※ 引述《cchsi (cchsi)》之銘言：
: 1.來源連結:http://tinyurl.com/l9we4wk
: 2.內容:全面容積限制時代來了。營建署昨天公告修正建築容積規定，未來都更區域容積上限為一點五倍、非都更區為一點二倍，比現行容積動輒拉到兩倍，減少零點五倍以上容積，最快二○一五年七月實施。
: 業者表示，容積上限設天花板，土地炒作將大幅減少，有助市場穩定。不過，已買好土地的業者，為了避免可售房屋坪數減少，將大量搶照。
: 一九九五年，台灣省宣布全面實施容積率管制，即出現建商大量搶建，導致當時還是林口鄉等的台北縣新興區域房價下跌，甚至腰斬。
: 建商預估，現在起的兩年，容積率的天花板恐將促使大批新推案搶照，房市供給大幅增加，市場可能再現供過於求。
: 容積率是指一塊土地可承載的建築面積，容積率愈高，代表土地可興建的樓層數、樓地板面積愈高。
: 內政部中部辦公室營建業務副主任莊錫全表示，以前容積獎勵沒有上限規定，不少建案透過容積移轉、獎勵停車、開放空間、都市更新等容積獎勵，將容積率無限往上堆高，容積拉高到兩倍的個案比比皆是。他說，容積率失控、居住品質受到影響，去年監察院即針對此現象提出糾正案。
: 莊錫全指出，營建署修正都市計畫法，未來都更區容積最高一點五倍，非都更區容積最高一點二倍，舊市區小基地、海砂屋、輻射屋重建案不得超過法定容積百分之三十，原定今年七月實施，目前訂緩衝兩年，最快二○一五年七月實施。
: 華固建設總經理洪嘉昇表示，政府規定容積率上限後，對土地市場絕對有幫助，未來建商計算土地成本將更有準則，炒作土地的風氣將減少。
: 高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，容積獎勵設上限後，建商購地將趨於謹慎，高價標地、隨意灌入容積的現象將減少，有助市場發展。
: 但他也說，已高價購地的建商，為了避免容積無法使用，一定會搶申請建照，這兩年將出現大量搶照潮，房屋供給量也將大增，供過於求情況下，房市發展不樂觀。
: 3.心得或感想:
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http://www.bituzi.com/2013/12/blog-post.html?m=1
11月初，許多媒體曾針對營建署所公布未來「容積獎勵全面設限」的 修法政策進行大篇幅報導，學者專家們斷言已高價購地的建商，為了 避免容積獎勵無法使用，一定會搶申請建照，這兩年將出現大量搶照 潮，促使房屋供給量大增。在預期供過於求的情況下，房價有機會下 跌。
真的會這樣嗎？
建商面對這樣利益縮減的危機，從民國86年「全面實施容積率」時代 後的經驗，可知道建商們會分三種來面對。
一般理論來說，以新成屋為例，建商在蓋房子時，要將建築圖說掛號 審議並取得「建造執照」再辦「開工」。等完工後取得「使用執 照」，新成屋出售的時候才會有「價格」。
舉例來說，我們生病看醫生，要「掛號」、「看病」、「吃藥」才會 出現「療效」；從建商蓋房子來看，也是要「掛建照」、「開工」、 「完工取得使用執照」才會出現「價格」。因此面對「容積獎勵全面 設限」的政策，我用病人行為來形容這三種建商的作為有：
第一種：立即掛號就醫痊癒型的建商
許多小建商其實囤地不多，手上一兩個建案坦白說在民國104年7月以 前一定可以「消化」完畢，接著就繼續跟新的地主們談合建及都市更 新。主推案在雙北市的小建商們，除了持續以精工堆砌出手上賣相不 錯的小建案外，「確定容積獎勵上限」這件事反而更有助於他們與地 主談條件，因為「確認未來可建容積上限」將讓地主對建商可能賺多 少錢都清清楚楚，剩下就是讓地主選哪家建商願意讓利更多，哪家建 商品牌有助於提高賣價讓地主賺錢。
這樣房價會跌嗎？未必，因為小型品牌建商會更堅持他們價格，以免 地主拿走大部分的利益。
第二種：掛號看病轉診不吃藥型的建商
根據監察委員調查，民國86年全面實施容積率前，的確有一波「搶 照」風潮，建商們趕著「掛號」申請建造執照，以適用舊有較高的容 積率。
但依據內政部營建署統計，從86年全面實施容積率前所核發的建造執 照，已申報開工但至今實際未開發共163件，其中有10案是核發建造 執照超過20年以上。這就是所謂「帶照養地」。
這些建商們「帶照養地」，在工程上持續配合政策辦理變更設計或展 延工期，最後在適當時機轉賣給其他建商獲利。由於這種帶有建造執 照的土地，仍保有最大容積率以及可建築樓地板面積，因此開發商通 常有意願以較高價格買進這類「帶照土地」。
這些「帶照養地」的案子，雖會適時「搶照」卻不會「搶賣」，因為 未來有可能轉手他人，自然也不會有推案量出現，進而影響市場價 格。
第三種：直接跟醫院院長談條件的建商
這個醫院院長就是政府，而且其實已經發生了。
讀者們可以參考內政部營建署今年5月2日及11月6日所發布的公告， 有什麼不一樣？
沒錯! 原實施日期從今年7月1日，調整到明年103年1月1日，又延後 到後年104年7月1日，表示已經有高層去關心啦。
至於104年7月1日全面實施的這個日期，由於目前只是都市計劃法台 灣省施行細則的規定，其他法律位階平行的各直轄市自治條例是否能 如期配合修法還得觀望，說不定屆時還會再往後延呢! (到時會不會有 建商發現，這陣子根本就白搶了)
「搶照潮」的建商會促使房價下跌嗎？
嗯，短期不會，紅色子房認為「搶換現金潮」的建商才會促使房價下跌。
那麼要怎樣讓建商釋出房價善意，願意從市場搶換現金回來？
答案其實在於融資銀行對建商的態度。
怎麼做？問央行總裁就知道。