http://news.housefun.com.tw/tiffany/article/13036643921
成屋市場有許多管控工具，如實價登錄、貸款成數、奢侈稅、所得稅等，但預售屋市場卻
是四不管地帶，也難怪央行總裁彭淮南也擔心地說，預售屋像期貨。
台灣央行總裁彭淮南，最近憂心忡忡的對大眾說，「利率不會永遠這麼低」，提醒大眾注
意房市風險。總裁此話一出，市場開始揣測，是不是台灣央行要準備升息了？不過，從目
前美國還續推QE，全球利率維持低檔之下，台灣要談升息，可說是八字還沒一撇呢。在低
利率、貨幣寬鬆、再加上近期熱錢流入的環境下，房市蠢蠢欲動，彭總裁不得不先心戰喊
話。
預售屋像期貨，彭淮南最擔心
在立委質詢下，彭淮南說出他內心最擔心的，是預售屋房價無法可管。「預售屋像期貨，
只付了10%保證金，但卻帶動房價上漲。就像石油期貨價格會影響現貨價格。」彭淮南擔
心，無法可管理的預售屋市場，造成房市假象，讓房價居高不下。
其實，9月份全台房屋移轉棟數，除了台北市之外，大多呈現下跌的走勢，顯示台灣房市
交易有轉冷現象。另外，最近新聞報導指出，新北市空屋數高達33萬戶，林口、淡水、三
峽，空屋數最多，顯示成屋市場有不小的潛在賣壓。成屋市場交易轉冷、房價持平，有較
多資訊可掌握，包括房屋移轉棟數、實價登錄資料等，但預售屋市場是冷是熱，沒有具體
數據可掌握，也沒有政策工具可限制，只憑建商與投資客口頭喊話，造成真正的四不管地
帶。
一不管，沒有貸款壓力與限制。
像彭總裁所說，預售屋只是先繳個簽約金，接下來可能分二到三年的時間，分期繳工程款
，等到房屋完工過戶才需要辦理貸款，在完工交屋前，購屋者所需付的資金非常有限。因
此，有些投資客可能僅繳了10%簽約金，就可每坪加價幾萬元轉手，由於不需要跟銀行貸款
，也不可能受到央行對於特定地區或豪宅，貸款成數限制的約束。只要投入少許資金，就
可以賺取大額暴利。
二不管，沒有實價登錄要求。
實價登錄僅對於成屋買賣過戶，才有登錄要求。預售屋未牽涉到過戶，因此，價格資訊完
全無需揭露，買賣雙方無從得知真實價格，購屋者不僅無法掌握附近推案的成交價格，甚
至同一建案其他戶的實際成交價格也無法得知，房價透明度低，可以任意喊價。
三不管，沒有實際銷售戶數資訊。
許多建案掛上「完售」的招牌，但究竟是否完售，沒有人知道。建商可以非公開管道進行
銷售，宣稱是建商保留戶，或是投資客轉手的限量銷售戶，購屋者無法查證實際資訊。
四不管，沒有奢侈稅二年移轉課稅限制。
2011年6月推出奢侈稅，對於在一年內移轉房屋者，課予15%，二年以內10%奢侈稅，此有
效的抑制了成屋市場的投資客，不得進行短期買賣。但預售屋市場並沒有過戶問題，無法
限制短期的買賣合約移轉，因此，奢侈稅上路後，投資客退出成屋市場，反而轉戰預售屋
市場。由於目前沒有具體方法限制投資客短期買賣預售屋，也無法課稅，因此造成部分地
區預售屋價格，在投資客炒作下快速飆漲的怪現象。
總體來說，在現有房市制度下，預售屋處於四不管地帶，也成為投資客與建商最容易掌控
房價的市場，也難怪連我們的10A總裁都頭痛嘞。
3.心得或感想:
不可能特別修法針對預售屋