作者:
inyo (@_@)
2014-01-20 02:49:51※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1Iq2kWzA ]
作者: ceca (生活藝術大師 N) 站內: Gossiping
標題: Re: [新聞] 房仲徵才1.6萬人 打出前半年6萬高薪
時間: Sat Jan 11 01:19:25 2014
※ 引述《gracy100 (冷風)》之銘言：
: 因為現在全民炒房阿
: 尤其都是在炒 台南高雄宜蘭 這三個地方 成交量根本誇張
: 加上 目前台灣唯一能夠大賺錢的 不會賠錢的
: 就是房地產
: 現在不是有錢人來炒
: 而是一票 上班族 已經存到頭期款 就下來玩
: 更扯的是 多數下來玩的投資客 都濫用寬限期
: 也就是三年可以只繳利息不用付本金
: 甚至 有的根本不鳥你 什麼兩年奢侈稅 照樣兩年內給你賣 把奢侈稅轉到房價
: 另外 還有人 馬上買 一個月馬上賣 這樣扣掉一堆完稅後 可以淨賺1百多萬
: <<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<
: 目前 這些不是有錢的大戶 只是小小上班族或公務員的玩法特色:
: 1.選擇台南 高雄 這懂低總價 漲幅高的地點
: 2.大多都是新手 並且不富裕 只有頭期款的存款 下來賭博 喔不是 我是說投資
: 3.以北部下來的人最多
: 4.都是炒短線 沒有想要自住 也沒有打算放很久 只想幾個月內輕鬆賺個100萬 200萬
沒那麼厲害啦...XD
and....房地產大多頭,確實閉著眼睛買都會賺.
旦你閉著眼睛賣....我覺得你會虧耶...XD
另外,高雄平均一年15%...奢侈稅就15%,然後房仲費用代書費用加一加在6~8%.
你都沒整,這樣賣很難說你轉手就100萬.就算你買的單價是1000萬物件也不容易.
(當然如果你買2000萬以上物件,那當我沒講..可是上班族應該很困難)
然後如果你要靠裝潢包裝100萬.
也沒那麼簡單,哪些東西該整哪些東西可以省,你不清楚亂搞.
豬不見一堆腦補自己裝潢,花了大筆錢買進口家具.
結果買屋的每個看了都不喜歡...
擺在那邊賣不掉囧到爆的一大堆...XD
然後,上班族因為沒時間去研究房地產,沒經驗理解房地產.
所以他們很愛買新屋,買熱門區.
這種東西是增質穩定,但是不用期待他有暴利.
也就是說,大約就是一年15%這樣翻.
而你如果吃到奢侈稅,你一年內賣會虧錢,兩年內賣也沒啥賺頭.
另外現在推案太多+新成屋本來就超難賣.
(對方為啥要買你0~1年屋而不去買預售屋?..人都有處女情結的好嗎)
so...要賣掉也要擺很久.
因此....又要線上教學一下.
如果你是新手,有頭期款,又想炒房錢滾錢.
不要太相信我們的神話,啥兩年翻一倍好像很簡單.
靠杯,很簡單那我們哪稱的上專業...
(當然每個投資客專業又不太一樣,有很多事情我也不太專業,像我都不裝潢..那俺不專業)
我會挑爭議性物品,因為爭議性所以入手殺價超低,人家不敢接我敢接.
(不是兇宅拉,兇宅是定價物品,高雄就是打7折又難賣..)
我接了之後,在把他恢復正常,用一般物品的行情賣掉....
所以我除了賺利多+補漲,還賺爭議性價差,才有辦法搞到兩年翻一倍.
(我是指現金買賣不貸款,獲利1倍,槓桿另論)
然後市面上很多人都說他翻一倍是這樣來的.
這間開400買300,然後過了兩年,隔壁開600..
然後他就會說他翻一倍...XD
旦其時沒有拉,開600成交500,所以你賺500-300=200 然後扣掉持有成本,仲介費,管理費.
所以大約花300,賺150....
因此你只賺到50%...不是100%.
旦他們會號稱他們漲一倍.
這只是一種話術罷了...獎的好像神一樣.
就像很多書內容也都寫得像神一樣.
啥黑心投資客多厲害多厲害...
你來當當看就會知道,其時短期利潤現在都不太好..
乖乖養三年等利多,然後增值50%.才是一般人最好賺的作法,也是常態利潤.
so...一般上班族,我是建議.
你買10~15年屋,旁邊有重大建設,然後2~3房,最好帶車位.
行情價買沒關係,喜歡就買.
然後原狀出租,寬限期用下去,拖兩年奢侈稅一過開始賣.
當然後面最好找人油漆一下,房客有講水管不太通或是啥問題也處理一下.沒講就算了.
然後不要裝潢,空屋,弄乾淨賣就好...
因為你有利多出來,像車站蓋好了,圖書館蓋好了等.
所以自然會有人想來住,你也就行情價賣他就好.
這樣的話,同樣在旁邊攪得累得要死的投資客,他可能賺300,你賺250.
少一點沒關係啦,反正妳又沒他黑心的那麼專業,給他給他.
快點賣一買在買下一間,比你為了多凹個50萬搞一大堆東西簡單太多了.
而人家太專業了,本來就會多賺一點,這你要認.
so...賺大錢第一件事情就是,先學會少賺一點就是這樣.
然後建議上班族投資客幾個要點.
1.總價太高不碰...
你不是置產者,走長期持有.
你入手3房1500萬...你放三年後想賣2500.
你想,2500你打算賣多久...XD
阿人家買來等增值,增值後也不太賣,甚至貸款買下一間.並且可能是低貸款.
因為他很忙沒空管理,然後現金又太多沒地方放,所以要無腦放6~10年翻1~2倍.
阿你沒那種財力,無法負擔那種還款壓力,不要學他們買那種東西.
每個人都有適合自己的投資辦法...
2.不要想凹太多.
漲不要漲到滿才賣,漲到8成就賣,留兩成給接手的人賺,你才好賣.
裝潢整理,不專業就不要搞太多,簡單就好.
仲介費不要給人家殺太多,人家也很辛苦的.
3.不要買爭議性物品.
那個你沒經驗,無法掌握,不要亂來...弄不好你會囧在那邊.
4.非市區不碰.
不是說非市區不好賺,甚至非市區才好賺.
可是你看錯了,你可能就要像我爸以前一樣,一間房子放20年才養肥...
(我爸唯二決定過的房子,其中一間就搞出了這個20年神話,被他同學譽為美談..XD)
市區風險低,而只要增值穩定,基本上剛開始玩市區比較好.
5.透天不碰,店面不碰,辦公室不碰.改套房不碰.
透天需要現金太多,隨便整修都很貴,出租投報率低,稅重,流通性低.
透天是長期多利多的時候買的,例如彎區利多一個接一個.有能力就不是買大樓而是買透天
並且真的好賺,是用養地的心態在看他,然後賭的是養到被建商徵收,或合建大樓.
而這要長期抗戰...需要大量現金.
置於短期透天整建出售,那個更吃整修費.
另外透天整建很麻煩,磚造,強化磚造,RC,鋼骨,都不一樣.
然後透天又超愛漏水....然後動不動就需要拉皮幹嘛幹嘛.
so...透天需要資本是同價位大樓的2倍以上.
1000萬的大樓,你只要200頭期款,100預備金就很夠了.
1000萬的透天,你要有600萬以上現金在來玩比較好.
透天看起來增值比大樓快很多,好像很可口,但是太多人忽略掉後面的成本.
店面...
靠杯,大多頭會有人玩房地產玩到跳樓的就是店面.
師大夜市,天母的店面,因為商圈轉移,全都腰斬....這就是最典型例子.
然後像非正店面,我都不敢碰...(我只能掌握4線到馬路上的店面)
店面困難度是房地產最高....沒三兩三不要上梁山.
辦公室.
這是歐美房地產的性值,高持有成本...
你抓的到你就會賺很多,你抓不到,你養不起....
so...這要你對經濟很了解的人在來碰比較好.
這種東西和透天相反,他不是拿來長期持有養肥用的.
and..辦公室的折舊很兇,外觀/管理對辦公室影響非常大.
so..舊辦公室是非常麻煩的東西.
當然法令有通過,辦公室可以改建旅館.
像七賢路上又有兩三間旅館在蓋(都中資...XD)
可是這...你不是財團,你玩不動.
改套房.
無論是大樓,透天,辦公室..
改套房後都超難賣,就算他投報率不錯也不好賣.
然後銀行賤價會比較低,所以買家必須是包租公屬性才會想接.
而現在大多頭,包租公比率越來越低.
外加真正專業包租公,他會買兇宅或地上權自己改,比買你現成的更好賺.
so..改套房不要碰....比本身就是套房的還難搞.
改套房只有一種可以碰,那就是透店,下面1~2F店面,上面改套房.這種東西是極品.
不過這又扯到店面不要碰...所以你沒經驗還是不要碰好了.
6.玩紅單看膽識.
內政部要對紅單下殺手.
所以...你敢就衝,但是不要說我沒警告過你風險.
當然如果你還款能力超強,那...你無後顧之憂,紅單你要怎樣玩當然都ok.
炒房好賺歸好賺.
但也沒想像中那麼神.
另外很多看不到的成本和風險也要顧.
像啥房客給你跳樓,還是給你破壞跑掉,還是賴著步走等等.
你也會都很囧.
so....高回報本來就會有高風險.
有些時候很多東西還是要保守的想一下.
世界並沒有想像中那麼簡單美好.
至於自住戶.
我一值在講,在台北租屋就好,那種環境你還為了自住買房,你傻了.
但在高雄,自住快買巴,不買你就買不起了.
不要聽滿地的魯蛇在那邊講房價要崩.
不合理的是台北的房價.
高雄房價依然是世界最合理的地方.
兩個22K組的家庭,年收44K,6年年收=240萬...
你在高雄買不到公寓???我找來賣給你(不過一口價240萬.不准你殺)
台北吃麵...你高雄在跟人家喊啥燒?
高雄房價目前在世界的眼光來看也都是低估中.
只是一堆魯蛇,魚目混珠,把高雄房價和台北高房價掛在一起講..
當然魯蛇一備子都買不起房子,所以他怎樣講亂講,本來就沒差.
而你,錯過了.....你就準備跟那一大群魯蛇窩在一起.
機會不等人,錯過了等下輩子.
去問問台北的長輩,30年前,有誰不後悔多買幾間的.
而高雄目前是一個很重要的轉類點...
如果你真的深入多看很多東西就知道.
等他轉完成型了,你在想追...以經追不上了.
so...自住能買快買,並且你付房貸和付房租其實也沒差多少錢.
又不是台北,房貸和房租落差超大.....