※ 引述《Freak1033 (金が信念! XD)》之銘言：
: ※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: → zball:一樣的..沒什麼台灣房子就多有價值 08/23 12:26
: > 銀行存款幹嘛看價值..@@
: > 就存款阿.
: > 你沒看現在買房不看屋的媽..XD
: > 米國日本的問題是他們房地產制度.
: > 重稅,重持有稅,房子木造又不能放太久,米國土地又太大.
: > 所以他們房子是期貨,上上下下跳來跳去.
: 我在 San Francisco 才剛買房, 可以分享一點關於 SF 房地產的情形.
: 美國房地產持有稅重是真的, 但是說木造房子不耐久那就太不專業了.
: 君不見 District 5 一堆百年老房地震都震不倒. XD
: 在 SF Bay Area, 除非你買地自己蓋, 不然你想買獨棟透天基本都 50 年起跳的.
: 美國的房子結構基本是這樣, 結構牆每隔 16 英吋打一根 2 x 4 吋的木樑(stud),
: 然後外面再用螺絲把牆版(drywall/sheetrock)打上去.
: 這個牆版是很容易可以拿手鋸切開的, 大多數的房屋修改都是在改這個部份,
: 比方說追加插座啦, 燈具啦, 掛勾啦, 毛巾架啦之類的.
: 當有受潮或破損的時候這個牆版是可以在重新裝潢時全部拔掉重作的.
: 而這個樑就不是想換就可以換的了. 一般而言它是用高壓或化學處理過的實木,
: 正常使用的話是可以跟神木一樣耐久的. 比較常見的耗損是長黴或是白蟻蛀蝕,
: 修理 stud 就不是小錢可以解決的了. 銀行貸款的時候一定都會要求檢查這兩項,
: 所以美國人聽到 mold 或是 termite 的時候臉是會比聽到凶宅還要臭的.
: 說美國房子像期貨, 這也不太精確. 美國那麼大, 每個地方的玩法都不太一樣.
: 像我買在 SF 新開發區的鳥籠, 每天都在聽說哪條街要蓋高級公寓, 哪間舊公寓要都更,
: 哪個轉角要蓋地鐵站, 買在這種地方就是房屋價值低, 所以折舊損失不高,
: 可是土地持分的價值高, 而且隨著都市開發會繼續水漲船高,
: 就跟台北市一樣只會漲不會跌啊.
: 一般有家庭小孩的人, 則會考慮買在學區, 學區的房是已經漲到不能再漲,
: 正常一點的房基本一百萬美金起跳, 你可以想成就像台北市大安區那樣,
: 還會繼續漲, 但是成長幅度有限.
: 又有另一種人是買郊區豪宅型的, 這種又不一樣. 郊區反正土地便宜,
: 我甚至聽說有同事一買買到一公頃的. 這種的通常就會蓋一棟大宅,
: 誇張一點還附設一個別館給客人跟傭人住這樣, 然後養一個自己的花園跟游泳池.
: 相對而言房子的折舊成本就高, 而土地就不太值錢又沒什麼成長這樣.
: 像這樣就是買來住爽的, 不是買來理財的.
....我原本想說有人終於提出什麼有價值的國外房市看法 不過看到裡面的一些結論...
前面這麼多先不管 像台北只漲不跌這件事 君不見從70年代在此都有至少兩次明顯漲幅了
什麼? 從大盤到現在都還是漲的? 那也還是過去有高經濟成長及人口紅利的現象
就算持有成本再怎麼低 基本上在籌碼面也只代表能夠炒高的投報率極限
問題台北市房價租金比已經拉到世界最高 交易量逐年減少到2010年已經沒啥成長
投報率扣除稅及基本上快跟定存貼齊 如果過幾年來個升息貨幣緊縮 你真的認為不會重演
90年代貨幣緊縮帶來的房價反彈? 而且是在投報譽的歷史低點上? 什麼 還是會漲回來?
問題是幾年後的經濟(經濟成長率跟薪水)人口條件(人口紅利開始反轉) 還能跟2000年時
台灣電子業蓬勃發漲人口成長有一樣的條件??? 在台灣目前還沒遇過人口還經濟大量衰退
的時期 即使未來還能回到現在利率歷史低點 就算台北市是首善之都 低持有成本也持續
房價還能回到現在這個低利率的歷史高點??? 做此假設是否太過樂觀???
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