上一篇很多人看不懂
為什麼我說新莊和洲子洋非常抗跌
我再詳細說明
基本上 所有的買賣都看價和量
當非常大量的人在30萬入手 那麼30萬就會形成非常強的底部和支撐
但是當一半的人在30萬入手 一半的人在60萬入手
當狀況不對的時候 入手60萬的人雖然想死守
但是30萬入手的人 就算50萬殺出還是賺錢
有一個害群之馬出現賣50萬 那麼60萬防線就潰了
如果30萬入手的人非常多 60萬入手的人佔少數 那慘了 一直殺到30萬為止
這就是板橋新巨蛋多殺多的狀況
但是板橋新巨蛋的多殺多有兩大可疑之處
1.新巨蛋用30萬入手價的人非常少 不會超過一半
因為他一開始賣的並不好 蓋了三年 完工前夕已經逼近70
有多少人在30萬 等於一開場的時候就買進 值得研究 可能只有1/3
2.預售愈早入場的族群 投資的性格愈重
自住偏向東西愈成形出現才買 這些最早期30萬入手的人
估新巨蛋的1/2~1/3 他們之中有多少人忍到現在還沒獲利了結呢?
新巨蛋的交易量在多頭幾年內一直都超大
具體無法估計 但合理推斷 一定很多人在上60 70時就脫手了
現在這時間點 新巨蛋持有成本還只有30萬的人 想必非常少
我估計在1/5以下
這也是新巨蛋的多殺多曇花一現的原因
後來這種神價根本要買買不到 因為還在30萬成本的人極少
新巨蛋的成本結構已經整個墊高了
回到其他的重劃區來
台南某區的預售屋 之前開22~26
現在直接開成20 這是標準的跌價
為什麼 建商土地取得超早 成本價絕對只有15
他賣20也是有賺 一定要趁機出清
這個就是多殺多 成本低的少賺一點 去殺到別人成本高的
你還能說成本結構不重要嗎
成本結構是世界交易的法則 "壓力"和"支撐"的基礎
真實世界的"下跌"都是這麼一回事
所以你只要抓到真正的大戶 也就是建商的成本 就抓到點了
還有人說不重要嗎?
回到新莊副都心和洲子洋
遠雄慢慢賣 他有降價嗎 完全沒有 愈開愈高了
為什麼 因為他的取得成本很高 上篇算過 近50
所以遠雄寧願在中壢推低總價案撈錢
或是官商勾結或是左手換右手 取得現金流
他也不會在新莊降價賣 賠本的事情誰要做
最近副都心有三間上市公司在證交所公告買地
現在買地 一坪成本價都超過250
可以想見 後市的推案只會愈推愈高 不會愈推愈低
洲子洋也是 建商取得地的時間都很晚
所以取得之後就要馬上推案了
很多人覺得30 40在洲子洋是天價 錯
其實離建商的成本價不遠
所以溢價愈低的重劃區愈抗跌
副都心抗跌>洲子洋>>>>>頭前>>>>>>>>>>>>淡海
頭前重劃區很多當初一坪賣30萬而已
如果30萬入手的還放到現在 也許就會和新巨蛋一樣
出現叛逃者多殺多
副都心 洲子洋 不僅具備抗跌
環境還具備超高的爆發力 很多建設都在進行中
環境正在飛躍的改善
而批評者 大多是歧視
歧視這種東西 當事實出現在眼前之後 就會煙消雲散
以前也是"有錢人誰要住板橋"
板橋雖雜雖亂 新板特區圍成飛地租界
自成一國 照樣是高素質高水準的地區
根本不用經過周邊的混亂區
學區這種東西 只要有錢人聚集在一起 就會自動變成好學區
中永和和台北市治安惡化區 學區惡化簡直讓人絕望
一堆吸毒幫派
買得起新大樓的人 水準都有一定保證了
那區的中小學就會自動素質整齊
抗跌又前景明亮 很多時候 後市就會分曉