商品
價格上升與經濟成長趨緩。另一種是因為中央銀行過度執行貨幣寬鬆政策，導致物
價上漲但實質投資不振。當前這兩種狀況，一個發生在台灣，一個發生在其他主要
國家。基本上都是物價較過去漲幅較高，但尚未進入「通膨」條件，但因為預期經
濟長不佳，所以實質投資不足，薪資成長趨緩，廠商獲利能力與人民消費能力都降
低。
從國內經濟成長率與可支配所得年增率趨勢觀察
民國77~82年所得成長率超過經濟成長率，其他年度則反之，特別是民國88年以後二
者落差持續擴大；民國90與98年經濟負成長時，所得降低幅度則更大。此現象表示
經濟成長成果多分配到股東權益或保留盈餘，民眾的所得基本上並未增加；但經濟
衰退時卻付出更大代價。另外，從所得年增率與物價上漲趨勢觀察，民國88年以前
實質所得正成長，之後多呈現實質所得負成長狀況。綜合者兩種現象可知，近十年
來經濟成長對所得成長的幫助不大，經濟衰退時民眾卻要付出代價，且實質所得經
常處於負成長狀況。十餘年來，台灣人的消費似乎需仰賴過去累積的財富來支應，
嚴格的說，這是造成國力嚴重傷害的事情。
【地產專欄】花敬群：不動產可抗通膨？只是神話！經濟成長率、平均可支配所得
年增率與物價上漲率趨勢圖 資料來源：行政院主計總處(101年CPI為1~5月個月平均
值，可支配所得最新資料為99年)
在此環境下，這幾年房市的繁榮從何而來?基本上除了低利率條件外，就是財富(或
資金)之間相互堆疊的遊戲，較直接的說法就是炒作。亦即，當實體產業或利能力相
對不足，認真工作能獲得的薪資報酬缺乏前景，資產名目價值上漲便成為最吸引資
金與心思投入的場域。從原油、貴金屬、原物料到房地產，相繼成為炒家與全球資
金矚目的焦點。各項可能的事件或狀況都可以成為製造價格上漲的論述與理由，是
否真的有道理其實並不重要。
油電雙漲 房市何來繁榮
油電雙漲後國內的物價上漲，在房地產市場上，相當程度上反映著前述的論點。以
國內物價上漲容易導致實質所得負成長的特性，當前物價上漲的趨勢將更加深國人
的經濟困難；而物價漲幅即使高到3%基本上仍不足以稱為通貨膨脹，當然也就沒有
透過房地產投資來對抗通膨的條件。為了抵抗2%~3%的物價上漲，甘冒當前房價可能
下跌的風險，基本上並非理性的行為。但如果大家都說有通膨應該買房，也真敢這
麼做，透過投資學上的群聚效應是可以產生拉抬房價效果。
其實，這就是泡沫累積的過程。在缺乏實體經濟與消費能力成長的支撐下，任何資
本財的價格上漲，都代表經濟與金融危機的擴大。從20年前的日本，到三年前的美
國、愛爾蘭與冰島，到最近的希臘、西班牙與義大利。都清楚看到各國的市場與政
府從小賭玩成大賭，最後都導致政府救市的窘境，以及對經濟與金融的傷害。當前
支撐歐洲經濟安定的德國為何能有實力，可從近六年多來德國的公寓僅累積上漲9%
，新屋上漲13%，中古屋下跌5%的狀況獲得了解。人家沒有泡沫，經濟與金融體質良
好，歐債風暴雖然就在身邊，卻還有能力擔任救世主。在德國，炒作房地產是犯刑
法的，所以全世界的炒作歪風吹不到日耳曼帝國。
當前的物價上漲趨勢到底該不該當做房市利多消息?按理論來說，這是屬於削弱人民
消費能力與增加產業成本的衝擊，且未構成具體通膨的程度。近幾年依但物價漲幅
稍高，市場變傳言房市可抗通膨，房價將受到激勵的說法，根本就是神話，具體的
說應該是謊話。
3.心得或感想:

德國房價還有人敢提咧，鴿子還沒飛到嗎?

可抗通膨，抗不了緊縮

台灣神話持續上演中