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轉貼顏總八月市場觀點
不動產夏天穿毛衣
美國 QE 喊退場,6 月北中南房市交易量同步重跌,房市現在是「夏天穿毛衣」,
市場吃餌的大魚都不見了,下半年沒有樂觀的理由。房地產多頭市場的形成,
是 來自不斷創高價的「驚嘆號」,自實價揭露上路後,市場上驚嘆號也很多,
但卻 都是膨風被抓包的「負面驚嘆號」!
最近最夯的就是市場最大的買盤再度被限購,過去曾經有交易紀錄的壽險公
司全 部被列管,然而壽險公司的經營虧損,政府單位是不會負責,還可能讓
你出場。 壽險公司為了讓資金創造獲利與盈餘,有自己的機制跟眼光去看市
場,這樣也要 被管制,政府對市場的行政干預無所不用其極,使得市場最大的
買盤收手,所有 在市場上的買賣,政府稅捐單位都要查、管、追,金融機構貸
款控管買賣金額上 的限制。
今年 4 月金管會傳出鬆綁壽險業買樓後,商用不動產本來很樂觀,餓得半死的
大 魚(壽險業)一開始也一副準備狼吞虎嚥的模樣,但金管會事後態度不明,上
月初 更關起鬆綁的大門,現在市場吃餌的大魚又不見了。
陷在框框裡面的壽險公司、高資產族群,建設公司滿手的銀子,確實買不到好
東 西,而政府適時地釋放出地上權的土地,讓飢渴的魚能夠有餌吃,不過,這
個餌 可能是有毒的,因為不能夠分割權利跟地上物,不能夠融資,50、70 年
之後歸 零,必須還給政府單位,似乎只讓開發商、擁有者爽了 50、70 年,
然一切又將 歸於平淡!
台北市土地資源稀少,供需嚴重失衡,加上文林苑都更的破功,使得所有期望
都 更能夠增加供給的機會,全部落空,而造成了台北市場嚴重扭曲,房價居高
不下, 供給有限但需求卻是無限,逼得建商資金只能到次級的市場尋找更大的
土地,創 造更好的獲利空間,使得台北市以外的房地產市場呈現群魔亂舞。
政府明著是不打房,實際上動作不斷,台灣的證券市場、房產市場,全面失去動
能,沒有活動量,而商用不動產更是在這樣的氛圍下,樂觀因子逐漸減少,悲觀
氣勢增加。QE 所帶動的次級市場、次級產品熱銷之後,現在都趨於平淡;而台
北市區的豪宅依舊開高價,山寨版的豪宅更是,銷售期間變長,詢問度變少,造
成房價不再有追高動能,讓人憂心市場是否就這樣慢慢地結束。假設不動產市
場、 金融市場、股票市場,像一隻手中把玩的鳥,而那雙手就是政府,不斷地
戲弄、 凌遲、玩弄這隻鳥,最後終將玩死它!
熾熱的太陽照著美麗的島,但台灣的房產的市場依舊寂靜無波,市場沒有驚嘆號,
只有不斷在抑制一些過度炒作、過度誇張不實的銷售言論;政府單位利用行政的
手段,來掩蓋自己錯看行情的無奈,對市場膨風的言論下禁口令,限制了言論自
由,限制了老百姓『知』的權利。而對「有所本」,卻也沒有深入的定義,讓代
銷業者不知何去何從,讓專家的分析直接封嘴,這樣是否能夠抑制房價?世界強
國沒有人這樣玩,自由經濟不應該如此,這是非常嚴重地損害言論自由。再大的
買盤被管制禁止買賣,禁止有錢人投入,難道是要讓大陸的資金來買進台灣壓低
的房地產嗎?
不動產市場,志玲休息了,而如花所唱的戲碼兩三次就會膩了。郊區、次級市場
過度炒作的房價就會很快現出原形,似乎整個房地產市場,就像一隻飛不起來的
竹蜻蜓。
房地產原本是靠著資金在流竄,邊打邊走,錢是往熱的地方走,可是,行政單位
棍棒對準房地產市場,不斷打壓、限制,使得台灣房地產不再成為過剩資金的避
風港。因為行政上的干預,使得台灣老百姓口袋的錢,在股票、外匯、黃金,或
者各種投資商品上,都受傷慘重,錢不斷蒸發掉,唯獨有房地產可以保值,讓投
資人心理上得到安慰,天哪!房地產市場何時天才會亮?
QE 前的房地產熱到流行商品長在不對的地方,在 QE 退場之後會逐漸現身,QE
的收手、利率是否反轉、是否成為房地產的拐點,看樣子每當激情過後,金融房
地產市場總會有比較大的波動,即便是炎熱的夏天仍然有如寒冬。
台灣房市未來樂觀的因子真的太少了,而悲觀的氣氛在增加,在大熱天中感受到
市場的冷,難道政府要把這隻鳥玩死掉,再來人工呼吸嗎?從過去的市場經驗得
知,多頭市場的漲幅明顯會超過空頭的跌勢,若房價有回檔,堅持投資依然是關
鍵,在資金不退場的情況下,應無懼市場波動堅持長期投資。
過去擁有次級產品、一些破銅爛鐵的,在追價情況的時候買到的房子,應該趁此
平淡觀望的時刻盡快出手,換回市中心「蛋黃區」的不動產。
不動產是不能只看表面,要觀察深入了解趨勢的變化才能作出決定。北市的蛋白
區持續被染黃,這個趨勢將不會改變。