又挖了一個舊文，先說好我不是在酸空方或是酸多方
這也沒什麼意義了，反正當事人好像也都不在很久了
主要是發掘一下不同時空的紀錄，實在是很有用的研究
總之簡單整理，t君爸2009年買了35萬/坪新板雙子星4000萬嫌貴(2014年時價8000萬)
t君爸認為雙子星戶數比較少只有80戶，物以稀為貴比橋峰400戶保值
(但是2014年狀況，衝出新板最高天價的是橋峰)
專業人士L君認為：
『新板豪宅的投資報酬率真得不要太期待，
一方面是供給多，房屋高又密，欠缺豪宅的稀有尊貴性，自住保值我覺
得還OK，但大幅增值的可能性不高(除非發生大型通貨膨脹)。加上豪宅本身
不易招租，將來要賣也是不好賣(因坪數大、總價高，投資客不願意押寶，
一般老百姓也買不起)』
但現在我們大家都知道了，投資報酬率『的確是值得期待』，
在沒有大型通貨膨脹之下出現了『不是一般』的『超大幅增殖』
投資客頗願押寶，一般老百姓也買了
供給多，房屋高又密，『缺乏豪宅稀有的尊貴性』，但是完全不造成問題
這個案例裡關於供給這方面，有兩個小案例
1 t君爸比較兩個建案 他基於物以稀為貴的原則買戶數比較少的
但最後結果是戶數比較多的漲比較高
2.L君認為重劃區供給多 不能大幅增殖
事實上4年後今天我們大家都知道 怒漲100%
這與我觀察到很多的經驗相符，奇怪重劃區空屋愈多反而怒賣愈貴
關於重劃區的供給需求方面，
這種違反經濟學理論的事一再發生，好像完全不遵守供需定律一樣
事實上我最近常在思考這件事，我是認為經濟學不會有錯，只有你不會用或是用錯
必然是我們思考和用法有盲點
我提出的新理論可能是這樣: 其實不動產的供需看的是『土地』不是『房屋』
餘屋供給量多少是一個假議題，主要看的是土地的供需量多少，才是影響房價的第一因素
新板特區: 重劃區逐漸蓋滿 土地逐漸變少 土地供給量變少 屋價上升
淡水重劃: 重劃區一期蓋滿 -> 馬上又重劃二期 -> 土地供應不虞 屋價上升不明顯
※ 引述《Lannial (蘭君子)》之銘言：
: ※ 引述《tedbaby (你要讓自己過得好!!)》之銘言：
: : 我爸瘋了，新板雙子星四千多萬也在砸...對嗎?
: : 讀過富爸爸的就知道
: : 明明花大錢買房子自住就是負債....
: : 最近知道我爸去看新板的建案看了好幾個
: : 挑來挑去挑到最貴的那個推案...囧
: : 雖然貴，偏偏是他最滿意的一個，可能過沒多久就要簽約...
: : 我爸急，因為他覺得那是絕佳地點
: : 他覺得雙子星才八十戶，不比橋峰四百戶，一來投資客比較不可能去買這種屋子
: : 二來現在不景氣更不可能有投資客去買這種高價來賣
: : 加上他覺得會通膨，所以為了抗通膨，把錢丟進房子裡，在未來穩賺這樣
: : 而且有認識的人，所以知道雙子星給代銷公司的銷售底價
: : 因此我們買在比銷售底價更低的價格內
: : (因為代銷公司可以挖東牆補西牆，甚至因為有成交這戶，有固定的分成收益，所以他還
: : 是賣了)
: : 各位專業的大大，即使是自住，我爸挑雙子星買降子對嗎?
: : 我還是擔心：我們畢竟買的比附近同類型建案，斷頭跌出來的32~35萬賣價還高
: : 而且萬一附近豪宅建案滯銷，以後會影響雙子星的價格往下拉
: : 不過之前台北的豪宅，像是中泰賓館改建的那個，價格下跌一成就停賣
: : (就是板信出土地，讓遠揚去蓋，再加上板信是銀行，基本上也沒有資金壓力，所以可以
: : 耗)
: : 而且銷售過半就更OK了
: : 所以我可以用這樣推測：
: : 其實新板特區雙子星以後也有機會維持它的價格，所以不用擔心嗎?
: : 還是根本就不該買，因為太貴呢??
: 關於您的問題，因為不知您家裡的現況及其他考量，所以給的回答不會在
: 個人節稅、房屋地段投資及購買爽度上著墨，純粹以投資理財觀念來切入。
: 我的回答很簡單，要購買4000萬以上豪宅的人，您手上的淨資產，一定要
: 在房屋總價的兩倍以上，否則不要打腫臉充胖子。
: 為何我會設定這麼苛的條件? 其實這是精算得來的。大部分的人，以一家
: 四口小家庭來說，室內30坪足堪夠用，若加上車位，公設，這樣的房子若
: 不強求一定要新成屋及座落在精華區，在台北縣1000萬應可買到。1000萬
: 若貸款七成，每個月利息1-2萬，都還在一般中產階級負擔範圍內。
: 但要購買房價4000萬以上的人，以上的模型便完全不適用。一方面4000萬
: 房子貸款，若條件真的很好讓您貸3000萬好了，每個月利息可能要到4-6萬
: ，加上養豪宅也不是便宜的事(裝潢費及清潔費就不講了，管理費每坪動輒
: 100元以上，100坪再加車位一個月就近一萬元固定開銷)，若加上各種稅，
: 一年攤算下來60萬以上絕對跑不掉，這還不算本金攤提。這樣的開銷，除非
: 您家庭的年所得超過400萬，且能持續個十年不墜，否則風險負擔真得很大。
: 所以才真心建議，如果家中淨資產沒超過房價總價2倍以上的人，不要輕易
: 冒險嘗試，一旦您的現金流出現問題，這房子會變成夢魘。
: 此外，站在投資角度的立場來看，新板豪宅的投資報酬率真得不要太期待，
: 一方面是供給多，房屋高又密，欠缺豪宅的稀有尊貴性，自住保值我覺
: 得還OK，但大幅增值的可能性不高(除非發生大型通貨膨脹)。加上豪宅本身
: 不易招租，將來要賣也是不好賣(因坪數大、總價高，投資客不願意押寶，
: 一般老百姓也買不起)，所以手中有點錢但又不是錢多到滿出來的人，買豪宅
: 一定要慎思。
推 這蠻實在的案例 但同樣的事情放在現在這時空...阿災 10歲吧
推錯...總之感覺現在氣氛真的很詭異 多空不明啊~
加上如果用這套標準看新莊這塊大重劃區 風險又比新板大多
所以難怪SWAY說塭子圳推出來 頭前+副都心輟著等 同套論點
作者:
kutkin ( )
2014-02-13 22:27:002009.06誰能想像彭總裁當了四年的不動明王?
作者:
kutkin ( )
2014-02-13 22:30:00又如何想像美國QE2 QE3?
其實我一直認為台灣房市和美國QE根本無顯著關連主因是2009年1月遺產與贈與稅從50%調降到10%
作者:
Auphie (過木不汪)
2014-02-13 22:37:002009年至今大多地方的房價都有近100%的成長, 某些基期低的重劃區甚至超過100%不少, 所以新板這樣並不奇怪啊
作者:
Auphie (過木不汪)
2014-02-13 22:38:00新板的腹地這麼小, 又有明確的重大建設, 100%似乎也如此
作者:
Auphie (過木不汪)
2014-02-13 22:39:00淡水2009年的開價大多也才十出頭萬, 至今也差不多100%了吧
作者:
wjs19 (冏毛男)
2014-02-13 22:40:00台中也能這樣分析嗎？
作者:
trantest (啾啾老公壞壞)
2014-02-13 22:40:00讚 不知道那個原原po現在賣了沒 爽爽賺兩倍多 未來也還會增值
作者:
bayant (VAN)
2014-02-13 22:42:00你爸的錢你又管不了
400戶的感覺太多 感覺150戶~200戶的大社區是剛剛好
作者:
kutkin ( )
2014-02-13 22:47:00其實管他幾戶 新板特區在新北就是只有一個
作者:
coburn (左邊)
2014-02-13 23:00:00對阿 房漲一成土地翻三
作者:
riya (東京日和)
2014-02-13 23:02:00重點是接下來會怎樣？要如法炮製嗎？希望ZM指點一下
作者: clara1025 (荷包空了還想花!?) 2014-02-13 23:03:00
新板是三鐵共構，重劃區基地也不大，離舊的市區又近
作者:
riya (東京日和)
2014-02-13 23:04:00哪個地方快蓋滿了？就是全壓新莊副都心嗎？還有搞頭嗎？
作者: clara1025 (荷包空了還想花!?) 2014-02-13 23:04:00
還有板南線加持.....
作者:
kutkin ( )
2014-02-13 23:07:00下一個很想搞的就是南港。 副都心 哈
作者: clara1025 (荷包空了還想花!?) 2014-02-13 23:07:00
其實新板的小坪數商品漲幅更驚人...
我也對南港蠻好奇的 不過太貴了 當初新板3x~4x
作者:
riya (東京日和)
2014-02-13 23:08:00個人看法還是密切觀察人口淨流入(出)變化
現在的南港80 新莊副都心60 真的很難有把握吧..
作者: clara1025 (荷包空了還想花!?) 2014-02-13 23:09:00
就是因為南港80，所以汐科怒漲@@?
反正現在小老百姓就看好戲最好 投資客不買房會死 慢慢玩
作者:
trantest (啾啾老公壞壞)
2014-02-13 23:09:00好險南港我們家已經佈好局了^^
作者:
Auphie (過木不汪)
2014-02-13 23:09:00南港有太多利多因素, 絕對不是副都心可以比的, 井噴!!!
作者:
trantest (啾啾老公壞壞)
2014-02-13 23:10:00另外一提南港經貿已有預售屋破百
作者:
trantest (啾啾老公壞壞)
2014-02-13 23:13:00經貿>站前>中研院區
作者:
riya (東京日和)
2014-02-13 23:13:00找機會去北大荒辦個版聚，成立南港特攻小組吧
人類社會很有趣的,比物理工學有趣太多,可能是無窮的
作者:
ArgusX (阿加斯．艾克斯)
2014-02-13 23:39:00預測都是喇叭的...只能事前評估優缺點, 出不出手自行決定然後就是幾年後來個事後解讀
作者:
ArgusX (阿加斯．艾克斯)
2014-02-13 23:40:00空方講一堆風險, 漲了沒買也是你家的事...多方講一堆利多, 跌到翻掉也是你家的事
作者:
ArgusX (阿加斯．艾克斯)
2014-02-13 23:41:00畢竟風險和獲利都是自己該判斷的
作者:
jovis (Bella!Italia)
2014-02-14 00:19:00個人覺得炒南港房價已經很久了，生活的便利性還是非常不足
剛google完板信雙子星 和 橋峰 東方明珠等板橋建案
看來還是純住宅容易當實價登錄的增值王 雙子星是一住一辦
就算再怎麼區分 靠這兩棟就是贏不了別人整個社區氣勢大的社區住宅光是公設丟出來有錢人就是願意掏錢
jovis大說的問題在副都心也一樣 不過只要附近有家costco
有錢人都願意買單的 反正住得舒服 吃東西開車或買回來屯
南港旁邊有汐止costco也方便 新莊還要幾年才能開...唉唉
作者:
ArgusX (阿加斯．艾克斯)
2014-02-14 00:29:00新莊聽說兩年後吧, 不是已經跟地主簽幾十年的約了?
上次ArgusX大你分享的 我有去新莊版看 簽30年約 但兩年後
開始建 感覺要拖到3年後才開幕了 新莊建設都在考驗耐心..
大家梭哈就對了!!! 掌握住所有貨源!!! 加價買!!!
作者:
Auphie (過木不汪)
2014-02-14 02:45:00Zm兄的財力實在是深不可測啊!!! 看來副都心應該也會井噴!
作者:
PPTAlex (艾利斯)
2014-02-14 02:48:00南港前景是不錯~但是還是要看他商辦的招商成果
作者:
iele (就是那道彩虹)
2014-02-14 09:21:00內容寫得很聳動 但這四年來連中南部都漲得比這個多
kuma大可以看看這篇#1In2NBCV (HsinChuang) 算是在下新莊
作者: mopigou (mopi) 2014-02-14 11:01:00
重劃區空屋一堆還一直漲,這不就是泡沫?
近幾年的狀況是,每成交一次,價格就上漲一下,所以戶數多空屋多的反而漲得快
作者:
Motor (愛貓愛狗愛家人)
2014-02-14 11:39:00科科 板橋的仲介當年說會漲 還不是被酸黑心XD
作者:
Motor (愛貓愛狗愛家人)
2014-02-14 11:40:00老爸吃過的鹽 比兒子吃過的米多多了,眼光自然不同
作者:
kutkin ( )
2014-02-14 11:40:00很黑心，因為沒有幫屋主賣到八千萬
作者:
kutkin ( )
2014-02-14 11:41:00害屋主少賺了。
作者:
kutkin ( )
2014-02-14 11:42:00屋主給你4% 你沒讓他賺到4000萬 卻讓給1%的買方賺這真是太不公平了。
作者:
kutkin ( )
2014-02-14 11:43:00仲介就是賣房子，促進交易效率。
作者:
kutkin ( )
2014-02-14 11:44:00有的沒的攻訐可不聽，但也不用居功。
我覺得房價潛力應該是看重大建設投入多少，而非面積。就是給你300公頃，沒重大建設根本沒人要。
土地價值為什麼說首看地點？不是土質好不是土地大。也不是地靈人傑，而是他媽的政府砸過多建設在這。
作者:
riya (東京日和)
2014-02-14 12:02:00那不就人口淨流入逐漸增加？雖是落後指標，但較為穩妥
作者:
riya (東京日和)
2014-02-14 12:04:00說重大建設太空泛，例如機捷延伸中壢車站有，但不知多久民生汐止線，有，但十年之前我不認識你，你不屬於我
作者:
kutkin ( )
2014-02-14 12:11:00只要真的蓋下去，你再買都還來的及
但是有些建設是很多項，是第一項就買？還是最後一項開始蓋在買？後者早就來不及了。
比如說板橋環狀線去年才發包，但10年前台鐵就遷至新板
所謂新興重大建設區往往是持續10-30年的多項建設總合。
作者:
kutkin ( )
2014-02-14 12:21:00捷運站值得看，台鐵不值得。
作者:
kutkin ( )
2014-02-14 12:22:00TRA長短途混雜的結構性問題不解決 無解捷運沒有讓車這件事吧 台鐵有
有些只是選舉口號的建設也要自己排除，政府也不是完全可信賴的。有的是真正建設，有的選舉用。
作者:
kutkin ( )
2014-02-14 12:23:00新竹有人拿六家線當廣告 頗呵
作者:
Auphie (過木不汪)
2014-02-14 13:48:00要說重大建設也怪怪的啦, 看板上歷史數據北大特區一開始
作者:
Auphie (過木不汪)
2014-02-14 13:49:0010萬/坪(?)，到後來SDireck提供的數據是30萬/坪, 300%增值!
作者:
Auphie (過木不汪)
2014-02-14 13:50:00但北大特區並沒有甚麼重大建設啊
作者:
kutkin ( )
2014-02-14 13:56:00北大特區應該要看的交流道彼端的建設
作者:
cicatrix (一起來當新店人)
2014-02-14 14:09:00很多重劃區機能都沒起來 房價都上漲100%以上
應該說多頭初期時，雞犬都可以升天。因為10年前什麼都便宜，任何新房抱著都會賺。
作者:
jyekid (會呼吸的痛)
2014-02-14 15:17:00這篇有印象 當初被看衰
其實多數重劃區都是如此，本身就業弱，交通商業也普普但因鄰近xx地區是交通就業商業建設投入重點區，一起漲
這你就外行了，跟漲的永遠才是漲最多的，關鍵就是要近不
作者:
inyo (@_@)
2014-02-14 15:51:0010年後精華區還是有價值在 外圍的已經變老房價格永遠回不來了
下新莊傳說costco的地點該不會是歌林購物中心吧？
那棟爛尾商城的產權好像去年四拍拍賣出去了？ (印象派)
作者:
Auphie (過木不汪)
2014-02-14 16:11:00北大附近根本沒有啥公共建設... =_=, 所以事實是沒那麼單純我直接講好了, 公共建設明確的地方, 建商跟屋主早就漲好
作者:
kutkin ( )
2014-02-14 16:11:00北大下交流道就是捷運站。
作者:
kutkin ( )
2014-02-14 16:12:00這個你沒看到嗎?
作者:
Auphie (過木不汪)
2014-02-14 16:12:00等著新買家來接了, 別想貪到增值的巨大潛力
作者:
Auphie (過木不汪)
2014-02-14 16:13:00北大下土城交流道是一個蓋好十年以上的永寧站...
作者:
Auphie (過木不汪)
2014-02-14 16:14:00這公共建設似乎是弱到爆了...
作者:
kutkin ( )
2014-02-14 16:14:00設站日期2006年5月31日
作者:
kutkin ( )
2014-02-14 16:15:00你的10年是從哪個時候算起?
作者:
Auphie (過木不汪)
2014-02-14 16:15:00最夯的林三淡, 林口有超大量公共建設利多, 機捷 影視城
作者:
Auphie (過木不汪)
2014-02-14 16:16:00outlet 等等, 房價也跟三峽差不多, 照這理論不就是見鬼了?
作者:
kutkin ( )
2014-02-14 16:17:00哪有見鬼? 機捷通了嗎 有直通北捷嗎?
作者:
Auphie (過木不汪)
2014-02-14 16:17:00唉, 算了, 不想檔人財路, 重大建設就重大建設吧...不說了
作者:
kutkin ( )
2014-02-14 16:18:00影視城 購物中心其實對住宅區不見得事好
作者:
kutkin ( )
2014-02-14 16:20:00住宅區就是，一個生活所需的都有，然後上班方便就好林口過去還卡在國道一號塞車問題
林口目前沒捷運沒商城沒影視城(就業)，離市區遠。憑啥和北大相提並輪，就靠這些未完成甚至未動工的建設。這也不就說明重大建設的重要性？
作者:
riya (東京日和)
2014-02-14 16:43:00反正就人口移入=井噴。 人口移出=\=崩
作者: hebelin1203 2014-02-14 17:20:00
教育研究院算是公共建設嗎？XD
作者:
cypres (賊仔政府)
2014-02-14 18:37:00這篇我竟然還有印象...想當初我也覺得他瘋了
作者:
cypres (賊仔政府)
2014-02-14 18:38:00現在證明是我傻了
作者:
Auphie (過木不汪)
2014-02-14 21:19:00我同事08年買北大特區11萬/坪, 我因此09年搬過去租到13年
作者:
Auphie (過木不汪)
2014-02-14 21:20:00對於北大成功的原因很清楚, 永寧站這邊是腦充血失言誇張了
作者:
Auphie (過木不汪)
2014-02-14 21:21:00看來我修養還不夠好...
路過的想請問一下 北大特區的成功 在我這種外人眼裡
是因為遠雄致力打造住宅環境 如藝術大道 各建商的退縮等
也做得很好 加上當時價格便宜 交通也差強人意(二高)
所以退休族買單 北大教職員買單 有哪一項是我想太美 沒那
差不多就是這樣，市場定位定的很好因為距離點就便宜些 因為距離還是遠 愈來愈貴 吸引力
就會下降 但是生活機能變好人變多 吸引力又上升所以現在還是一個很多人會買的市場
作者:
Auphie (過木不汪)
2014-02-14 23:18:00ck兄等我處理完家事後私信回給你我的看法吧 :)
感覺ZM大說的市場定位很重要 只是土地一高價像副都心
作者:
KrisNYC (Kris)
2014-02-16 18:48:00酷