最下面有我在2009/5/28所post的一篇比較看多的文章。
這幾年號稱保值的黃金與房地產，
但是最近黃金大跌(1800->1200)，房地產會跟著狂跌嗎？
我想是不會，但是已經到了高原期，慢慢漲不大上去。
這幾年房地產的漲跟抗通膨根本無關，
只是資金需求湧向房地產而已，房地產變成一種投資與投機的商品。
而且房地產若是開始緩跌，最先出場的不會是建商，
因為若是經歷過民國80年那次房地產崩盤的建商都會稍稍謹慎一點點，
加上這4,5年真的賺翻了，因此只要不要繼續高價拿地，
建商垮的速度絕對比部分高槓桿的首購族慢，
為什麼我說部分高槓桿的首購族呢？
因為這幾年的大漲，加上第二波嬰兒潮來到結婚購屋的年紀，
使得部分其實首購族去購買超過自己經濟可以負擔的房子，
甚至除了房貸外也動用信貸去買。
隨著房價繼續攀升，推出來比較好賣的坪數越來越小，代表追價的能量就這樣而已。
另一方面全省幾乎80%的地方房地產都漲了不少，很多阿貓阿狗的地段都跟著雞犬升天，
這種狀況就像股市漲完權值股後，小型股也跟著活踫亂跳起來，
雖然不見得是崩盤的前兆，但是離高原期不遠甚至已經是高原期了。
那什麼時候會開始緩跌呢？Nobody knows.
只能說進場前請衡量自己的經濟狀況，不要過分槓桿。
而如果是要自住的人，要有買了後會緩跌的心理準備，能接受就好。
(雙薪如果年收入150萬的，買個600~800萬的小窩，跌個20%倒也還好)
==================
作者 sunplus (天氣好) 看板 home-sale
標題 Re: 各年齡人口數
時間 Thu May 28 15:40:26 2009
※ 引述《sunplus (天氣好)》之銘言：
: 看到精采的推文，
: 也想來表達一下我的意見，
: 我認為台北的房市10年內都不大會大跌。
: 甚至會被炒作到很離譜的價格，
: 但是10年後15年後一定很慘。
: 十年內會不大跌的理由
: 1. 出生率高的世代現在約25~40歲，
: 對屋子的需求蠻高的，只要跌個5%~10%，就會認為是天賜的恩惠
: 卻沒想過這五年漲了30%有吧。
: 2. 中南部就業機會變少，
: 以往中南部的加工區沒落，高雄那一帶的重工業外移。
: 使得大量人口往北部謀職。(我是南部人)
: 3. 政府為了維持經濟，基本上無法讓實際經濟好轉，
: 只能消極的用一些措施，促進金融市場繁榮，如股市房市。
: 4. 建商風險成本低廉，部分銀行甚至願意貸款給建商好地段的產品50%價格的資金，
: 我想這幾乎是他們的成本了吧！取得低廉的資金，因此不願意用少賺的價錢出售。
: 5. 沒有更好的投資標的，而這次房價的確也沒有重跌，
: 更加深中產階級買屋保值的想法。
: 10年後15年後會跌的理由
: 1. 出生率降低
: 除了年輕人口變少外，很多生N個的甚至是弱勢家庭的，
: 因此未來年輕人的實際購買力不若以往。
: 2. 實質薪資降低(但是大安區，我個人認為仍是不會跌的，因為M型社會)
: 銀行金飯碗不再，電子業高所得不再，
: 各行各業不如以往。
: 好笑的是很多地產業拿台灣跟香港比，
: 1.香港虛坪比有這麼高嗎
: 2.香港金融業領的pay，比台灣金融業高太多太多了
: 3. 金融資產可能面臨泡沫化的情況，當初美國走出網路泡沫化的窘境，
: 部分是靠吹泡泡出來的，或者地產泡泡，以及衍生性商品泡泡。
: 台北市以及台北縣永和板橋新店，這5年房市大漲，
: 但是金融海嘯卻沒有跟著修正20%以上，
: 有些建案現在的價錢甚至是2007,2008的價錢，
: 而資金持續來炒這個題材，房價一直升高，貸款成數維持80%來算，
: 假設原本板橋江子翠捷運走路5~10分鐘
: 10年屋，虛坪35坪，合理價格為875。(25萬/坪)
: 倘若被炒作到35萬/坪 1225萬 可以貸款到980萬。
: 屆時崩盤時候，可能只能賣到750，因此馬上有呆帳200萬。
: (有聽到朋友的親戚在美國的例子類似如此，他房子當初價值約50萬美元，炒到100
萬
: 然後銀行來問他要不要借錢去投資，他借了70萬美金去投資，
: 標地包含保守與積極皆有，誰曉得花旗AIG股價會變成這樣)
: 4. 十年後台灣對大陸人的吸引力還勝多少，
: N年前，港星對來台灣人來說都是香的，什麼人來大家都是追著跑，
: 現在又如何呢？
: 那時候還有還有大牌明星，像周杰倫,Jolin這樣對大陸人深深有影響力嗎？
: 就算還算新鮮，來觀光等於買台北房嗎？