很多人的概念都停留在
"買房保值還兼具抗通貨膨脹"
首先這是一個雞蛋問題的邏輯
是因為保值了所以抗通膨?
還是因為抗通膨了所以保值?
在一個房市的循環過程當中
就講上漲趨勢好了
答案是兩者兼具 交互的發生
不過若是在一個下跌的趨勢當中呢
這就要看房價的下跌伴隨的總體經濟情況是怎樣子
就講台灣好了
這麼爛的租金報酬率代表的了就是房租首先想辦法的就是抗通膨
但是只有抗通膨是無法保證保值的 (若保值則一定抗通膨)
這看到的結果就是房租10年提高的幅度 大體和通貨膨脹率差不多
再這樣子的環境之下 房屋的供給量會不斷的壓抑租金的漲幅
到頭來不管多少價錢的房子 只能得到比銀行定存好一點的報酬率(無法打敗市場)
而風險在於房屋單價下跌的幅度
市場不是漲就是跌 沒有持平這回事 一定就是上下震盪 結果是趨勢往上或趨勢往下
以市場一年下跌10%來說, 單價100萬/p的, 會變成90萬/p,
房屋的坪數會放大你的風險部位, 比如50/p的, 過一年就會跌掉500萬,
要單價有支撐, 必須類似的物件單價不下修才行, 必須滿足很多條件(稀有採光地段..)
只要有人單價下修, 房價就是逐步往下, 往上的趨勢也是一樣的道理,
不過往上的趨勢需要子彈(市場資金), 我看台灣房貸市場總餘額差不多到頂了,
能借的人都借的差不多了, 市場也連幾年交易量下降, 新房子價錢下修是崩盤第一個訊號,
(我這邊討論崩盤(跌幅>30%)不討論修正(跌幅<10%))
第二個訊號會是美國開始進入升息循環(我猜台灣應該會嘗試抵擋個幾個月)
第三個訊號就是失業率超過8%(道此時應該以目前開價可打七折成交)
畢竟到了第三個訊號在不賣就是等著手上的本金開始減損, 而負債不減,
到這邊還不會惡性通膨, 了不起是經濟緊縮一點, 很多人再討論通膨緊縮都忘了一點,
現今的社會國家要通膨或是緊縮是很容易的, 有時候不用幾個月就可以辦到了,
※ 引述《ballstick (球棍者來信附相簿及 msn)》之銘言：
: ※ 引述《furuta27 (追尋勇者的足跡)》之銘言：
: : 過去十年來 物價飛漲
: : 紅豆餅十年前三個十元 現在一個十元或十五元
: : 傳統市場多數產品也多漲到倍數以上
: : 但是看政府公布的CPI永遠在2%左右 與人民感受相差許多
: : 到底是發生甚麼事情?
: : 答案是計算方式的不同
: : 這是美國貨幣投放總量
: : http://research.stlouisfed.org/fred2/graph/?s%5B1%5D%5Bid%5D=AMBNS
: : 因為美國負債太多 只能繼續無止盡印下去
: : QE號稱要停 但是鈔票無法收回 並且也無法停止印鈔
: : 這是邏輯問題
: : 在這種情況下 美國政府無法如實公布通膨數字
: : 所以不斷的修改通膨的計算方式
: : 把會漲的成分 例如食物與能源逐步從通膨率計算中剔除
: : 通膨看起來就低很多
: : 原因很簡單 通膨真相公布的話 流血革命的確會發生
: : 在台灣的情況也一樣 利用會跌價的電子製品來拉低通膨
: : 就算每天都要吃的食物 鮮奶聯合漲價 飲料逐月漲價
: : 還是可以有效降低通膨數字
: : 只是無論如何你不會每個月每周每天去買電子產品
: 首先這十年大家都活過
: 拿什麼紅豆餅漲三倍沒有意義
: 物價當然有漲
: 但是不要隨便放大漲幅 謝謝
: 紅豆餅這種偶爾吃吃的東西跟3C產品沒啥差別
: 不用拿出來講
: 1994年台大女九自助餐隨便吃也是要四五十
: 現在自助餐隨便吃難道就一百多嗎??
: 再說一次 物價當然有漲
: 沒有人想否認通膨的存在
: 重點在於通膨的原因是什麼
: 以台灣來說就是國際原物料的漲價導致的
: 問題是國際原物料價格也是會循環的
: 除非你覺得國際原物料價格會永無止盡的漲
: 但是如果你這樣認為
: 為何不把錢砸在原物料期貨上
: : 在這種每一年貨幣大幅貶值的情況下
: : 放空貨幣成為獲利的方式
: : 實務就是買房借房貸 因為房貸只有1.x%利息
: 每年大幅貶值??
: 說過了不要誇大通膨的幅度
: 買房借房貸確實是一個放空貨幣的方法
: 如果在一個薪資有顯著成長的國家
: 我絕對同意你的做法
: 因為薪資的顯著成長會帶來更明顯的通貨膨脹
: 但是相對的薪資有顯著成長的國家通常利率不會這麼低
: 以台灣這種情況
: 不管是律師 會計師 工程師 醫師
: 連軍公教的實質起薪都一直下降
: 如果你只想買一間房子自己住
: 其實沒有什麼抗通膨的問題
: 但是如果你想買第二間房子抗通膨
: 最後你終究要賣掉的
: 照你最喜歡講的
: 通膨的幅度這麼大
: 十年漲三倍是吧?? (紅豆餅邏輯??)
: 假設你現在買間台北市1000萬公寓好了
: 二十年後你要賣九千萬
: 摸摸你的XX你覺得有可能嗎??
: : 與每年大幅貶值的通膨率相減 比保單或人民幣定存 或定存股好賺多了
: : 絕對不是zball說的 借錢買房子會很慘這種事情
: : 事實上是不管屋殼有沒有抗通膨 都是利用房貸在抗通膨
: : 前面有人說台灣經濟未來會很慘 會發生惡性通膨甚麼的
: : 惡性通膨造成貨幣急速貶值 原本五百萬能買房子
: : 惡性通膨後五百萬只能買可樂 因為債務一樣急速貶值
: : 欠銀行的房貸拿兩罐可樂還銀行就還清了
: : 惡性通膨對有房貸來說的人 跟中樂透頭彩差不多
: 你根本不了解惡性通膨的嚴重性
: 惡性通膨發生的話
: 借房貸的人是賺到了沒錯
: 但是你的房子除非能找到人拿黃金或外幣跟你換
: 不然也沒有多大用處
: 但是會拿黃金或外幣跟你換一間有惡性通膨地區的房子的人
: 大概是腦袋壞掉了吧
: : 當然了 發生機率不大 不過比真的去買樂透中頭彩率稍高點
: : 利率以目前的經濟情況 要拉上來很難
: : 對美國來說因為他的隱性顯性負債超過一百二十兆美元
: : 這筆錢從地上開始疊 可以一直疊到月球
: : 提高利率 光多付的利息就把自己給壓垮
: : 只能繼續印鈔票還債 這是邏輯問題
: : 對台灣來說 以中小企業為主的經濟主幹
: : 現在都說百業蕭條生意難做
: : 利率一拉到3%稍高的地方 很多企業會撐不下去
: : 大幅提高失業率 生意更難做造成惡性循環
: 你扯到利率我就不太懂你想講什麼了
: 我想講的很簡單
: 你覺得買房可以抗通膨
: 我覺得可以啊
: 但是要不要先講一下你想抵抗每年幾%的通膨
: 然後算一下租金收益有多少
: 利息跟租稅維護成本有多少
: 然後你買的房子20年後要賣到多少錢才有達到目標呢??
: 順便講一下你覺得二十年後薪資水準在哪裡呢??
: 畢竟台灣的薪資水準十幾年沒有成長了