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《Fund眼看天下》進入升息循環，適合投資REITs
精實新聞 2013-05-24 19:06:06 記者 徐伯豫 報導
全球主要央行極力打造低利環境，使市場上的資金流動性充沛，對於全球不動
產/REIT業者來說，後市表現有極大加分效果。另外，就產業部分來看，基本
面及企業面數據均持續轉佳，資金面未見退燒跡象，且多數公司財務狀況均較
金融海嘯前顯著改善，故投信業者均看好全球不動產/REIT業者的表現空間。
REITs今年以來的表現仍較各類資產類別強勁，再加上全球資金寬鬆，元大寶
來投信持續看好REITs的投資價值，元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳
宗穎表示，就總體面來看，失業率下降、企業願意擴張，工業型與辦公大樓
REITs先受惠，而在工作收入提高後，消費型REITs才會暢旺；且當房價上升後
，資產價格亦見上升。另一方面，就景氣循環來看，2009~2012年屬停滯性通
膨，適合投資高收益債、投資等級債、REITs，而2013~2014年後，因全球將進
入升息循環，適合投資REITs、股市。
吳宗穎指出，就基本面來看，REITs在升息週期的成長有三大主軸，像是承租
率上升，美國辦公大樓空置率目前高達25%；其次為租金提高，新加坡商辦租
金僅為2007年之60%；最後是建物價格上升，美國房價僅為2007年高點之
60-70%，日本房價仍在底部，建物價格可望隨房市與商業活動增溫而上升。
就價值面觀察，REITs多頭可持續至景氣循環末期，根據歷史經驗，全球REITs
多頭景氣循環期約為6~7年，自2008年金融海嘯以來，全球REITs反彈才歷經2
年，升息循環尚未開始，預期未來至少還有4~5年多頭榮景可期。另外，REITs
相較高收益債與全球股市便宜，高收益債目前價格已超過2007年高點之71%，
全球股市低於2007年低點2%，而全球REITs指數僅為2007年高點81%。
另外投資人所關注的，就是今年以來美國REITs漲幅驚人的情勢。台新北美收
益資產證券化基金經理人林瑞瑤表示，雖然今年美國REITs漲幅高達近2成，但
離2006年底的高點仍有3成的彈升空間，與亞洲、歐洲的REITs比較，位置相對
偏低。且就美國整體大環境分析，美國房市目前處於庫存偏低、房價漲勢由中
西部擴展至東北部、銷售持續熱絡等良性循環中，加上價格仍被嚴重低估約
20%，配合美國低利政策的延續，預期美國房市復甦之路將持續至2015年，北
美REITs市場未來三年仍有大好行情。
群益全球不動產平衡基金經理人李運婷則指出，美國4月成屋銷售來到近三年
半來最高水準，顯示其房市正在穩定復甦中，早先全美不動產協會表示，4月
成屋銷售增長0.6%，年率達497萬戶，為2009年11月以來最高水準。而澳洲
REITs擁有高股息率，在市場波動中有助於投資組合的穩定度；而亞洲部分，
中、港、星房價持續上揚，中長期市場購屋剛性需求依舊強勁，可望推升資產
價格溫和成長。
瀚亞亞太REITs基金經理人方定宇說，北美地區熱門的REITs標的涵蓋零售業不
動產與辦公室不動產，但在亞洲區，辦公室不動產REITs主要集中在澳洲與日
本；而在零售業不動產部分，重點卻在新加坡與澳洲；而不動產開發REITs目
前則以亞洲較熱門。只要全球利率維持在低水準，經濟也呈緩步復甦的態勢，
REITs就能以其高於公債的股利率、以及比股票更低的波動率，吸引機構法人
與投資人的青睞。整體而言，全球多數區域景氣處於溫和復甦軌道上，加上全
球主要央行維持低利率環境，有利於REITs對資金的吸引力。
各區域REITs股息率比較
http://www.moneydj.com/z/sjn/jpg/GetNewsRptjpg.djjpg?a=125948
資料來源：UBS、Bloomberg； 2013/4/29 表格整理：群益投信
全球主要REITs地區表現及股利率
國家 12'年漲跌 13'年以來漲跌 股利率
美國 18.0% 18.8% 3.2%
日本 68.0% 50.6% 4.0%
新加坡 55.8% 7.0% 5.1%
香港 43.4% 4.2% 4.3%
澳洲 32.2% 16.9% 5.2%
歐陸 25.9% 12.7% 4.5%
英國 28.0% 19.0% 3.2%
資料來源：Bloomberg（2013/5/17）註：依據富時系列指數計算報酬表現
美國精研REITs擁有25年經驗的GSA（Green Street Advisor）董事總經理
Adam Markman日前來台，他預期REITs多頭格局將延續，並進一步指出，投資
商用不動產1年時間可提供無槓桿投資報酬率約7%左右，相對市場其他工具的
投資報酬率還高。
另一方面，在新均衡世界中，REITs將比債券市場得到更多的投資比重，目前
REITs價格趨向合理區間中值，況且透過次產業相對價格分析，將有助於基金
在各次產業的資產配置，目前從評價模型態勢來看，較具防守性的購物中心與
公寓型REITs已浮現投資吸引力。
針對REITs的投資建議，ING全球不動產證券化基金經理人葉菀婷表示，目前台
灣主管機關所核准的全球或區域型不動產相關基金投資內容不盡相同，若該基
金持股中開發商和建商比例偏高，則波動度可能會相對較高，因而建議以定時
定額做配置；然若該基金主要投資標的為REIT，在目前REIT業者租金收入年增
率仍呈現正成長且空置率持續下滑的情況下，REIT後市表現並不看淡，因此建
議投資人亦可用單筆投資的方式在整體資產中進行配置。
瀚亞投資也建議投資人，由於房地產投資跟REITs投資不一樣，房地產投資收
益主要集中在購買物件的增值性，但是REITs投資卻是以租金收益變化對股票
價格的累積收益為主；兩者的分析變數不同，走勢也有落差，因此房市熱跟
REITs投資熱並沒有直接相關，有時房市過熱反而對REITs還有負面影響，這是
投資人要建立的觀念。
近期REITs基金表現 (%)
基金名稱 3M 6M 1Y 3Y
元大寶來全球地產建
設入息基金-配息 15.26 25.09 29.72 19.67
元大寶來全球地產建
設入息基金-不配息 15.09 24.49 28.42 19.11
元大寶來全球不動產
證券化基金A不配息 14.79 27.99 39.14 42.56
元大寶來全球不動產
證券化基金B配息 14.68 28.05 39.05 42.68
瑞銀亞洲全方位不動
產基金 12.67 28.30 43.25 51.13
未來資產亞太不動產
證券化基金A不配息 11.29 16.69 33.24 44.36
第一金全球不動產證
券化基金A不配息 11.29 21.99 31.35 33.15
第一金全球不動產證
券化基金B配息 11.29 21.99 31.34 33.18
未來資產亞太不動產
證券化基金B配息 11.25 16.67 33.19 44.43
瀚亞亞太不動產證券
化基金A不配息 9.84 20.04 39.58 58.35
瀚亞亞太不動產證券
化基金B配息 9.82 20.11 39.58 58.28
安泰ING全球不動產證
券化基金-累積型 9.63 17.45 22.15 30.69
安泰ING全球不動產證
券化基金-月配型 9.52 17.22 22.02 30.40
復華全球資產證券化
基金B配息 8.87 13.33 16.26 19.41
復華全球資產證券化
基金A不配息 8.78 13.25 16.17 19.37
群益全球不動產平衡
基金B季配型 8.00 15.76 21.33 20.89
群益全球不動產平衡
基金A累積型 7.94 15.96 21.32 21.12
富邦全球不動產基金 7.81 14.36 21.94 21.76
台新北美收益資產證
券化基金-B配息 7.28 14.13 N/A N/A
台新北美收益資產證
券化基金-A不配息 7.13 14.30 10.90 39.25
聯博亞太地產基金
B配息 3.54 12.47 29.00 38.51
聯博亞太地產基金
A不配息 3.49 12.42 28.89 35.17
資料日期：2013/04/30，資料來源：FundDJ
3.心得或感想:
心得就是有意願討論地產基金的朋友可以站內信
希望業內或不動產經歷一年以上好了