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http://i.pubu.tw/17eDUwC
2.內容:
長虹董事長李文造： 房價十年漲一倍 剛好而已！
2013 年IFRS 全面導入後，對國內各產業必然都有一定程度的影響，尤其對建設業而言，
首當其衝。最大的挑戰莫過於「營建收入認列方式」可能產生大幅變動，進而衝擊建設業
的財務狀況與經營成果。我們獨家專訪到長虹建設董事長李文造說明長虹將如何面對未來
房地產業的挑戰
舉例來說，過去營建業多半使用「完工比率法」，假設工地預售100 億，去年完工90%，
去年營業額就認列了90 億。不過，今年開始營建業全面適用於「全部完工法」。因此，
如果是去年完工，今年才交屋，對收入的認列將會出現100 億的重覆計算。這也難怪近期
營建類股的獲利突然爆衝，市場反應卻異常冷靜的情況。以下為金融家月刊獨家專訪，長
虹建設（5534）董事長李文造，暢談對於未來房地產業的發展與觀點
（金融家月刊問，以下簡稱Q）：
Q：長虹第一季EPS19.72 元？是否有重覆認列情況？
（長虹建設董事長李文造答，以下簡稱A）：
A：今年比較特別，因為IFRS 全面導入，第一季每股獲利19.72 元，有些是重複認列，有
些則無。後續牽涉到會計師記帳，目前還不知道結果，只能說把兩年相加除以二，就是長
虹近兩年來的平均獲利！去年長虹每股盈餘21.28 元，假設長虹今年依「全部完工法」可
貢獻入帳的金額為2 元的話，去年加計今年就是22 元。換句話說，去年獲利準備配發10
元股利，明年就還有12 元，可決定要如何配給股東。
Q：未來如何避免營收集中入帳？先建後售是否比較有利？
A：以後預售的部份要集中入帳，交屋才能入帳。為了避免營收大幅度的波動，未來長虹
將提高「先建後售」的比重。以世紀長虹80 億的推案量為例，銷售期可能達一年，所以
長虹一年12個月都能有營業收入，但有好有壞，畢竟建設公司如果執意要「先建後售」，
第一，面臨的資金壓力一定很大；第二，銷售期將拉長，時間成本差很多。
整體而言，未來長虹推案至少50% 以上會採用先建後售。但仍須依個案情形，決定是否要
預售。如市場行情或銷售戶數，一旦市場行情不好或超過2000 戶以上的大推案，非預售
不可。
Q：董事長對今年台灣房地產景氣的看法？
A：我對房地產的看法一直都很樂觀！由於影響房地產漲跌的因素很多，主要歸納為六個
原因，包括利率、供需、稅率、資金、經濟成長及通貨膨脹。以目前這六項指標來說，沒
有一項是對房地產走勢不利的！首先，目前利率，房地產的持有稅及過戶稅率都蠻低的，
以目前台灣的房屋自有率約8 成，政府也沒辦法分辨炒作或自有房屋，因此稅率不容易調
升，利率跟稅率都將維持低檔。
而通貨膨脹，永遠存在，經濟成長最差最差也有2%，都是成長！資金還是氾濫！至於供需
原則，比較複雜，整體而言還是供不應求，原因很多，無殼蝸牛還是很多，即便台灣雖有
800 萬戶的餘屋，但921 前蓋的4.5 樓
公寓就佔掉了600 萬戶，經不起安全顧慮，實際上台灣的“有效”餘屋不到200 萬戶。舊
屋持有者都必須搬出來，都更也是遙遙無期，這都將提供房價走勢強而有力的支撐。
Q：針對新任台北副市長張金鶚提出「房地產沒有只漲不跌」，您的看法？
A：房地產沒有只漲不跌，是錯誤觀念！房地產是保值的東西，當然只漲不跌，不用懷疑
，只是漲快漲慢的問題。房地產多頭走十年了，我說，房地產跟經濟走勢密切相關，民國
60 年代，房地產價格是三年一輪（按：三年漲幅一倍），後來變成五年一輪，而現在的
定論是，10 年漲一倍。若從民國92 年算起，到今年民國102 年剛好十年。
過去因為政府有打壓房地產，沒讓自由市場經濟法則決定價格，一年只漲10%，漲10 年只
不過剛好而已，現在只不過是另一個十年的第一年，看是一年就漲完，還是每年慢慢漲，
端視政府打房的態度，無礙房地產多頭氣勢。
Q：房價已超過一般國民可負擔的程度？房價是否上漲空間有限？
A：買不起房子的人，永遠買不起！記得我剛到台北時，光復南路附近一坪才1 萬元，40
年後的今天，一坪要價200 萬，當時這個價格我也是買不起！以建商的立場，建商蓋了許
多房子賣給買的起房子的人，也貢獻政府許多稅收。
政府應該拿這些稅收，去做社會救濟照顧這些買不起房子的人，而不是反過來打壓建商，
讓自己稅收減少。如果經濟成長把房地產貢獻的部分拿掉，建築業這個火車頭熄火，恐怕
影響的會是，鋼鐵、陶瓷、五金、水泥等等行業都將深受其害！甚至是靠建築業在支撐的
金融業。今年房市要漲多少？我認為10% 以內，房價沒有向下空間！緩漲，對大家都有利
！我們也支持政府適度的打壓。
Q：長虹轉投資中國地產公司，目前土地開發進度如何？
A：由於經營大陸地產行業不容易，真正要投入，我們會控制投入很小的資本在10 億以下
，算是去卡位換取經驗。我們去投資湖北黃石，算是三線的城市，不像上海、昆山，我們
買的是最原始、最便宜尚未開發地區的土地，虧無可虧，將來是賺多賺少的問題，大陸各
方面的發展，不可能倒退，只是漲多漲少的問題！
不過目前長虹與合資公司雙方仍就應以內資或外資型態進駐，尚未取得共識。大陸正在打
房，房地產部份對外資很不友善，所以合作夥伴希望我們能轉成內資進去。所謂內資，指
的就是要在大陸本土借錢，但大陸借錢成本高達6~7%，還有擔保費用，一個工程三年完工
，複利3% 三年成本就3 成，賺的都被利息吃掉，還有什麼利潤可言？所以長虹還是會以
外資型態為主要原則，這樣將來要匯錢出來也比較容易。
長虹建設(5534)
董事長：李文造
李文造生於二戰期間的1942 年，來自北縣三峽農村的單親家庭，號稱「超級貧戶」。28
歲的李文造，離開建築師事務所，進營造廠當起工地主任。大學生去工地監工，日曬雨淋
，和工人搏交情，在當時算是異類；憑藉不收紅包、不拿回扣，贏得包商和客戶的信任。
31 歲成立宏林營造，家無恆產、兩手空空地創業，卻靠著信用資產和穩固的下游人脈關
係，接到了興建數千坪廠房的工程。
李文造的成功，除了力行勤儉，主要奠基於「誠信」和「踏實」。一個曾經窮到去撿豬油
來吃、還曾經寄人籬下的鄉下小孩，做夢也不敢想，有一天，他可以成為資產額數百億的
公司董事長；而且，他可以幫這麼多家庭，完成成家的夢想。
3.心得或感想:
建商講的話啊......
只同意標題那句 "是永遠買不起的"