山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
筆者在本專欄中已回顧展望大中華地區中的兩岸四地的中國內地和港澳，但還差了台灣地區，本文特別對寶島房市進行初步展望。今年是台灣超級選舉年。除了「總統」及「立委」不選之外，縣市長及縣市議員都在年底進行改選，也正是六都升格後(桃園縣會馬年內升格直轄市)的第二次縣市長大選，在在反映了2016年「總統」選舉的形勢。
近幾年，台灣地區的房價是愈升愈有，政府推出多項穩定措施只是令價平量跌，投資熱錢流入「低水」地區，促使全台灣各市房價同樣被推高，年青人上車變得非常困難。房市的榮辱是民生重大議題，政府取態會主導後市走向，居住正義還是樓價上升，這正是馬年馬英九要理順問題。
作為寶島最大型都會，台灣房市看台北市是「金科玉律」。台北市房地產上升軌道走了11年頭，大部分業界人士和學者認為已進入轉折階段。樓價從2003年沙士的低谷急升五年後，均價由25萬/坪持續上升到40萬/坪。2008年至2010年間政府主動降低遺產稅促使台商資金回流，這令已處於高位的樓市再找到新賣家，但連環升市已使置業者「吃不消」。政府推出一連串穩定措施，包括奢侈稅/豪宅稅，豪宅限購令，銀行收緊樓按政策及最近期的實價登陸上路，樓價開始受控緩慢上升。
要投資只限於好地段
最近美國宣佈QE退場，喚醒台北房市投資者紛紛減價將非自住單元出售，台北的超低回報率約1.6%是令業主不想長線持貨的根本因素。馬年將是自住客的買方市場，朝中小坪數、低總價的住宅發展，要投資則只能限於好地段，而自住客可以放膽砍價，預料議價空間有15%-25%。根據統計，光是2013年內台北市就錄得約170次總價一億元以上的豪宅成交，但預料馬年豪宅市道會急凍，5,000萬元以上產品成交會大幅萎縮，傳統豪宅區如中正、大安、信義區抗跌力較強，但台北市郊區包括南澳、內湖區的新興建豪宅則會被拋售。一些被遺忘但交通便捷的老城區如大同區與萬華區是뀊谷~投資者可以關注地區，尤其是中古屋會是市場成交量較有保證的一群。
台北市房價持續上升迫使自住者流向附近兩都新北市及桃園縣，加上捷運的直接通達，開發商都集中資金主攻這裡。市場一致點名看淡新北市的「林三淡」地區(包括林口、三峽、淡水)，供應量多但生活條件趕不上令樓價可能出現逆轉現象，房價可能下探10%以上。不過投資者及自住者不應看得太淡新北後市，因為新北市作為台北市的延續角色是可以肯定的，待樓價回復到合理水平時(可以預料是20%下跌後)，後市仍有力再上。如果要選擇新北市，應該要避開供應多的地區，但一些開發量少及交通/生活設備較佳的如土城區及鶯歌區會是不俗的他選。
根據永慶房產集團資料顯示，去年1至11月桃園縣以17.7%拿下六都亞軍，這是得力於升格效應及桃園航空城話題讓該地去年漲翻天，但急升後必然有回吐，投資者格外小心！
除了新北市受惠外，開發商大舉南侵入台中市。根據《住展房屋網》預估台中都會區馬年推案量可突破2,500億元，一年間再上升10%，可能令台中成為全省一級戰場！從平均坪價考量，台中市還未出現泡沫現象，以最受追捧的西屯區及南屯區為例，其坪價還在20萬元左右，只及台北市的20%。後市要看首季推案去貨速度，如果不太暢順，則投資者要考慮拉大議價空間求離場吧。
南方兩大都會值得關注
台灣南方兩大都會是值得大家關注的。根據吉家網不動產資料表示，2013年六都房價漲幅以台南稱冠，以約19%升幅帶領群雄。馬年台南市的供需尚算平衡，漲跌幅度都不會突出，市場趨向平穩！反觀高雄市，高雄房價因台北實施奢侈稅後一部分投資客轉戰南部才被拉高，但是隨覑熱錢離開觀望氣氛濃厚下，高雄房價還會被再推高嗎？
預料開發商今年的去貨速度會減慢，但因手中資金充裕，房價基本上持平一段時間。後市還看2016年台灣「總統」大選結果，如果在野民進黨掌權，則新任政府會大力發展其政治根據地台灣南部兩大都會，但國民黨勝選後台北三大都會仍會保持強勢發展。
馬年是六都選舉的大日子，可以預計各市政府會盡量控制樓價平穩，投資傳統地區仍然是較有把握，投資者可以繼續在舊區找尋「心頭好」產品了。近年香港興起移居台灣熱潮，有興趣朋友可以留意心儀地區，單從以居住質素來說，台北市未必是首選，中南部地區有覑其悠閒舒適生活體驗，不妨可以考慮呢。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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